发力地产
保利为何会选择房地产作为主业？其实原因很简单，“当时，刚刚经历过东南亚金融危机，香港地产的暴跌让很多人不敢涉足房地产业，但是国家对于福利分房政策的取消，让我们看到了巨大的市场机会。另外，保利多少有点儿钱，融资能力强，还有一些土地，这都是比较优势。房地产是辛苦活，风里来雨里去，我们的员工相当一部分是军队转业的，能够干这些艰苦的活，同时执行力很强。”保利房地产部总经理韩清涛如此解释。
业内专家指出：“任何一个企业都不能脱离时代，首先是国家30年改革开放高速增长，房地产行业的高速增长。其中，最近有两个高潮保利都赶上了，可以说很幸运。”
据国家统计局的数据显示：2012年我国GDP总量达到51.9万亿元，而全国房地产业总签约额达到6.4万亿元，这样看来，房地产业占国家GDP总量应在10%左右。
“占GDP 10%的产业还不是支柱产业吗？房地产业还带动上下游相关几十个产业，数百个行业的发展，还有工业地产、商业地产、文化地产，有几千万就业人口。”陈洪生说。
根据保利地产年报显示：在金融危机肆虐，房地产业最艰难的2008年，保利地产新拓展项目12个，新增土地储备594万平方米，2008年底土地储备数比上年同期净增189万平方米，而且这些项目均以底价获得。这为保利在2009、2010年迅速发展奠定了坚实的基础。
问及陈洪生保利为何敢于在2008年出手拿地？陈洪生的答案并不复杂：“保利把房地产作为一个主业来发展，不是去投机，我们看好整个房地产业在过去和未来的若干年，起码10年的长足发展。市场的需求非常大，尽管可能会有一些波浪，但总体仍会继续发展，一线城市我们都进入了，二三线城市在逐渐进入。保利的发展离不开中国大规模城镇化的发展。”
虽然土地是房地产企业的主要生产资料，但是保利仍然在国家宏观调控之下，扮演了一家央企应该做的“角色”，为了不当地王，保利主动放弃了包括北京万柳地块、广州亚运城在内的多块“好地”。
时过境迁，面对越来越严厉的国家调控政策，比如“新国五条”的出台，房地产业的前景似乎不太乐观。
面对《英才》记者的疑惑，陈洪生依然看好市场前景：“市场的规律不会因为调控而发生根本改变，因此我们不太注重调控政策对短期的影响。如果那样，畏首畏尾就没法发展，我们不是一家小型房地产公司，不存侥幸心理。包括这次‘国五条’颁布以后，我们内部并没有惊慌失措，仍会按照计划推进，特别是刚需项目，这是我们近几年的主要产品，在任何情况下，刚需都是存在的。”
睿信致成管理咨询董事总经理郝炬也同意陈洪生的看法，他告诉《英才》记者：“首先，与欧美不同，中国的城镇化还在过程中，新一届领导班子也明确提出城镇化的发展方向。其次，中国政府，特别是地方政府，对土地出让收入有依赖。政府没说打压房地产，只是抑制房价过快上涨。现在的问题是，一部分地区房价上涨过快，另一部分地区供应量过大。所以，市场的分化很难用有没有泡沫来说清楚。”
2008-2012年，保利的地产业务销售额五年内增长了5倍，年复合增长率约为55%，而对未来，保利的地产业务还能维持如此高速的增长吗？
陈洪生认为增长还将持续，但是对于未来的增长目标不应有过高的预期，他更希望保利地产获得更持久、更长远的发展。
而对于房地产业的“暴利”说，陈并不同意：“房地产暴利的时代在几年前就已经过去了，作为一个产业，它终将会回归一个正常的盈利水平。”
对于保利地产的资金链，陈洪生说：“房地产企业好像有钱，实际上是拿不出现钱来的，卖了房子马上就去买地，买了地马上盖，盖完了又去卖，多少钱都不多。保利的地产业务有3300多亿的总资产，贷款1200多亿，仍然不够啊。保利在发展房地产业初期的时候，就是勒紧裤腰带，把除了房地产之外的业务全部压缩了，这也是转型期的一个痛苦。人家本来准备要去做点儿什么事，你不让他做，他不高兴啊，赚不着钱，就没业绩，面上无光。只是保利从上到下的决心一旦下了以后，执行力很强，如果说成功，这或许是一个重要原因。但是，我们高度重视资金风险，一直在控制负债率。”
2006年保利地产上市，开盘融资虽然只有20亿元，但是打通了融资渠道，获得了宝贵的发展资金，至今保利地产的负债率仍然在可控范围之内。保利地产和保利置业境内外两个上市公司，不仅打通了境内的融资渠道，也打通了境外的融资渠道。
“通过保利地产和保利置业两个上市平台的支撑，我们的市场占有率逐步提高，2012年达到1.96%。”韩清涛告诉《英才》记者。
“虽然房地产市场是充分竞争的市场，但是央企具备两大优势，第一是融资优势，央企资金成本低，融资能力强。第二是综合优势，地方政府希望开发商在地产开发的同时，能够给地方经济带来更多的好处，而央企可以在其他产业给地方经济以支持。”所以郝炬认为：以房地产为主业的央企将会在业内发挥更大的影响力。
布局文化
如果说保利选择地产为主业是为了获得利润，选择文化作为其核心产业，则是布局长远。
保利文化集团股份有限公司(以下简称保利文化)总经理蒋迎春告诉《英才》记者，保利涉足文化产业是借鉴了西方发达国家文化产业发展的经验，在美国，近十年来文化产业占GDP的比重已经从20%提高到30%，中国文化产业未来的前景也一定会非常广阔。
与万达等涉足院线经营，华谊兄弟涉足电影制作不同，保利文化切入文化产业则是从会展、演出开始的。由于军贸背景，保利借助国际资源，在国内举办过俄罗斯珍宝展、英国歌剧院演出等项目。而在1999年，保利开始筹建保利博物馆，2000年，保利剧院改造，以此两项为突破口，保利正式进入文化产业。2000年3月，保利正式注册成立了保利文化公司。
“随着中国特色社会主义市场经济的发展，文化产业一定会成为朝阳产业。”陈洪生说，“WTO之后，文化领域进一步开放，我们的民族文化产业还没有起来，就可能被遏制，作为国企，我们当仁不让，要扛起发展文化产业的大旗。这也是保利会出手购买圆明园兽首铜像的一个初衷。”
曾经轰动一时的保利购买圆明园兽首，偶然中也有着必然。当时保利从投资的角度想去香港拍卖会购买几幅名画，碰巧国外两家拍卖行要拍卖140年前遭侵略者盗抢的圆明园海晏堂喷泉上的铜兽首。舆论为之哗然，国家文物局两次发表声明要求停止拍卖，海内外社会各界群起响应，香港市民甚至走上街头抗议，但外国拍卖行置若罔闻，拍卖依然进行。
“当时贺平和我正在欧洲出差，听到现场传来的消息，央企的民族责任感和军人的爱国情怀让我们当即研究决定买下兽首，避免国宝再次流失。”陈洪生回忆那段往事依然记忆犹新。
成功购藏牛首、猴首后的第三天，第三尊兽首“虎首”又亮相拍卖场。包括美籍华人、港澳台同胞在内的众多文物商同仇敌忾，不与保利去争拍虎首。
“当时我在保利博物馆办公室电话指挥前方竞拍。虎首起拍价320万港币，迅速便冲到800万，这时就只有另一家通过电话委托与我们较劲。那个拍卖师也很不好，本来到1300万的时候对方已经放弃了，但是他迟迟不落槌，一直等对方再出价，急得我在电话中喊让拍卖官赶紧敲赶紧敲——虽然我们志在必得，但也不能被他人牵着鼻子走，拍卖前我们研究确定的底价是1500万港元，过了我们就放弃。这时已距离我们的底价很近了，真着急啊。感觉过了好长时间，对方才又加了50万，我们迅速跟进，报出1400万，又过了好长时间，对方终于摇头放弃。国宝到手，我也终于长出一口气。”作为亲历者，陈洪生至今仍感慨良多。
保利文化拍下圆明园兽首无疑树立了央企社会责任的良好形象，而令保利高层意想不到的是，这对于保利地产后来的业绩也起到了促进作用。“当时，很多购房者都说，保利能够花3000万买兽首，房子至少不会烂尾。”韩清涛说。
后来保利将国宝展出与新盘营销结合起来，还成为某大学MBA的一个教学案例。“2010年，圆明园罹难150周年纪念日，我们在密云地产楼盘做了圆明园兽首展览，只做了一天，就来了1万多人。”据一位保利管理者介绍，当时保利地产在密云的项目尚处于在建状态。
“当时我们一片赤诚，秉承爱国之心，但最后我们也没有吃亏，这是多少广告都无法替代的。”陈洪生说。
以此为契机，保利积极探索文化产业，涉猎了除出版之外几乎所有文化产业门类，有过成功，也有过失败。保利文化直到2005年前后，才逐步确立起3大业务板块：演出与剧院管理、艺术品经营与拍卖、影院投资与电影院线管理。保利首创连锁式剧院经营管理模式，目前已在全国经营管理北京保利剧院、上海东方艺术中心、武汉琴台大剧院、深圳保利剧院等32家核心剧院，拥有全国最大的剧院管理院线，2012年为观众奉献各类演出近4000场。
保利文化的“艺术品经营与拍卖”板块，以打造艺术品经营全产业链为目标，现已成为国内最大的艺术品交易平台。旗下北京保利拍卖于2005年成立，短短8年时间便成为中国艺术品拍卖的领军企业，多次刷新全球中国艺术品拍卖成交纪录。2012年秋，保利文化成立香港保利拍卖，成功进军海外艺术品交易市场。
保利影业投资有限公司是集电影、电视剧、电视节目的制作与发行销售、影视演艺人员的经纪业务以及电影院线的建设、经营等业务为一体的专业化投资控股平台。本着“渠道优先，内容强势”的原则，近年来，保利影业着力开展终端影院建设，斥资组建自己的保利万和电影院线。目前，保利万和院线在北京、广州、上海、深圳等中心城市已拥有70余家影城，300余块银幕，在业内颇具影响力。
目前，保利文化正在筹备上市，希望借助资本市场的力量，进一步壮大。
挺进能源
2006年保利地产成功在A股上市以后，借助资本市场力量驶入发展的快车道，提前实现了集团的五年战略规划。保利的管理层在盘点集团主业后认为，军贸业务是保利的政治任务，文化产业为保利赢得了良好的社会声誉，而未来一段时间主要的利润来源是房地产业务。要想进一步做强做大，把保利打造成百年老店，保利还需要在实业方面有所拓展，同时适度的多元化也可以增加企业在多变的经济环境下的抗风险能力。
机会总是留给有准备的人。通过军贸合作，保利在国际上早已积累了丰厚的资源，与八十多个国家政府，数百家国际公司建立了长期友好合作关系，特别是与亚非拉的一些国家，关系非常密切，为保利进军矿产资源领域打下了坚实基础。
“以前卖装备，人家给钱我们收着，人家没钱想给你点儿矿吧，我们不要。最近几年，随着经济发展，国内资源短缺，国家号召走出去，卖装备换资源我们就要了。要了以后，通过与国内专业公司、金融机构三方合作的方式进行操作。”陈洪生介绍说。
据悉，保利已在非洲获得了两块面积上万平方公里的石油区块，正与国内石油企业联合勘探开发。还在亚洲和非洲国家获得了黄金、有色金属矿并已投产。海外油气、矿产资源领域投资开发已颇有建树。
在开拓海外资源的同时，保利发现国内的煤炭和有色金属领域也有很好的投资机会。资源业务想要在国内做强，煤炭是绕不开的一个领域，它在我国一次性能源结构中长期还要处于绝对主导位置。保利能源公司2006年成立，在产能产量上我们短期内还不可能与神华、中煤等大型煤企比肩，为了形成差异化竞争优势，认真分析了各煤种的成本和售价的关系，考虑到小品种对于国家战略的重要性，同时也分析了与各大钢铁集团建立战略合作关系的可能性，保利选择了焦煤和无烟煤这个细分市场。
“在选择资源上保利是很谨慎的，不是所有矿都要，是煤都挖。”保利能源公司的负责人透露首先选择煤种，然后是煤质，资源关键是品位。后来我们进入新疆，选择动力煤时，热值也是第一位考虑的。保利在新疆的煤热值超过六七千大卡。现在新疆和兰州地区“保利煤”已成为公认的品牌。
保利方面一再强调，拿到好的资源后，保利能源公司的第一工作重点是抓好安全生产。集团上下始终强调绝对不能要带血的利润，要用敬畏之心来看待安全生产工作。这几年从各矿务局引进了大量各级专业领导和技术骨干，充实到到领导岗位，并通过外部招聘、内部培养并重的手段，建立专业团队，按照煤炭行业规范建立安全、生产、技术管理体系，建立了煤炭企业管理特点的三级管理体系、部室和专业化机构设置，管理逐步走上了专业化、流程化、规范化、精细化。
如今，保利能源已经在山西、新疆拥有26亿吨优质煤炭储量，上千万吨的优质煤炭产量，在山西和新疆建立了统销平台，与国内大钢厂都有合作，保利煤的品牌知名度也越来越高。随着未来一两年8个在建煤矿的投产，产量和效益将会有明显提升。保利在新疆还拥有一座储量大，品位高的铜铅锌矿，目前已经投入运营。
两年前，经国务院批准，将一家央企的民爆器材生产和爆破服务业务划拨给了保利，成为了保利的第五个主要产业。五大产业之外，陈洪生一直希望办一个银行，但是因为政策原因，一直未能如愿，保利只成立了财务公司。
“金融是最高端的产业，也是现代经济中的核心，我们当时考虑资产超过1500亿元，就要搞银行，经过反复挣扎和努力，我们办了一个财务公司。但我们还是希望能够设立一家银行，因为保利自己就有1400多亿的有息贷款。”陈洪生觉得保利在金融领域还是大有空间，“如果能给保利的战车再加上一个金融发动机，一定能奔跑得更快。”
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本文来源：英才
作者：朱雪尘
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