北辰实业称将伺机进入三四线城市

3月24日，北辰实业在香港召开业绩发布会。董事长贺江川与董秘郭川在业绩会现场介绍了北辰去年的经营情况。2010年，北辰实现营业收入55.64亿元，同比上升14.76%，但净利润下降了65%至2.03亿元。

北辰还表示，限购令出台后，为了寻求新的利益增长点，公司也将伺机进入那些房价收入比和增长潜力大的二三线甚至是三四线城市。

以下为现场问答实录：

现场提问：限购令和房产税推出来之后，国内楼市成交和销售价格有没有一个变动的数字跟我们说一下？另外，北京方面在推出限购令之后，市场受到的影响有多大？

贺江川：关于限购，应该说去年是国家整个宏观调控出的政策最全、最严、最多的一年。比较有特点的是限购令的执行，以及部分城市实行房产税试点。其中，限购对开发商、对房地产市场来讲都带来相当的影响。

当然，限购令的执行，各个城市出的限购政策不完全一样。北京的限购令在所有的限购城市当中是最严的。对本地区居民、外地居民、境外居民都做了严格的限制。去年，北京的市场走了一个V字型，限购一开始，销量下降，到下半年销量有一定的上升。那么，整个北京市的销售量去年比前年下跌了36%，销售价格比前年下降了30%。

但是，这个价格下跌当中可能还有产品结构的因素、区域结构的因素。也就是说，这个价格的数字是保障性住房、政策房加上商品房的平均数，随着保障性住房、政策性房的加大，平均价也会有所降低，这是受产品结构的影响。再一个受区域结构的影响，随着开发的推进，城区内的住房越来越少，大部分的供应集中在郊区了，所以郊区的平均房价要比市区低，所以他的价格也会往下。

对全国各个城市的影响是，全国去年的销售量上升了9%，价格上升了6%，所以去年全国市场量价都有所上升。而一线城市是销售量下降得比较多的，如上海、深圳、厦门、杭州、北京等，北京下降了36%。

全国销量平均增长5.1%，长沙增长了19.5%。从这个价格线上看，全国的均价上升了6%，北京的均价增长了30%，长沙的均价是增长了22%。所以，整个政策出台以后对全国各地都有所影响，但对这个一线城市的影响是最大的。

因为限购令主要打击的对象是投机和投资需求，针对一线城市高端产品为主的。限购令对我们的几个楼盘影响不同，从北京的几个楼盘看，对高端的别墅楼盘影响会比较大，我们的高端别墅项目碧海方舟、长河玉墅都不同程度受到了影响。

受这些影响最小的就是长沙项目，原因在于长沙市的限购令具体政策和北京不一样，只针对90平方米以下的房子进行限购，并且只针对市内的区域这些买家进行限购，而我们这个楼盘没有受到90和70那个政策的影响。第二个，我们这个90平方米以下的房占比非常低，首期盘占比大概26%。所以，我们从这个销售上受这个限购令的影响比较小。

另外，从长沙的消费需求来看，它也是房价收入比最低的一个城市，去年全国的房价收入比接近8%，北京的房价收入比是17.7%，长沙是5.7%。也就是说一户普通家庭买一套普通房长沙市需要不到六年的时间，所以他是在正常的一个以自住和改善型需求为主体需求的一个城市，所以他受这个调控的影响会比较小。

至于房产税，只是少数几个城市试点，对市场也有影响，但是我个人认为房产税真正对于这个房地产市场的影响并没有想象的那么大。因为从现在的试点城市来看，房产税的税率还是比较低的。而真正要调控的是涨价预期，就是针对增值那部分去调控，就是房产税是就总量来征收。

就北京而言，房产税从我们的估计来看，在短期内出台的可能性不大，但是北京在限购政策方面是下得很严，执行得也很严。

现场提问：你们3月份的销售，或者销售价格有没有受到限购令的影响，是否认为今年中央会推出更严格的调控手段？

贺江川：对我们影响已经在产生，最典型的就是温泉镇的北辰香麓项目。限购令出来以后，它的销量还是有所下跌。而我们那两个别墅二期还没有开盘，所以没有什么影响，长沙项目没有影响。

现场提问：刚才提到你们会积极参与保障性住房建设，2011年全国要建1500套保障房。但是保障性住房的投资回报率是非常低的，大概只有一年存款率的3%左右。很多公司都不想亏损去投这一块。公司为什么会积极参与这一块？目前，政府在这方面会不会有补贴，或者说授予优惠方面有怎么样的帮助？

贺江川：保障房我们应该理解为国家的一个长期政策，而且会加大力度进行开发建设。我们公司已经做了一个保障房项目，就是常营的北辰福第。去年销售额很大一块也是来自这个项目。

保障房对开发商来讲，最痛苦的是回报率太低。因为这个政策是限房价然后去竞拍这个地价，倒拍地价，加上建设成本后会使利润率很低。我们这个楼盘的毛利率是5%，再交掉有关税费后，住宅这一部分基本上不赚钱。我们这个楼盘还好，在西南角还有7万平方米的商业，这部分在开盘以后还能取得一些销售利润。

大部分做保障房的开发商都是微利，弄得不好还要亏钱。所以，我们做保障房更多的是尽一些企业、特别是国有控股的上市公司的一些社会责任。

从这个未来的策略来看，公司可能还会有一定的比例去做保障房的开发，但是不会太多，因为太多的话无法向股东提供足够的回报。所以，简单的说，就是不能不做，也不能多做。我们的主流产品还是商品房。

现场提问：你们今年对保障性住房预计的建设面积有多少？

贺江川：今年如果有的比较合适的、小块的保障房项目，我们可能会考虑。但是从目前情况来看，更大的可能我们是针对二三线的商品房项目去择机去拿地，保障房的项目就推动一些。

现场提问：2011年北辰的资本开支大概是多少？然后拿地部分又会占多少？第二，截止到现在，北辰手头上的现金有多少？另外，今年的销售额中有多少是在2011年结算？

贺江川：资本开支我们2010年是41个亿，今年预计是47个亿。去年这41个亿，其中投资物业和商业物业占了4.7亿，发展物业占了36.7亿。今年预计这47亿资本开支中，投资物业预计2.7亿，发展物业是44.6亿，这个是不算我们新拿地的情况。2012年大约还是46亿左右的一个开支。我们公司在2010年底现金是20亿。2010年已销售还没有入账的面积就22万平方米。

现场提问：公司报告里面说，"我们要积极调整三大业务的配置"，我想是不是我们对目前的发展物业、投资物业、商业物业的比例不是很满意，那么目前我们这三个大概占到什么比例？我们理想的比例水平大概是什么样的？

贺江川：我们三大业务板块的资本配置，原来曾经有个说法叫"532"，现在实际情况的大概"是631"，也就是说，发展物业占60%，投资物业占30%，商业物业是占10%。未来我们大约也是维持在这样一个比例。也就是开发占的还是大的，投资物业占的是中，商业是比较小的一块。

现场提问：北辰作为内地唯一一家A+H股的上市公司，应该说在融资上比较优势，今年以来有很多公司已经相继在海外发债，我们有没有这方面的考虑？

贺江川：关于融资的方面，应该说我们作为A+H股，融资通道比较畅通的。但是，从现实的情况看，现在在资本市场融资的条件不是很具备。简单地说，就是证监会目前已经停止了所有地产商的一个资本市场融资，现在已经不批这样的，无论是发股还是发债，都已经暂时停止了，什么时候开得看国家宏观经济的计划。

另外，发债方面，我们已经接近净资产40%，目前也没有这方面的想法。所以，公司目前在资本市场的融资没有新的计划。

那么，将来在开发业务和经营业务的需要的资金我们主要是靠这个。在开发建设方面靠开发贷款，拿地上靠我们自有资金。然后，我们其他几个项目通过销售的现金回款，能够保证我们这个现金流。

同时，我们也在积极研究一些新的融资途径，比如说地产基金这一类，以及新的一些合作方式，争取做一些联合或者是合作，增加拿地的机会。

现场提问：除了北辰三角洲项目以外，公司项目都在北京，有没有走到其他城市的想法？

贺江川：关于公司的区域问题，目前公司土地储备为主要在长沙、北京两地，我们其实是有计划在其他二三线，甚至是三四线城市拓展，公司也组成了当地的班子负责这一块的工作。

从我们的战略策略来讲，根据现在宏观经济和地产政策的走势，在地域上，可能我们在二三线或三四线城市的关注会更大。但是，北京的根据地我们也不会放弃。