信贷与房地产泡沫
研究表明，当与房地产泡沫相关的萧条结束后，信贷扩张更容易发生。目睹了中国巨大的住宅建筑在近几年的繁荣后，不得不承认这一点。数据表明，未完成的住房存量价值相当于GDP的20％以上。
房地产按揭占未偿债务的大多数。据统计，银行在房地产的风险头寸——给开发商和购房人的按揭贷款，只占其总贷款的22％。但是，这也暴露了地方政府融资平台贷款和房地产通过各式各样的信贷工具的规模之大。保守地说，至少有三分之一的银行信贷风险是与房地产相关的。
在“鬼城”鄂尔多斯，显示了信用体系的脆弱性和一个被夸大的住房市场。鄂尔多斯的康巴什区是中国房地产市场过度发展的图腾。康巴什区的房屋可以容纳100万人，但其目前的人口只有25万。直到最近，当地房地产市场仍然由以债务为支持的投机者来驱动。
债务问题很快就出现了。2012年6月，某知名的开发商自缢身亡留下了700万元的债务。当地的地下贷款市场，每月利率为1％-3％之间不等。政府在遇到困难后卖地收入下降了四分之三，当地银行也公布了不良贷款的增加。房地产相关的债务问题也出现在其他城市。在2011年底，总部设在杭州的数十家房地产开发商岌岌可危。最近，数个房地产信托产品也默认了潜在的风险。
近年来，道德风险问题、关联方贷款以及贷款容忍度在地方政府融资中尤为普遍。中国地方政府由于被法律条款限制，所以它们成立了平台公司，通常被称为地方政府融资工具（地方政府融资平台），以资助他们的投资活动。2009年和2010年，这些平台公司贷如雨后春笋般出现，为基础设施和经济刺激计划提供资金。中国人民银行估计中国有14.4万亿元的地方政府融资平台债务。地方政府融资平台的债务占中国的银行体系贷款余额在15％-25％之间。
虽然表面上是商业实体，银行对他们贷款抵押品的质量起了质疑。抵押品往往是以土地的形式，这在某些情况下，已被以高于市场价值的溢价计算。此外，地方政府对于平台贷的担保也没有多大用处——一个是缺乏法律依据，另一个则是这些承诺取决于持续的土地销售。因为土地销售和开发的税收占地方政府收入的一大块，当房地产市场萎缩，中国地方政府面临着一个潜在的现金紧缩。
娄底市就是一个地方政府融资平台过度扩张的典型。据彭博社报道，娄底地方政府借款1.2亿元，资助建设一个可容纳3万个座位的奥林匹克体育场、体育馆、游泳场馆，是娄底贷款抵押品的土地价值的4倍左右。
早期证据表明，平台公司都在努力偿还债务，但在2011年4月，云南省公路公司通知其银行，它不能按时还款100亿元。而从长远来看，地方政府融资平台不良贷款大量产生的后果将是经济增长放缓。
Pivot判断，虽然新政府要求节衣缩食，但平台公司仍将致力于借新还旧，这也是中国房地产泡沫不会马上破灭的原因之一。
如何在泡沫中获利
中国房地产市场存在泡沫，一些投资者则开始张罗从泡沫的崩溃中获利。投资者考察住宅房地产使用多种指标，如价格收入比、价格租金和承受能力之比。从本质上讲，人们是否购买住房，以从他们可否承担月供最值得考虑，因为即使那些交不起首付但可以承担月供的人，凑足首付只是时间问题。可比销售价格也经常用到，但会受到周期性的严重影响。
比较美国和中国一些城市的物业估值，有三项指标（价格收入比、价格、租金与按揭贷款的负担能力之比），结果显示，相对于美国住房，中国房地产被大大高估。一些海外相关ETF基金已经被当作做空中国房地产的标的，如富时中国25指数ETF 以及MSCI香港指数基金。
巧合的是，澳大利亚和加拿大的房地产市场已经同中国房地产市场的相关性越来越强。比较澳大利亚、加拿大与美国住房市场，虽然澳大利亚和加拿大两国房价远比中国低，但却比美国高2-5倍。
如果中国因房地产市场崩溃，经济陷入缓慢增长，原材料进口自然会放缓。这将影响澳大利亚和加拿大，因为它们都对中国出口原材料。而且两国的房产市场将紧随中国房市而动。
对原材料的需求的下降可能会导致澳元、加元贬值，也将打击澳大利亚和加拿大的大宗商品生产商，如必和必拓（BHP Billiton）或钾肥公司（POT）——即使它们不直接做中国业务。在Pivot等国外机构看来，中国房地产市场与贵金属市场是联动的，如果中国的住房市场崩溃，黄金和白银可能会和其他商品一样进入大熊市。
本文来源：新华网
作者：张尚斌
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