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网易《财经会客厅》专访黄怒波

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冰岛买地,布局北欧旅游板块;开发普洱,500亿大手笔令人惊叹;抄底美国,全球度假产业链依稀可见。到底旅游地产的发展核心是什么?理想的盈利模式又是怎样?本期网易《财经会客厅》专访北京中坤投资集团董事长黄怒波。敬请关注!

第一节 中坤打造北欧旅游板块

2012年5月2日,黄怒波冰岛买地的事情传来好消息。据冰岛媒体报道,黄怒波与当地政府达成一致,将租借面积为300平方公里农场的70%,租期为40年。而据中坤方面的消息,租约并未正式签署,还有待于冰岛工业部的讨论。此前,冰岛政府曾驳回了黄怒波的买地申请。

网易财经:能给我们讲讲当初为什么选择到冰岛去买地?

黄怒波:在冰岛买地是我们希望能够实质走向国际化的一个步骤。我们在国内做了这么多年的布局,做了度假地产、旅游地产,最后发现,我们2020年有可能是世界上最大的旅游资源国。那在这个问题上,我们也需要布局。比如说,我们希望全世界的客户来中国度假,我们也希望中国成长起来的客户群跟着我们到我们的美国度假区、冰岛度假区去度假,这么个背景下我们再考虑国际化。第一步,我们做美国做了很多年,做得还不错。在(已做)美国的情况下,我们再选择一个冰岛。

为什么选择冰岛?因为冰岛代表一个北欧的社会,冰岛、丹麦、芬兰它们都是一个板块。这个板块总体上社会发展的形态还是很完善,法制还是很健全,再一个国民素质高,资源好。遇到金融危机,你看现在有可能最先恢复国家的,还是它们。人口也少,环境保护也好,最重要的文化差异大。当然对企业来说,还有一个重要因素,就是它的起步目前比较低,门槛低。不像你跑到法国去怎么做?法国、英国,它的市场发展得是世界上最成熟的,你这个时候去成本就很高了。所以,看了这么多条件以后,就选择到冰岛。

假如说能进去冰岛投资,我们就希望到丹麦、芬兰、挪威、瑞典,还有格陵兰岛,最后能够花十年打造成一个国际的度假板块,是这么一个战略。

网易财经:中坤在冰岛买地,一出手就是300平方公里。去年这个事情曾经被冰岛政府拒绝,这和面积大有没有关系?

黄怒波:这一个是跟面积有关系。当然了,主要是对中国人购买土地很警惕,这个我想有几个原因,一个还是冷战思维,比如说它对欧盟内部的人他们都不排斥,对欧盟以外的人,尤其对中国人,排斥性很大,我想这个是第一个。第二个这么大面积主要他没弄懂,因为300平方公里主要都是荒山、荒地,这几个拥有的老百姓他们没有划分哪块是谁的,哪块是谁的,只是说我们共同拥有这个,各占了多少股份,那卖的时候他不能卖最好的那块,最好的那块其实卖给我也值不了几个钱,也不到10平方公里,但是他说你要买都得买走,是这么一个情况。他卖给我,我拿到就有用了,我可以把300平方公里做一个国际的度假的山地公园,徒步啊、骑马啊、山地自行车啊、热气球啊,都可以。对我来说,度假的人到那么荒凉的地方干吗?就是体验荒凉,它就对我(来说)是一个很棒的(地方)。所以冰岛,尤其是欧洲,主要还是欧洲的人,美国人听不懂,北极太敏感了嘛,就想着中国人要派一个企业,他们原来在政府工作的人,到冰岛去买一块,他们以后占了用地了。这两个方面导致这么大的问题。

网易财经:冰岛买地这件事,给你和给中坤来了怎样的变化?

黄怒波:当然第一个变化原来也没想到,就是特别不喜欢被人关注嘛,但这个事情把我推向全世界了,那你不得不面对全世界要看着你怎么干,原来干好干坏是自己嘛。第二,你做企业还是要以做企业为主,现在(我)变成一个,面对媒体的新闻人,这个压力也蛮大的。但第二个好处就是说,你突然一下在全世界有名了,而且我觉得最大的好处就是,终于有机会向全世界解释,民营企业是怎么回事了,为什么我们是民营企业,为什么原来在中宣部干过,讲一下我们当年怎么有一个下海潮,就为以后民企走出去的发展空间做了一个前期想不到的解释的,舆论的铺垫吧。

第二节 中坤在美抄底

早在2004年,黄怒波就已经着手布局中坤在美国的发展。当时他曾用400万美元的原始资金撬动了3000万美元的贷款,在洛杉矶投资了一个2万平方米的商业中心项目。金融危机后,黄怒波再赴美国抄底,收购了位于田纳西州纳什维尔附近的一个牧场,准备建设旅游度假牧场。目前,中坤已在美国设立了子公司,总部设在洛杉矶市。

网易财经:中坤在美国也有不少项目,目前它们的运营状况怎么样?

黄怒波:在金融危机前,我们买了一块商业用地,全部规划好了,招商也差不多完成,做一个大型的商业中心,在洛杉矶。要开工的时候金融危机来了,这就得停下来,为什么?美国跟中国不一样,美国先得把商家全部招好,签完合同,我再开工。但是,商家都出问题了,那我不能像中国一样先盖起来再说,美国是不行的,就把这个Shopping Mall商业中心就停在那儿了。

那么后来再捡便宜,在美国田纳西买了个牧场,很大,将近1万亩土地吧。这个主要是想以后建造适合中国人的和美国本土人的、高端的、度假的地方,因为它靠近肯特基湖嘛,尤其它在世界乡村音乐的故乡纳斯威尔。这个买下来现在慢慢规划,不着急,我要等美国经济回升,因为是在最谷底的时候买的,它只要升到原来正常价格,我不投资也就赚了。

最近抄底买了一个办公楼,几万平米的一个办公楼吧,很棒这个。这个办公楼大概用了它的两折、三折的价格买下来的,就是你原来五千多万,我就一千万就买下来了,最近出租出去。现在美国是这样,你买它现在要破产的物业,比你建造要便宜,为什么呢?它已经到谷底了。你买了它以后,你就等着美国经济回来,你看现在在回升嘛。如果给三四年的时间回到它原来的一个正常点,这个投资就很成功了,所以在美国目前还是在靠不停地买。

网易财经:中坤在美国的布局,承载着怎样的长远目标呢?

黄怒波:其实就是想国际化的一个尝试,当然现在很多已经看到了成功。比如说,我们已经解决了金融资源在美国的国际化的问题。你在中国贷款多难呀,但是在美国银行,只要你有好的物业,像我们这个企业现在一般申请的话,还是能够拿得到贷款的,这就说明我们已经金融资源本土化了。第二个问题,我们就希望获得一个国际的视角。我们现在招聘的很多员工都是美国人,我们现在在美国招到我们在中国需要的人才。最近我在招酒店管理的人才,中坤在北京招聘,美国不会有人应聘,不会有人理你的,但是我美国的公司在那儿招聘,立刻就会收到好多美国人的简历,我们筛选以后,招到美国公司再派过来。这个就非常好地解决了人才过渡的问题,这还是很受益的。

第三节 普洱项目无资金压力

2012年3月,中坤集团与普洱市签订合作框架协议,拟在普洱开发占地60平方公里的旅游度假地。整个普洱项目,计划总投资规模将达到500亿元,建设时间长达十年之久,最终要打造出一个国际级的原生态休闲养生部落。

网易财经:中坤的普洱项目也是一个大手笔,为什么又选了普洱这个地方?

黄怒波:首先到云南也是被邀请去的,去了以后非常非常吃惊,觉得它有几条。第一,它是北回归线上全球最大的一片绿洲。第二,它的海拔平均高度在1000米左右,这是人类最适合生存的地方。第三,它的森林面积加植被几乎达到90%多,这个没有想到,富氧离子平均在20000个(每立方厘米)左右,你天安门广场多少?400不到,我的办公室量一下,可能300、400。再一个就是说,这个让我吃惊,中国如果说要找旅游的地方,度假的,一年四季没太大差别,都可以去的,就无季节性差别的度假地,只有普洱,包括西双版纳都不行。它夏天不超过30度,一到就下雨,冬天不低于十几度、二十度,一到那儿,稍微一冷就出太阳,所以它那儿的植物没有休眠期。最重要的,它资源保护下来了,旅游资源都没有乱改,没有破坏,环境没破坏,这个让我很吃惊。

那好,我去了一看,他们先看有千年的茶山,我看了已经就快疯掉。那古村子,我在村子里正走,突然发现这个道路被堵住,一看为什么?一个老母鸡趴在那儿。哎我说它趴在这儿,我还说你趴在道上干什么?原来这个老母鸡站起来,哇,底下六七个小鸡娃在它翅膀底下,哎呀那一刹那间,我眼泪差点儿就出来。就是说这种乡村的感觉,小时候的感觉全回来了,就是几十年的乡愁,就感觉到回到一种纯朴、原始,那么这是文化。

后来,沈培平(普洱市委书记)说怒波,你要做我给你做一个大项目,说60平方公里。我一听脑子紧张一下,我怎么能做这么大一个项目呢?但是他带我一看我就理解了,靠近澜沧江机场2公里,是个丘陵地带,主要是茶园这些,美极了。那么后来我就同意了,我立刻决定,就是说以我做了这么多年旅游地产的经验来做这个,叫中国普洱休闲养生部落。

网易财经:这60平方公里具体要怎样规划呢?

黄怒波:这60平方公里里面,我其实只征1万亩的建设用地。这1万亩建设用地,分布到30个不同的山洼里,做30个度假酒店、度假村落。每个酒店的规模,包括它的度假会所20万平米,一共是600万平米。那么投资多少?我算了一下,500个亿。但是终归我把这个规划做好以后,我先投100个亿左右,投100万平。其它的给别的企业、度假品牌来认领,所以我的路演就是带着市委书记,全世界找度假品牌,让他们到普洱来,大概是这样。

网易财经:因为普洱项目的投资总规模是500个亿,所以目前有很多声音在质疑中坤到底有没有这样的资金实力。你会怎么回应呢?

黄怒波:其实投资10年嘛,按中坤目前看,一年也就投个10个亿,这个也不是不可以投的。其实一个项目做到后面的时候,它一定有它的杠杆效应,关键看你的规划能力,你的首期投资能力。

另外,我这么多年,手里已经积累了将近70万平方米的黄金地段的商业铺面。这些写字楼、物业持有,我没卖,那你想我有多强大的一个变现融资能力?一般的大的房地产企业没有能力拥有我这么多的。第二,在旅游地产度假村的别墅建设上,酒店建设上,我还有100多万平方的拥有。你想一想,一般的公司哪有这么大的拥有?原来舍不得卖,但我到现在有新的大的资源进来,我会就开始卖一些。那么可能卖也能卖个几十个亿回来吧,我卖个几万平米吧,10万平米。所以这个战略上也没有什么大的问题。

普洱的项目,我认为我自有资金有20%就够投进去,我的战略合作伙伴进来,像建设单位这些,再有20%-30%的社会融资,然后我们要盖一些别墅、会所卖掉做平衡资金,最后还有一些银行的资金跟进来,所以应该毫无问题。

网易财经:如果冰岛项目和普洱项目同时开工的话,中坤会不会面临很大的融资压力?

黄怒波:这个也不一定,企业做大了,每个地方的项目有它自己的一个融资的模式,都是封闭的。普洱我们有20个亿,这个项目应该干得很不错。冰岛其实你说投两个亿美金,也是个模式,现在当地的银行也都在谈,我们国内的银行也在谈,我也认为我可能有几千万美金就把这个项目就全部拉动了。投资周期挺长,冰岛我认为没有5年、10年也不可能,普洱也是10年。那你想,我在当年做企业的时候大家都说,你有那么多钱,战线太长。我们当年可能没有几千万做了多少项目?到现在这么大的一个资产的控制力、融资能力,做这个项目还是富富有余的。

网易财经:在融资渠道方面,会引入一些地产基金吗?

黄怒波:这个不排除,很多朋友在谈,建一个基金,但是我先把这个总体规划做出来,再考虑,不排除。但是无论如何,中坤自己投的要带头投,你不能拿别人的钱。我带头投了,别的人可能就跟进来了。

网易财经:刚才你也说了普洱项目要历时十年之久,这么长的时间具体是怎样规划的?

黄怒波:首先,做旅游的地产要先规划,一年内能把一个基本的概念规划,60平方公里做完就不错了。第一,有一个大自然保护的规划,这是“宪法”,你不能破坏环境。第二,有一个建设规划,你把地选好,我希望藏在山洼里,都变成当地的村子。第三,有高尔夫球的规划,这个要跟建设规划结合建,还有山地公园规划,还有房车营地的规划。那这些规划都是国际的、各个一流的企业、一流专家在做,要合成,他们要田野作业,要到现场一步步去走,60平方公里,这个做完出来,一年就很快。在国际上得3年-5年吧,中国嘛就都快,一年也很了不起。做完了(规划)之后,我的那个100万平方米的建设规划,从设计和概念,到最后出施工图,最少一年,因为请的国际的公司,两年了吧。开始建设期,得1-2年,2年建主体起来,然后装修再到试营业,又得差不多1-2年,你看4年吧。加前面6年了,这是我的项目。有的和我们的项目2年后才进来,你想是不是差不多这个周期10年?

网易财经:十年看远,既然中坤是个打头阵的,那目前来讲,有没有企业来找你表达合作意向的?

黄怒波:来谈的很多,名字我不便透露。当然要把他们不同的产业放进来,产业组合放进来,像医疗康复这些东西。但是现在太早,我必须用一年的时间先把这个大的规划做完。而且我不光是个打头阵的,我是个总策划者,我还是个一级开发商,这么多的功能。

网易财经:既然想找你合作的人这么多,那么从你这边来讲,有没有最希望那一类的企业来找你?

黄怒波:当然有。第一,我希望是医疗康复健康的,比如说我可能做基因康复,这个可以透露,跟华大基因汪健,我们俩,他也去(普洱)了。我们俩很兴奋,说我们是不是能做世界上第一个基因康复基地。目前法律还没到那一步,但是民企就是这样,你不能等着法律到了那一步才开始做,那好我们现在就开始策划一个大的,我们建也得建5年吧,那时候可能法律条件都成熟了。第二,我们可能还和别的人在谈他的医疗设备、医疗制造业,他是世界先进的,那我们是把别的医院资源加进来,我们把这种叫旅游体检呀,叫这种康复放过来。第三,我希望要的就是这种大的教育体系,比如说我跟俞敏洪就聊,我说我给你盖个新东方吧,就一个园林式的、田园式的,你带孩子们来这儿学外语,在茶园里学,多好啊。就是说这种体验式的,像这样的我希望进来。当然了,还希望我们自己打造的大型的演艺部落。这个普洱的文化太好了,少数民族,阿佤族、拉祜族、傣族,这么多的族,6个吧,主要的少数民族,原生态保护得非常好。我想有一个梦想,就是打造成另外一种拉斯维加斯,就是原生态的文化的、文艺的表演展示,这些我喜欢。当然了,高尔夫是必备的。高尔夫这个概念不成立,这个项目就有很大的困难。

第四节 宏村经验已成中坤模式

安徽宏村,是中坤经营的又一个旅游项目。宏村位于安徽黄山的西南麓,距黟县县城11公里,是一座有着九百年历史的古村落。1997年,黄怒波投资400万元,对当时的无名小村进行文化保护和旅游开发。中坤进入宏村后,邀请清华大学和同济大学的古建专家共同研究保护规划,而后又投资千万元帮助宏村进行复原建设。2000年,宏村正式被评为世界文化遗产。但是,也有反对声音批评中坤,说它提高了票价,破坏了当地的环境。

网易财经:宏村项目为中坤积累了很多经验,那么中坤后来的项目都复制了宏村模式吗?

黄怒波:我实际上后来用的都是这种模式,包括冰岛。我走到哪儿都组团,要风景,要自然环境。我不会去城市里,我都跑到那个原始一点、自然一点的风光里。这个里面第一,我要一个酒店;第二,我要度假别墅,会员制也好,卖也好,平衡资金使用;第三,我要有它的度假内容,比如禅修啊,还有刚才讲的徒步啊,骑马旅行啊,这些东西要加进来。第四,要文化,就是我要有大型的演艺系统演出。所以中坤已经构成这么一个组团的模式。这个收入构成就是,第一门票收入,第二宾馆收入,第三你户外的收入,第四,比如说文艺演出的收入。最关键的是以后,我这个度假村越来越好的时候,我自己留的那些别墅,以后做房地产平衡资金的,值就升上来了。比如黄山,我现在决定卖,当年卖可能就不到1万,现在卖也许2万、3万。为什么?整个这个区域的文化品质和它的升值的品质全都上来了,这是中坤一个很大的模式。所以到冰岛也是这么建,到普洱也是这么建。

网易财经:对于宏村项目,外界有一些关于环保方面的质疑,说中坤提高票价,还破坏了当地的环境。那么你怎么回应呢?

黄怒波:我没听到这个,为什么呢?宏村我保护得很好,它是个世界文化遗产,对宏村的监督可不是一般的媒体、老百姓。联合国年年它有一套指标在监督,这么多年没有听到过对它的批评。他说的质疑不是我,是外围。我的核心区,只要我的范围都没问题。但是外围就迅速地被小饭馆、小商就弄坏了,而且水呢全都排到这个湖里面,污染,小饭馆,这个不是我的能力了。所以他要质疑我就问,当年我要不去,宏村不就没了吗?你怎么不质疑呢?当然质疑还是对的,总体让人看着你干,总比你自己肆无忌惮要好得多。

第五节 中坤的世界度假品牌理想

网易财经:在普洱项目之后,中坤接下来还有计划做其它项目吗?

黄怒波:不会,这个不会,一个人不可能把什么都做完。我希望通过普洱的这么一个项目开发,带动更多的企业战略转型,都转到度假地产、旅游地产行业上来,也到其它的城市去做。但是中坤对我来说,可能我企业家的生涯就结束了,商人生涯吧,因为我还有好多文人的东西还没有完成。我希望给我5年内吧,能给一个慢慢退出的一个机会。

网易财经:中坤完整的全球度假产业是个什么样子?

黄怒波:我希望是这样,10年内中坤变成一个在全球度假产业里面有分量的一个企业,中国企业。那么它的一个特点,拥有大量的景区资源,大量的酒店资源,还有大量的文化资源,还有大量的客户群,俱乐部制。我希望,它最大的特点是一个国际的、网络化的。它的消费人群是双向的,互动的,不是单一的。比如,我那些景区中国人都可以去,但美国人也可以来,冰岛人也可以来,是互换的这样。这样的规模下来,我希望10年内在国际的度假板块里面,有中国的品牌,这个在国际度假板块里目前看,如果我努力,可能就是中坤,因为别的企业我知道可能还没有这么一个大的扩张的计划。

网易财经:目前,中坤海外市场的收入占公司整体营收多大的比例?

黄怒波:海外收入会很低,因为国际上不像中国,这个门票原来不许涨价,说每三年才能涨一次,每次不能超过30%,结果就变成你不得不涨了,而且中国人太多,又富起来太快,所以你这个门票收入老直线上升。但在国际上不行,国际上门票你就忘掉它吧,但是作为旅游度假来说,它不可能让你有暴利。所以这个主要是平衡我的一个板块的需要,更多的可能就是,能够加入我的企业度假俱乐部里面来,他可选择的产品很多。当然了,像美国是特殊一点,或者说冰岛特殊一点,因为现在买的地、租的地都是低谷,最便宜的时候,如果它经济10年内能回升到它的一个高点,那在这个意义上,我所有的投资在国际上的,就应该都升值不少,也应该回收了。

网易财经:你预期,这些海外项目的投资回报率大概会是多少?

黄怒波:如果按买下来的算,假如说能升值的话,美国是这样,买土地这么多年有个测算,就这么多年的它有个曲线收入,一般是美国土地是到5%—6%,所以现在为什么很多人还是买土地呢?它是没有往下掉过。像田纳西的土地我们会有这么一个增值。像写字楼这些,我认为升值率按照我预期的几年后,它每年应该还是应该10%-20%的一个升值。

网易财经:无论是冰岛项目也好,还是美国项目也好,通过中坤的国际化轨迹,你怎么看中国旅游地产公司走出去的大趋势?

黄怒波:你知道现在中国民营企业发展了,有两条原因不得不出去。第一个原因现在这几年的,因为它的不改革,国进民退嘛。就是国企普遍进入到了社会各个能竞争的领域,都进来了。国企很厉害,他都是“长子”,一进来就把这些“私生子”这些什么“混血儿”就给挤得没有出路了。因为金融危机以后带来的一系列的调控,已经生存得很艰难了,再加上劳动力成本,原材料成本上涨,这个民企就很艰难了生存的,这个需要向外找一个空间。第二个原因,中国经济毕竟是发展了,这么多年发展得很好。中国民营企业都成长了,而且经历过这么多年的打磨,都有它的生命力了,这个时候必然的跟中国经济一样,它就开始有一个国际的视角。你看大家都普遍意识到,我这个产业一定在国际上,要么要市场,要么要份额。

网易财经:那么作为一个已经走出去的民企,中坤有没有什么经验可以和大家分享?

黄怒波:当然第一你确实需要一个投资战略,你不要简单就说,我出去就是要像在中国一样,暴发户一样,买一个矿,就乱挖乱采,挣一大笔钱。在国际上很难很难,在非洲可能还可以,你在美国、北欧肯定不行。就是说你这个企业到了这一步,需要战略布局了,那你就走出去。第二个,你可能确实需要有耐心,因为在国际上做事情,不像在中国,你说地方政府天天逼着你干,在那个地方它有一套它的规律,投资期会比较漫长。第三个,就是你需要有团队,你没有团队不行,这个团队你靠空降的团队也不行,你还得靠本土团队。所以,中国企业走出去,一般从交学费到找到窍门,上了轨道,我认为得四五年。当然最后一个就是说,中国企业要善于利用中国的国家影响力,跟当地的社区要搞好关系。比如说,你要参与他的公益事业,因为你现在走到哪儿大家就说你是中国人,不像过去那么鄙视了,他会带着怀疑、害怕,觉得你强大这么一个态度,你要跟社区搞好关系,就是参与到他的社会公益当中去,总体这么多吧。

第六节 旅游地产需立法规划

近年来,旅游地产的发展日益兴旺。从旅游业的角度看,旅游地产是以旅游资源为核心的房地产开发经营;而从房地产的角度来看,旅游地产是以房地产为核心的旅游资源经营。所以有别于传统的住宅项目,旅游地产通常融旅游、休闲、度假、居住为一体,具有极高的投资价值。目前国内主营旅游地产、且规模较大的房地产公司有深圳的华侨城集团、王健林的万达集团和黄怒波的中坤集团。

网易财经:现在有这样一个评价,说中国旅游地产行业,第一梯队是华侨城和万达,第二梯队是中坤。你怎么看目前这样一个行业布局呢?

黄怒波:呵呵,挺好的。我也没想什么梯队不梯队,但是如果照这么说我也不反对。因为万达确实做得很好,而且健林他的魄力很大,他一做什么,一下就把它推到极致,这个我认为中国也很少有人再能够模仿他了。华侨城因为我不太了解,因为它是国企嘛,它有好多独特的资源。那么如果划梯队,我觉得我在第二、第三都有可能,因为中坤有自己一套的模式,主要是我没有什么野心,我也没想到做到哪儿去,只是这一个项目被喝了酒答应了,我就做好它,那个我也做好。但目前我就发现我得有个度,我就把冰岛做好,把普洱做好,一个人一辈子也了不起了。我准备用10年时间把它做好。

网易财经:中国旅游地产这个行业格局,未来三五年之内会发生变化吗?

黄怒波:很难,第一会有越来越多的队伍加入进来,很多会加入进来。我好多原来的朋友找我,原来做钢铁的,做别的,现在都想往这个行业走。就是这10年内,这几年内,这个旅游地产或者是转型到这方面的人会越来越多。

但是形成很大的竞争能力也挺难的,因为我跟你讲了,想布局下来没有10年不可能,因为中坤每一个项目做了这么多年,谁也逃不过去,万达做了20年,对吧,它是一步步走过来的。所以以后形成的格局就可能在文化、旅游地产里面能走向世界品牌的是万达,健林,这应该没问题。华侨城有它自己独特的东西,但那个模式往下怎么走我不敢说。中坤会走到一个国际的度假板块上,如果成功的话,我想一定是一个自己的,别人也无法复制。今典它有一套模式,因为保全现在主要卖他的度假卡嘛,这个在中国是个挑战,但是他做的酒店很多,这种模式如果假如说成功了,也是别人没法儿替代的。所以总体看这么多,其它的,我希望可能再过10年,距离就拉得更远了,这些行业里该挺出来的,会站得很高,它就不是被超越的,我想是这个格局。

网易财经:比起住宅和写字楼,国内的旅游地产发展的速度就显得比较慢了,这种差异的根本原因是什么呢?

黄怒波:因为前两年旅游地产是个鸡肋,所以我开始做的时候大家也都没人抢,没人关注。为什么?因为那有一块大肥肉在那儿,就是住宅市场,暴利。所有的狼都在那儿呢,没人管这个鸡骨头。但是现在那块肥肉没了,你只有再找鸡骨头,找鸡肋,现在它就不是鸡肋了。因为它在国民经济当中以后的分量变了,它又变成另外一块大肥肉。所以我认为呢,这个过去不能讲瓶颈,过去问题就是暴利在那儿,这个地方是平均的利润,现在这个地方以后可能利润空间增长得很大,但暴利当然不可能了,我想这是一个重要的。当然了,因为做这个行业,大家都比较陌生,你看中坤打拼这么多年,找出自己一个模式,你看王健林也找出一个自己的模式,张宝全也找出自己的模式,这是经过打拼过来的。每一个人进入到这个行业里都会要适应这个找出模式的一个过程。

网易财经:那旅游地产发展里可能遭遇的瓶颈是什么呢?

黄怒波:当然如果说到这个瓶颈,现在还是最好的希望提倡立法。比如说对旅游地产要制定它的投资的规划条例,为什么?你如果做不好,又变成一次上山下乡运动,就简单的变成到旅游景区圈地,盖别墅,卖别墅,这个可就把什么环境都破坏掉了,所以对这个方面赶快要制定相关的规则。比如说你可以有别墅,但是比例是多大,你跟你的宾馆配套,景区是怎么保护,所有的环保条件什么样,这个要赶快制定。

第七节 旅游地产最核心的是文化

一般来说,国内旅游地产可分为两类,一类是依托天然的旅游资源运营的房地产开发建设,中坤集团的安徽宏村项目和正在规划中的普洱项目皆属此类;另外一种则是人造景区、景点来配套住宅、酒店和社区的房地产开发,上海的新天地、深圳的世界之窗和华侨城则是这一类的代表。

网易财经:你认为做好旅游地产最核心的因素是什么?

黄怒波:最重要的是,你有没有一套把这个战略变成现实的这么一个文化。比如说,我想做一个世界顶级的中国普洱休闲养生部落,挺好吧这个战略?但你当中对文化的认识怎么样?比如说,很可能把场院都推掉了,你建高尔夫了,这属于破坏了原生态的文化。很简单,你把老百姓的村子全都迁走了,你盖房子了,原来的佤族文化呢?都没有了,所以这个文化特别特别重要。就是旅游地产跟住宅还不一样,住宅当然也不是说不要文化,旅游地产的核心是这个老板有没有,我绝不相信一个挖煤的他能做旅游地产,一定一定做不了。

网易财经:旅游地产最理想的盈利模式是什么呢?

黄怒波:最理想的模式,就是说在资金得到平衡的前提下,你利用跟国家经济正向成长的这个空间,你的土地资源,你的景区资源,你的酒店资源,文化资源都在升值,从长期的回报当中你获益,这是一个未来的(模式)。比如说宏村,下一步它转到长期的物业收入了,我的度假人群来得越来越多,这个收入越来越高,门票也高,酒店收入也高,这是一部分。但最大的是越来越火越来越稀缺,它变得稀缺了,大家都来关注了,你的别墅的价格,你的酒店的价值全都上来了。

网易财经:旅游地产中,有一个海南模式,你怎么评价这个模式?

黄怒波:我很不看好海南,我觉得它就是一个房地产,就是没有大规划,跟原住民没关系。所以三亚为什么出现这么多的宰客呢?凭什么不宰呢?你把最好的地都圈走了,你盖的宾馆把沙滩都占了,你一卖房价几千、上万,你叫我外面这些小摊小贩原住民,我拿什么呀?你把人都带来了,把物价拉得那么高,我原住民怎么生活呀?我可不得宰客嘛。所以这就是一个规划上的大的一个失误,所以我对海南这个模式不看好,现在的很多问题,它也很难解决掉。

那么普洱我就希望避开这个问题,接受它的教训,从一进去规划起,就是应该想到10年后,它是应该得到保护的。比如说,我把整个普洱的旅游要整合,整合起来主要的景区我要做,就给它规范,目标是把门票降下来,防止恶性竞争,降低进入的门槛。再一个,我要做一些大型的房车营地,这是特许经营。整个普洱到越南、缅甸、老挝,那你这么去做的话,这么大的三个规划,整个普洱市在中国来说,会是一个非常亲和力,非常友好型,非常有文化的一个旅游度假地。就不像每年三亚那么野蛮的投诉那么宰客,那个是非常不友好的。所以我觉得我这个模式应该说,如果成功的话,应该说对中国的这个旅游地产,或者中国旅游经济转型具有巨大的示范效应。

网易财经:也有一种声音说,国内的旅游地产商的开发模式就是一种圈地,你怎么看这样的声音?

黄怒波:这是个多样化社会,总得有质疑,你干得再怎么也得有不同,这个要习惯。第一首先假设这个存在,那么引起警惕,不要变成上山下乡运动,形成一种圈地运动,这个要引起相关部门的高度重视。但第二个这个说法也有它的片面性。你要做旅游景区,做旅游地产,你首先就得占有资源,你不占有资源,你怎么能做几十年的长线投资呢?但是问题是这样,你占有资源的一个背景是什么,你需要长期获得一个发展的战略空间,你就会用心打造它。为什么只有民企才有战略,有企业家呢?因为民企想的都是几十年的事,国企为什么不呢?国企明天一纸调令就走了,谁往三年以后去想呢?所以他们找的都是垄断的、暴利的,所以这个观点从两面看。当然了也不值得争论,反正他说他的,这个投资的规律就是这样,没资源谁去呀?

网易财经:现在旅游地产非常兴旺,会不会出现各种企业一拥而上的局面?

黄怒波:很可能,这是最大的问题。大家都看万达做这么大,梦想着我有一天跟着它。一看中坤拿这么好的资源,觉得我也应该试一试,这个都有可能。尤其现在的民企跟过去不一样,都做房地产、做钢铁、挖煤挣了点钱了,过去投个1个亿觉得多,现在随便一投都10个亿、20个亿,你像我们都已经到了500个亿,是吧?这个应该讲,它的投资转型能力快,投资能力强,破坏能力也强,这是个大问题。

第八节 商业地产要做电商不能做的

除了经营旅游地产外,中坤集团的另一大业务支柱便是商业地产了。区别于住宅地产,商业地产主要是指用于零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产,主要形式有购物中心、大卖场、商业街和写字楼。黄怒波的标志性商业地产项目当属北京大钟寺广场。整个项目建筑面积达43万平方米,其中包括了21万平方米的主题商业区域,2.7万平方米的五星级酒店和3万平方米的酒店式公寓。

网易财经:中坤的北京大钟寺广场项目,当时受奥运会的影响发展很慢,那么现在它的发展状况是什么样?

黄怒波:这个项目不光受北京奥运会的影响,跟我们也有关系。因为我们一下操盘这么大的项目,没有想到后来投资成本迅速上升。你知道后来所有的都贵了嘛,当时以为投个8个亿,10个亿,现在实际投了50个亿,那对我们这个企业就是个挑战了。当然了,中国企业都是从小长大,你看万达也有过它的教训嘛,我们也一样,哪做过43万平方米呀,很多人都是小马拉大车,就这么干下来的,所以这个应该说对中坤来说确实值得总结。但反过来,它确实也积累了它的经验。

网易财经:你说过,商业地产最大的敌人就是电子商务,所以商业地产要进行改革。那你觉得,商业地产应该怎样改?

黄怒波:第一,珍贵的土地不要再盖大卖场了,那个一定会被电商杀掉的,而应该考虑做城市的生活休闲中心,多做一些体验型的、文化型的,比如说,电影院呀,像大型的秀、剧场呀,小话剧场啊,酒吧呀,儿童的,还有教育产业,教育培训产业。就变成,人们拿网上不能替代的东西,你来就满足这些,变成我讲的人们的第二生活空间,这个革命一定会到来。

网易财经:目前住宅市场受到限购政策的影响,有很多房地产开发商看好商业地产。你认为会出现大量开发商涌入商业地产的局面?

黄怒波:第一,这个商业地产跟住宅市场完全不一样,一个商业地产你需要持有,这个持有是个漫长的过程,建设、招商,漫长,没有六、七年的准备你做不了。第二,它这个商业地产跟住宅还不一样,每个城市都有商业网点规划,不是像住宅,你想哪一块地一拍你就能买下来,就能盖的问题,它不在那商业网点规划里,你投了也没有用,商家进不来。所以这个想发展,都热情高,想做起来挺难的,而且我不相信10年内有个大批量的开发。再一个,我讲的过程很长,对上市公司肯定是挑战,一投商业地产,你得持有,立刻每年的利润指标就下来。我不太认为这个商业地产的开发潮能有多大的一个速度到来,和有多大的一个危害。当然我总觉得中国的商业面积,商业地产人均面积实际上是大大的欠账的,你还要看到城市化的速度还得往上上,你说你商铺,现在看过剩,但是你看过5年它就不过剩,为什么?城市用地没有了,但人口上来了,这个问题要这么战略的看。

网易财经:未来的三五年内商业地产最大的发展空间在哪里?

黄怒波:我觉得最大的空间还是在一个城市的规划的结合部去做,我讲的人们的第二生活空间。以后的城市发展,大城市都会组团式的,不会像这种摊大饼式的了。所以你找到一个组团式的,在那个中心建造一个适合人们做第二生活空间的,这是可能最佳的一个战略影响。但是不能越盖越大,盖得吓人。我跑到岳阳一个市,说一个什么澳门的人投资,在那个城市盖90万平米的一个商场。我说这不胡闹嘛,北京43万平米已经够大的了,你商家都不一定招得满,没那么多商品啊,都重复店面,90万?中国的商人反正胆子越来越大了。

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