现场提问：去年毛利率下降了不少，在2011年市场还有调控，还要发展保障房，你怎么看去年的毛利率呢？还有就是您有说准备在二三线城市拓展，有没有什么具体的计划？现在有没有时间表，多长时间开始发展？
贺江川：去年的总体毛利率比前年低不少，但不是所有的楼盘都低。去年低主要是由于北辰福第这个保障房项目，这个保障房毛利率是5%。所以，它整个从面积上占去年的销售面积的66%，从这个收入上来看，占到去年整个收入的40%。
由于去年保障房这个比例比较大，所以拉低了毛利率。去年总的毛利率是27.6%，前年是46.7%。但是其他的项目我们的毛利率是不低的，我们其他项目都是在40%、50%这样一个水平。
但是，在未来的发展当中，我们应该会在这个比例上控制好，并且在这个开发周期上有一些更好的控制，使整个公司的发展实现比较稳定的增长，整个保障房的比例会控制在比较低的一个范围。
至于在其他二三线城市的发展，具体的城市目前可能还没有定，因为关注的城市相对比较多，主要关注的一个指标就是，它的房价收入比和未来的增长潜力如何，就是是不是像我们当时拿长沙这块地一样，属于一个价值洼地。
整个公司的资本是46亿到47亿，在这之外可以用于拿地的现金是有限的，所以我们会慎重地来选择一些目标城市和目标项目。
现场提问：刚才提到那个保障性住房虽然毛利率是5%，但旁边还有其他的商业用地。我想知道中央叫你做这个保障性住房的同时是不是给你一点点的好处，或者说给你一点点的补贴？
贺江川：保障房项目我们这个楼盘有7万平方米的商业，但不是所有的保障房项目都有。当时在常营那个地方大约有五、六家公司在集中的一个地区各自拿了一个项目。不是说都给他一些商业来优惠，而是我们盯的这个项目恰好有一个商业，其他的那几个公司都没有。
也就是说政府给保障性地块的时候并不是配套给优惠政策，或者给一些其他的商业面积等。当时每家公司可能觉得毛利率能做到10%左右，但是做下来大部分公司没有做到这个份，基本上就是打平。
因为中间的这个建设时期，材料、人工都在涨价，这些成本的因素加在一起以后就基本上把预期吃掉了。所以，其他项目如果没有商业的那些保障房项目基本上就不亏不赚了，我们这个项目由于有7万平方米商业，所以我们还有一个能再赚一点钱的机会，所以这是偶然，不是补贴政策。
现场提问：刚才说在融资方面会考虑一些地产基金，中国海外现在与一些投资公司，或者跟一些类似的房地产公司一起搞一个地产基金，然后再去投资项目，不知道你所称的地产基金是不是用类似的这种方式，还是用其他的什么方式？
贺江川：关于地产基金方面，我们目前跟一些同行在做一些研究、接触和设计，具体的方式还没有定。就是我们努力通过一些研究和工作，然后在这个多渠道融资方面再拿到一些好的一个方式，然后通过这个方式增加我们在拿地中间的实力。
现场提问：刚才贺总也说了，这个限购令会给新的楼市有影响，那你预期今年北京的价格，还有你们在北京楼盘的平均售价会不会受影响？第二个问题是，你们发展二三线城市的计划，现在还在研究的阶段，那今年会不会有一些具体的项目可以公开？
贺江川：限购令在北京出台后，对市场影响确实还是很大的，特别是高端项目。对我们销售压力就体现在我刚才说的那几个楼盘，别墅项目、2栋二期的别墅项目，还有温泉镇的北辰香麓。
但是，对开发商来讲，降价的压力没有那么大，就是说限购令出来以后会不会为了快速回拢资金去尽快的降价销售，在限购这个事上不大可能。
我们研究了一下，2010年的时候，各开发商销售还不错，开发商的现金相对还是可以的。所以，2011年降价的这种压力在目前不是很大，但是整个资金链趋紧确实是今年的一个很大趋势，具体来讲就是对中小企业的影响会大一些。
关于二三线城市，我们实际上盯着若干的城市作为比较重点，我说有若干个小组分别的去看。当然希望能够拿到比较好的一个目标项目，不排除跟别人合作的方式，也不排除我们自己独立的方式。现在说具体城市和项目可能不太好说，但是我们是在进行当中。
本文来源：网易财经
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