论坛五：房地产市场的调控窘境

主持人：各位来宾，大家好，下面要进行的论坛是“房地产市场调控的窘境”，在本场论坛中我们邀请到了房地产方面的专家，下面我们有请本场论坛的对话嘉宾，他们是：建设部政策研究中心主任陈淮，中国房地产学会副会长陈国强，龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪，北京高策房地产顾问机构董长李国平，中央财经大学金融学院教授郭田勇。有请各位嘉宾上台。

主持人：感谢大家参与我们这个论坛，我感觉前一场的人多很多，看来还是大家对房地产更关注一些。今天大会有很多话题，我想我们别死板一一的来解读，相信很多的话题，什么房地产市场的拐点，是不是到了冬天，我相信这些问题大家都已经被问烦了，我相信关于货币政策，或与房地产，各自认为有一些心得的可以跟大家交流，进行一些分享，帮助大家认识2012年到底中国的经济房地产、货币政策，以及调控方面可能的走向。然后给大家留一些提问的时间。陈老师目前是房地产协会，代表行业的情况，目前我们这个行业，到年底的状况，到底怎么样，总体情况，一会儿再讲企业具体的行为，然后明年怎么看，好吗？

陈国强：从销售收据来看，前11个月，近9亿平米，和去年相比，同比增加将近9%。还有一个重要的数据，新开工面积，施工面积，大家知道依然保持在20%以上的增长。所以从这些关键数据来看，应该说前11个月的市场表现，不像我们一些媒体渲染的那么低迷，那么软。我觉得这个是一个基本的判断。另外一方面，我们结合房价的数据来看，投资已经连续四个月，环比负增长。新开工面积，出现连续几个月的下滑。房价出现停涨，或者说涨幅趋缓。前两天看到的数据，出现停涨的有四个城市。

陈国强：所以说行业下行的态势非常明显，所以说行业下滑的趋势应该说同样明显，今年尽管从成交数据来看，和去年相比，成交金额前十个月和09年持平，成交面积肯定会超过09年，和去年相比不相上下。但是另一方面行业景气下行。

主持人：我们企业到底今年发生了什么样的情况，或者说我们怎样看待这个市场？

秦力洪：09年10年，当时我们从企业的角度，我们判断恐慌性是非常多的，既不是一个投机的需求，也不是一个真正的居住需求的放大，相对的购买是由于看到了房价上升的速度，而被迫入市的客户，这一部分的购买，其实透支了一部分的消费能力。再加上今年的调控，第一，通过限购改变供需关系，还有限贷改变消费者的购买门槛，再加上国内外的经济形势不是非常好。所以今年感觉是一个四面楚歌的感觉。其实行业整个的销售行业的下行是今年三月份，有一些企业是值得大家需要的，比如说恒大、中海，他们在一、二、三月份开始采取了行动，那时候市场表现比较平稳，还处在10年惯性的状态，其实那时候市场的基础已经存在了。三季末是一个低位僵持的状态，从四月份开始，比较主动的加快周转，成为市场的共识，是大家普遍看到的现象。

秦力洪：我们的动作基于两点：第一，行业有周期，大家都知道。我们知道这一轮的周期，必须要有所作为。第二，是一个供需关系的结果。我们要顺承市场的趋势，提前让自己立于比较从容的境地。这一轮的价格调整和08年出现的这一轮相比，发起的原因有很大的区别。08年大部分是受自己经营状况的逼迫，不动就活不下去了，这一轮，我们觉得大的开发商是一轮主动的过度的策略。

秦力洪：不是受销售任务，或者资金链的压迫干这个事情，而是基于未来市场中期的判断，而是积极主动防御的策略。我们看到中海是市场反应最敏锐的公司之一，还有恒大。我们看到一个大的企业，战略清晰，经营比较稳妥的话，还是应该保持从容的状态，应该是提前预判市场，这是从微观的层面，我们对市场应对的一些看法。

主持人：所以不仅提前统计数据，其实每个企业都不一样，不知道龙湖有没有调整你们的销售任务？

秦力洪：今年没有。

主持人：万科是调整过的，但是各个企业的感受也不一样。陈老师，您给我们评价一下2011年的房地产，我们说一下2011年的政策也好，市场也好，做一个评价。

陈淮：你们说“房地产市场的窘境”，都“窘境”了，我还怎么评价呢？中央也没有这么说。先说明一点，我只是中国城乡建设经济研究所的所长，事先跟主办方沟通过，不知道为什么又拿出这样一个题目，我不太认可。不知道为什么总喜欢说宫廷白萝卜，这个萝卜就值钱呢？我对这个先表示不满。

陈淮：第二个意思，我写过一本书《房地产经济学ABC》，《经济参考报》把其中的观点拿出来做了一篇文章，就有人说中国的房地产业还要辉煌20年，再往下说，某某人房价还要连涨20年？房地产辉煌20年和房价连涨20年是一个概念吗？全国性最大的房地产市场就在中国，增长最快的市场就在中国？你听说过美国大规模的建房吗？你听说过利比亚、伊拉克大规模的建房吗？未来中国20年，中国的城市化、城镇化要取得实质性的进展，这还不辉煌吗？你怎么对中国的城市化辉煌20年这么反感呢？是我的过失还是你的过失呢？抱歉，我对此不得不这么说。

陈淮：第三，我说对房地产政策不放松，这本身就是对2011年房地产政策的肯定。不放松，第一个解释，配合国民经济稳定运行的宏观经济政策不为放松，请注意我用的是“配合”，因为影响房地产业的政策，一个是真正的宏观调控。为什么加“真正”二字呢？我们说的别夸大宏观调控的功能，它是保证你今天不穿而招来感冒。我们宏观调控政策和才能货币政策，也是保证中国不发生大的变化的通缩，经济不下滑或者过热的现象，但是这个政策，吃这个药，会毫无疑问的较大的影响房地产高负债行业。第一个不放松的是明年维护国民经济稳定运行的政策。假定发生严重的通胀，该升息的还要升息，你难受还是不难受，悲观还是乐观，这就叫不放松。维护国民经济经济运行的政策就得不放松。

陈淮：第三个不放松，把刚才我们有开发商代表所讲的，恐慌性需求，过度占有资源需求。比如说才20来岁你买那么大的别墅房。且不说你有没有用，你的风险承受能力是不是达到了？资产累积能力是不是达到了。这是一个需求。第二，为卖而买的需求。第三，奢侈品的需求。这是第三个这些政策的不放松。

陈淮：“不放松”已经回答了2011年的判断和2012年的走势，三个字够了。谢谢！

主持人：谢谢陈老师。我们再回到郭教授，我们是第一次打交道，在房地产对你来说，可以更加旁观，更加清楚的来看一些戏，不需要带有政策的一些东西。今天房地产的形势不管怎么判断，有两个东西在影响它，一个是限购政策，以及一系列的政策。另外就是今年今年相对紧缩的政策，会带来很大的影响。所以第一，听听您对这方面的分析和看法，同时对于明年有没有可能在金融上，刚才陈所长说了几个不放松，但是货币的政策对房地产市场有没有影响？

郭田勇：市场的行为应该有自身的涨跌，所以出现涨和跌，都应该是很正常行为。但是从房地产市场来看，从最近这五、六年来，从2005年以后一直到现在，房地产市场应当说中央还有短暂的调控，但是从整个市场来看，全国来看，应该说还是处在单边上涨的情况，我们只是从房价来看。这种单边上涨，如果单独作为一个市场来看，假如时间长了，市场本身恐怕是需要一定程度调整的，这本身是市场经济本身规律性的东西。

郭田勇：另外，房地产调控又加上政府的外围作用，政府也判断房地产存在泡沫，所以说陈所长说了中央的经济会议也要坚持房地产的房地产调控政策不动摇，而且说房价降下来一些，作为调控目标的。从中国无论在政府调控股市也好，还是政府管理商品价格也好，我们觉得，在中国只要政府下定决心做的事，基本上没有办不到的。所以从这点来讲，我相信未来房价在2012年，应该有一个明显的下降。这是我想讲的第一个。

郭田勇：第二个观点，现在中央经济会议来讲，我们也可以揣摩一下中央的心理，我们讲中央对房地产的调控，主要我们所担心的是中央调控的决心和底线到底在什么地方？这个是我们在思考的问题。因为大家都很清楚，2008年中央当时也要调房地产，也出台了不少措施，但是2008年底金融危机以后，随着的宏观政策的变化，马上就变了。应该说那一轮中央的调控政策，并没有说坚持下去。所以才导致09年以后，房地产出现了新一轮的上涨。

郭田勇：从目前来看，我们觉得，从这次中央经济会议精神来看，我们觉得中央似乎没有在房地产上心理承受的底线是非常强的，或者说没有想动它。因为中央经济会议，提了三件事：一个是稳定增长，一个是调结构，一个是控物价。

郭田勇：稳增长，就意味着中央对经济增长，出现一定幅度下滑容忍度是在提高，也就说我们可以有经济增速，从9%降到8%。当然我们知道房地产业，它的行业标杆性非常强，拉动性非常强，我们把经济增速往下降来看，政府有一定的容忍度。

郭田勇：调结构，我们可以得出，房价过高不利于经济结构调整。房价一方面增加了企业的经营成本，企业经营成本大量的上升，包括创新性的人才，在北京的收入都没有办法买房子，白领的收入也没有办法买房子。这样从推动整个创新来讲，房价过高是不利于推动创新。同时对企业来讲，房价过高，形成上涨的预期，房地产的上涨就像黑洞一样，把社会大量的资金流向房地产，导致经济的畸形发展。所以控制上涨本身是调整经济结构的组成部分。

郭田勇：控通胀，货币政策对通胀的作用度， 货币政策一放松通胀就上去了，从控通胀的角度，我控制物价一定是对的，房地产也会形成向下压的效果，而不是向上推的效果。所以从宏观面来看，以及从经济基本面来看，我们觉得国家对未来的房地产调控政策是继续产生效果。

郭田勇：我经常想房价如果真的出现大幅度的下跌以后怎么办？会不会对银行业产生巨大的冲击，政府会不会又出现应对的方案，出现手忙脚乱没有办法应对的情况，出现大起大落的现象，我们也在分析这个问题。希望各位学者对这个问题做好超前的研究和准备，但是我们认为房价未来走势的方向，就是我刚才说的。谢谢！

主持人：现在是多重利益的博弈，就看大家的底牌和底线，中央经济会议反正提出了底线，就是我不放松。这也是对2011年所有调控政策的认可，就是我这个事挺好，做的是有效的，我接着干，基本上是这样的意思。但是又有很多的声音不认同，或者说起码有变化。比如说开发商房子卖不出去，就不拿地，反正万科这样的企业就说我暂时不拿地了，有一种说法就说地方政府受不了了。因为现在到处看到土地流派，土地底价出售，我相信今年地方政府卖地的任务完成率肯定没有预期的那么高。在这样的情况下，地方正确可能会扛不住，如果扛不住政策就会出现一定的松动，这是一种说法。所以为什么佛山会出来一个政策，当然一天就被打回去了。然后说成都又出了什么政策，一点又批倒了。但是都不是空穴来风，但都被打下去了，可以看出中央的决心是坚定的。但是地方的松动是肯定的，就说受不了了，地方的财政不行了，这是一种说法。但是另外一说法，说美国这次看样子起不来了，欧洲也不行了，最后同08年一样，我们的经济是不是也不行，如果经济不行的话，防通胀是一个目标，但是保增长也是一个目标啊，这就开始联想，保增长那就离开不了房地产。所以就说政府要救实，而且可能过了春节就救。

陈淮：谁说地方扛不住就放松政策了？谁跟你说中国的经济到了下滑的地步？哪有这样的事，我们别错误的估计。

陈淮：首先，世界的经济没有那么坏。我们想想最近从09年四季度以来的两年，包括美国发达国家世界五百强的微观效益在明显的改善，过不下去的是政府，微观基础已经在明显复苏，盈利情况比我们A股市场的情况强得多，现在全球大家都说发达国家遇到主权债务危机了，但是纳斯达克非常跌，中国去年表现最差的，今年从2800点跌到2200，都说人家过不下去了，人家企业的盈利状况在不断的上升，我们企业的盈利状况在下降。引领全球市场第一热点的就是苹果，所以全世界最优秀的经济学家赵本山大叔说，钱还没有花完，人没了，世界最悲惨的事，乔先生就让他碰到了。

陈淮：第二，二十世纪九十年代以来，高科技的发展所造就的最新成果，对改变社会、世界，人们的生活、生产状况，提高效力的潜力还远远没有发挥出来，更别说发挥殆尽，我们IT发展到今天也不过是一个手机而已。钢铁、化工等传统的工业技术发展，引领、造就全世界的经济快速发展一百年，第二次科学技术发展还没有充分表现出来。这两天伊朗说，我发明一个技术，把美国的GPS改了，说他一往我这边飞就撞我们家的壁垒，也别说还真有这样的事。

陈淮：还有中国，2008年的市场因为全球骤然紧缩，我们的出口严重受损，在这样的情况下，我们遇到了一些问题，所以这不是说中央没有决心把房地产调控好，所以第一个宏观调控就是一个看片穿衣服，现在到了立夏该穿裙子了，他的决策和房地产不是互为因果，而是单向的因果，房地产只是被动的服从。我们只好忍受一定程度的房地产市场的反弹，首先得应对金融危机，不是必须的选择。所以2012年也是一样，收紧还是放松房地产政策，取决于通胀是否卷土重来这是根本因素。通胀又不完全取决于中国内部的经济形势，而是取决于外部的经济形势。比如说美国人打伊朗了，或者说伊朗把波斯湾封锁了，世界因为能源吵架，如果有这些因素，这会比我们预想的影响要大得多。别以为是我们家是你妈不让你早恋，就不吃饭，就让你妈改变对你的政策，不是这么回事。

主持人：CPI到了4.2以后，又有人说了，看来通胀不是大问题，这是一只纸老虎。

陈淮：这种说法我又不同意，股市涨到6000点，有人说6000点的股市比1000点的更健康。我认为这种猜是没有意义的，你根本不知道为什么是4.2，或者为什么7月份是6.5，只是猜的，这些无益于江湖术士。你有什么理由认为4.2就是继续的往下呢？如果这个背景没有看到的话，就瞎判断，恐怕太没有依据了。

主持人：有的时候大家更是一种愿望。

陈淮：有些人员发表观点是猜社会愿意听到什么声音，他认为大家不希望下去，就说明天肯定不下去。

主持人：好。陈会长是房地产协会，作为开发行业，我们希望明年政策，一个当然是判断，另外一个是希望明年的政策会有什么样的变化？

陈国强：举两个例子，我们地方愿不愿意扛，或者能不能扛住举两个例子。在座的可能已经注意到，7月份和10月份，我们注意到上海市市长、北京市市长分别就如何利用调控的机会降低对地方经济，降低对房地产对地方影响的依赖。的确在利益诉求上和中央有不一样的地方，但是我们看到北京、上海两个国内最重要的特殊城市，作为两市的市长，应该说他们的表态对其他的省市会有一定的示范效应。

陈国强：当然我们也看到，04、05年，上海明确把房地产作为地方经济的重要支柱产业，这是某一段时间。05年的时候，房地产增加值对上海经济的贡献度曾经达到15%，今年前三季度，这个数字已经下滑为8%，当然北京也有相似的情况。我们注意到两市的市长对楼市调控的理解有他们自己的理解。

陈国强：房地产楼市的调控，当然对地方经济带来一些影响，直观的是影响到地方土地市场的表现，对当然经济效益会有所降低。无论北京、上海，GDP的增数在全国处于末端，但是两个市长都主动的降低对房地产的依赖程度，对土地的依赖程度。这表明了我们地方省市在房地产调控中的变化，我相信会有更多的城市也会调整这样的心态，或者说政策，会有新的取向，如何去“支柱化”，去“房地产”，去“土地财政”，当然在住房功能上“去投资”。这几个“去”应该说表现的淋漓尽致。

主持人：这两位市长表这个态，说明已经对房地产依赖很大了。北、上、广、深其实今年受影响是最大的，我们一边在看房地产今年有一些地方跌的很厉害，但是整体没有跌下来，但是北京、上海肯定在土地，或者房地产相关的税收、财政收入方面降了很多，导致GDP的增长速度导致在全国排在了末座。去房地产依赖化当然是好，但不是主动的，是被动的。但是明年怎么样？作为经济工作会议坚持不动摇，房价回到合理价位，就是这些，对开发商来说没有放松的意思，没有好消息，但是也没有坏意思。所以对很多开发商来说，没有坏消息可能也是一个好消息，起码到头了。之前7、8月份毕竟提到限购扩容，这事现在不提了，要下狠的没有了。这起码是好消息。然后看下一步会不会松？这是一个愿望。第二，有的地方政府受不了可能还会动。我们调结构，房地产调控，有没有可能除了陈所长所讲的几个不放松，其他的是不是可以有放松的？最后我们十几分钟里，我们就围绕这个话题聊一聊。

秦力洪：房地产是一个高调控、高监管的行业，不是一个正常产业性的行业，也没有形成一个正常基本受市场规律影响的市场。所以在这样的情况下，我们看待房地产市场，或者来看待开发商，我认为有两种不同的观点：

秦力洪：第一，大家比较愿意谈论的，其实房地产是一盘棋，这个下棋，是我们调控的手。如果房地产是一个棋局，棋子是房地产商，棋子的感受是不重要的。也有一些评论报导说，说房地产开发商是思想高度统一，非常活跃，但是是个邪恶的个体，其实这个世界上不存在这样的个体。这个市场是一个集中度非常低的市场。这是第一个观点。

秦力洪：第二个观点，我们是一个企业，我们是一个经营者，我们更愿意这个格局不像棋局，更愿意像幼儿园，你可以说我幼稚，但是是一个个体。幼儿园的阿姨对孩子进行的都是洗脑、军队式的管理这些孩子会出事。所以我觉得面向未来，包括2012年，包括更久的未来，我们对自己的定位是后者，我们希望这个行业去很多“化”，我讲的是“去政策化”，回归市场的本能，充分竞争，要素合理。企业做的是企业的事，我们在这里讨论房地产，我们不用谈太多的政策，当然有政策的影响，但是我们希望真正是一个行业，是一个市场，把中间不理性、非势场的因素，通过市场的几次调控，也许是脱胎换骨，也许很痛苦，让这些棋子是一个孩子，根据自己的意愿自己成长。我想有这样的变化对政府是有利的，对老百姓是有利的，对房地产也是有利的。

主持人：其实这是相互的依存关系。如果说明年大家各自过自己的日子不太可能，其实大部分的开发商还是对经济的政策有依赖。郭老师你简短从金融学者的角度，到底用金融的宽松说一下房地产的宽松。

郭田勇：我们希望央行的调控更多的采取，你刚才说的定向，但是这个定向不是开发商定向，是对中小企业定向，所以央行发行的中小企业债，这个方式还是比较好。

我们21%的存款准备金率过高，我们中国储蓄率高，银行存款，所以从控制社会投资、经济总量的通胀来看，我们口头银行信贷比较重要，所以要控制存款。所以我们今年银行投放来看要完成7.5万亿的银行存款，目前完成了65000亿的量，就说今年银行跟预测的相比是偏低一些。考虑到明年虽然提出了“稳增长”的目标，但是一方面信贷的基数增大了，如果明年再增长一个13%、14%的话总量就高一些。所以明年的信贷增速肯定有7.5到8万亿的增速来完成“稳增长”的目标。现在重要的银行流动性还是比较紧张的，我们预测银行的存在准备金率可能会降到18%到19%左右。我们建议银行提高利率水平，因为银行的利率水平不符合利率要求，而且我们刚才的讨论，银行体系内存款理财缺失，利率还偏低了，所以我们希望提高利率对冲存款准备金率的下降，这些政策。但是总体情况，为了达到“稳增长”的增长，银行会有7.5到8万亿的量。我们可以认为资金链有一定程度的宽松，达到我们希望达到调结构的目标。

主持人：我们要把投资、投机这些需求挤出去，刚性需求没有必要挤出去。在过去的一年当中，我们在刚性需求的信贷政策上，政策不但没有放松，也是在收紧，明年如果在这方面是不是也有可能对有一些开发商来讲有机会。现在可以提问了。

提问：目前针对这种情况，对明年的判断，以及明年的策略，是指房地产开发，或者说销售方面的一些策略。第二个问题，在国外的发达国家，可能有十几年就可以买房，感觉在中国买房，可能半辈子或者一辈子才可以买房，在中国什么时候可以买到十几年买到房的意愿呢？或者说在中国的这种意愿，在高层的心中占多大的比例呢？

秦力洪：第一，保持高周转，随行入市。第二，进一步的优化和增加我们的动力，充分利用自己的优势，因为行业的波动是常态，对于企业总是要发展的，没有供货就没有未来，所以我们现在很多企业要积极的应对，我们也要积极的应对。对于一个负责任的企业经营者，最重要的是把每一天都当成最坏的一天来过，这样有可能过上好日子。

陈淮：中国一定会走到别说15年，5到7年买得起房，大多数人。而且从少数人买得起房到大多数人买得起房，这个时间远远短于欧洲和美国所需要的时间，但是再短也需要时间。在一个社会中，一百户家庭有一户买不起，过了五年20户买得起，再过五年30户买得起，累积越来越多的人买得起，经过若干年的发展，达到60%、70%，就像一个农民有五个儿子，他只能陆续的给孩子买房子，不可能一下子经过宏观调控给五个儿子一下子都买得起房子。如果中国城和乡的人口分布结构也像美国、日本相对稳定了，我们再比较，这可能才有可比性。美国和日本在这个阶段不稳定的时候，比如说五六十年代，日本很多年轻人想去城市的时候同样也是我们的情况，所以到1991年日本就提出了向发达国家收入看齐，是因为在1991年人在城和乡的分布阶段。

陈淮：第二，中产阶级占社会人群的提高。这是我们无需争议发达国家人口分布的现实。请注意，中产阶级的“产”字什么意思？不是年薪30到50万就是中产，中产阶级是具备了资产累积能力叫中产，而是不动产。家庭正常收获支出在家庭收入中所占的比重三分支一以下，这样一个状态叫中产阶级。如果你收入90%、85%还用于生活支出，那个房价的高低涨落和你没有关系，你拿房价和支出收入比占90%以上的来比较房价比，什么也得不出结论，因为你不具备资产累积能力。当你的支出收入降到60%到75%的时候，你具备了资产累积能力，但是还不够。只有你具有了至少50%的累积能力这才有可能说房价的问题。而且大多数的人有这个能力才有可能说这个时间的问题。

提问：今年很多中小企业的房地产商都有资金链的问题，听一位房地产业内的人士介绍说，限购令取消的前提是房产税的出台，我想问一下，现在房产税的改革到了什么样的程度呢？限购令什么时候取消呢？

陈淮：这个问题应该问问官员，我不是一个警察，协警也不是。要具备行政职能部门的人才知道，不是学者的事。但是你说不同政策的替代性，一个我们的目标，不是限制买房子，而是抑制过度的买房子，因为现在不具备更好的药，只能用这副不是十全十美的药。但是什么时候具备呢？这里有很多中国特色的东西，不在于技术性有多难，而在于我们有没有决心去打破有关部门行业或者企业性的壁垒。不用猜，不是哪一个专家，我们知道该吃什么药就能够治这个病，但是不具备这个吃这个药的条件，所以只能吃这个药。

陈淮：人们说过去银行、党中央、国务院保持一致，这个在媒体上很流行的说法，其实这种说法有值得商榷之处。刚才主持人举了上海、北京，还说了北、上、广的词，对于北京、上海、广东这种城市，不是今天，也不是明年，是长远的一定努力控制人口规模，而且从严控制人口规模，但是对二、三线城市来说，需要的只是在短期内防止外来需求过度集中涌入，对本地房价的影响，中期和中长期不是限制向这些人口集中，而是一定要支持保护人们向这些城市集中。对二、三线城市来说，就是喝点感冒冲剂，用不得非得打吊针。

主持人：最后一个问题。

提问：想问一下陈所长，现在12月份大家都在宏观调控的问题，实际上再在房价幅度问题。除了2011年大家意识到成交量下降的威胁，但是开发商以价换量，并没有达到理想的效果，我想问一下2012年会是一个什么样的场景呢？大概市场会有什么动作？和2011年相比产生比较多的明确哪些方向性的动作呢？还有在独栋别墅产品降价的产品，别墅有稀缺性的特点，现在别墅是属于鸡肋还是抄底的好产品呢？

陈淮：其实电视上天天说的很好，可能会是下降。但是也不排除报复性的反弹。谢谢！

主持人：谢谢各位嘉宾的精彩发言！本场论坛到此结束！谢谢大家！