央行2011年首次加息 开发商现金压力剧增

网易财经2月9日讯 央行自2月9日起上调利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，而5年以上商业贷款基准利率则从6.4%上调至6.6%。央行今年首度“祭出"价格调整工具，在加大通胀管理力度的同时，也将对正处调控风暴期中房地产市场产生直接影响。在接连遭遇二套房限购、房产税试点、首套房利率优惠取消以及加息等调控措施之后，开发商或在2011年面临空前的现金压力。

百万房贷加息后多付利息16万

贷款基准利率提高，购房者贷款利息支出受到的影响首当其冲。加息之前，五年以上贷款年基准利率为6.4%，则以贷款20年期100万元购买首套房计算，购房者若以等额本息方式还款，则每月需还款7396元，支付利息近77万元。而以加息后的年利率6.6%计算，购房者每月则需还款7514元，支付利息80万元。

事实上，购房者所要承担的利息增幅并不仅限于此。在春节前夕，上海多家商业银行透露执行多时的首套房利率8.5折优惠正在收紧。工商银行则明确表示由于接到总行下发的通知，首套房贷款利率不能低于基准利率，因此从2月1日开始取消首套房房贷八五折优惠利率取消。

若按利率85折计算，加息前购房者若以上述贷款方式贷款，每月需还款6845元，利息总额为64万元。也就是说，在短短一周间，购房者每月供款便增加了近700元，上浮约10%，利息总额则增加约16万元。

短时间内还款压力上升如此之快，势必对潜在购房者的决策造成重大影响。事实上，在楼市调控政策频出的背景下，一线城市购房者对房价已普遍看跌，持币观望的气氛日益浓厚。还款压力剧增后，节后楼市成交清淡的态势可能还将延续。

现金压力或迫使开发商降价

加息在收紧开放商销售端资金回笼的同时，也大大提高了其以贷款方式融资的难度。北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授就表示，此次加息对开发商来说，贷款成本增加、额度减少，将加大开发商的成本。

此外，开发商在资本市场的融资也变得异常困难。数据显示，2010年以来，共有33家房地产企业公布了定向增发预案，预计增发数量达85亿股，募集资金765亿元。而其中仅有中弘地产（000979）、凤凰股份（600716）两家公司通过定向增发的方式募集资金28亿元。

与融资渠道全面收紧形成鲜明对比的，是开放商日益窘迫的现金流。据Wind数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负，显示在房地产调控“组合拳”的作用呀，开发商的现金周转已大成问题。

对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受网易财经采访时表示，房地产是资金密集型产业，连续出台的调控措施将使楼市成交在未来一段时间内极为清淡，迫使开发商由于资金压力降价抛售房源。

“房价短时间内不会大幅下挫，开发商会坚持一段时间，然后逐渐降低房价。房价下跌和交易量回升将交替出现。”尹伯成说。

上海易居地产研究部杨红旭分析认为，我国今年的货币政策定调为稳健，为了抑制不断高企的通胀和资产价格上涨，货币供应和信贷投放的格局将更加紧缩。从开发商资金面看，今年开发商将变得“差钱”，部分企业将被迫进行降价促销，有助于房价适当回调。