网易财经4月16日讯 4月14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。并且对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。网易财经《北京观察》栏目特别邀请到社科院工业经济研究所研究员曹建海和中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对此次楼市调控政策进行解读。
楼市新政难抑泡沫
新政出台，对楼市的影响还有待观察，对此曹建海表示，新政对房地产业肯定是利空。但是只要银行愿意给房地产贷款，什么问题也解决不了。他指出，宽松货币的退出是公众和既得利益集团最残酷博弈之后才有可能发生，最关键的是，只要这个政策不退出，要想让房价不回落，出现拐点都比较难，除非在上涨的过程中自然破灭。有人说只要政策让它涨，就一定涨，也未必是这样的，也不排除上涨过程中自己破灭。
曹建海直言，地方政府是一级倒地皮的，他的收益和房地产的收益不一样，这次政策还是在维护他们的利益基础上作出的姿态，现在的政策肯定不够，要把泡沫打下来，肯定不够的。后续如果没有实实在在的政策，这个政策只能是作秀，现在还在作秀阶段。他指出，过去福利分房，这属于一次性的，这没有规则，还符合首付的条件。比如贷款了买新房的，过去有房屋旧了，希望改善，这是真实的想改善，但是并不在现在的范围内。反过来已经买房子了，把房屋卖掉了，赚钱了，再去买房，这部分人就需要管理。
应停止向三套房发放贷款
郭田勇认为，除了对二套首付款的提高，三套及三套以上住房的投资投机性更大。理应禁止向三套及以上的房产停发贷款。
“昨天的政策对三套住房要更大规模地提高首付，但是并没有说提多少，说了很模糊的话，我们的建议是直接让银行停止贷款。”郭田勇表示，管理层可能会考虑，银行本身还是有商业利益的，明知道是第三套，但银行觉得没有风险愿意贷款，从这次的政策上，并没有实施三套房直接停贷。
郭田勇还认为，首付提高后反而有利于降低银行的风险，毕竟第二套房五成首付了，这比四成风险低了。而房地产出现大幅度掉头下跌的可能性不太大。
现在有一个问题，银行业在房贷存量贷款很大，与房地产相关的贷款银行现在有三四万亿，已经形成了存量贷款，如果房地产市场在短时间内发生大幅度逆转，价格下跌较深的话，肯定导致银行不良贷款上升。从银行的压力测试结果显示，如果房地产跌到30%，银行的不良贷款率大概能上升到三四个点的量。
银行是炒房团的最大推动力量
曹建海表示，温州炒房团的资金也不完全是自己的资金，也是层层资金民间接待过来的，初始的贷款也在一分以上，这是资金的成本，有的经过两个环节拿过来，这个资金成本作为首付，他将来必须用银行贷款，如果能够把房子抛掉，才把房子置换出来。炒房团往往与开发商联手做，把房价做高，把钱置换出来，这是他们肯定要做的事情。这也说明炒房团不利用银行杠杆不可能兴风作浪的，银行信贷是炒房团的最大的推动力量。
“楼市新政对于炒房的抑制作用很小。” 曹建海表示，炒房团的人，从来不用自己的身份证，都是带着整麻袋的身份证和相应的委托书买楼的，几栋楼开盘了他们一下子就买的，他们还是按照首付来买的，银行的假按揭已经到非常猖獗的地步，政府有多腐败，银行的假按揭就有多严重。
目前难以做出拐点预测
对于市场上一部分拐点将出现在何时的探讨，郭田勇对此表示难以预测。“我看不懂是否能够形成拐点，房地产业现在绑架了中国经济，房地产业真正形成拐点的话，确实带来房价大幅度往下走，中国经济可能要出问题，而且是大问题。”
在郭田勇看来此次调控并不算太严厉的原因主要是“中央政府不下狠手打房地产，还是考虑地方政府的收入。”郭田勇表示，虽然我认为，三套房应该停贷，二套房应该提到六成，但是政府在决策的过程中需要平衡，作为炒房者和房地产投资者，他们与管理层之间有心理的博弈，他们的心态我们要看到。
“中央的意思是形成拐点之前先要形成温和性的趋势，拐下来但是不能飞流直下，只要拐弯或者是小幅下跌，这是最好的。”郭田勇表示。
但如果房价在这波调控后，依然继续像上个月一样跳涨，物业税也可能非常快地推出。这时候进场的房地产投资客可能承受更大的损失。如果国家出台非常严厉的政策，把价格往下调，可能会形成真正的拐点。这种拐点可能是不连续的，可能会直接往下调，这也是大家都不希望看到的。
郭田勇认为，这次调控以后，房价会出现滞胀的情况。中央正在紧锣密鼓地制订物业税和房地产消费税，这对房地产未来的压力将非常大。如果制订这种有效政策，中国的房地产一定会出现深度地回调。
“可能在这轮政策之后，房地产至少应当稍微降降温，我们像上个月的情况，天天跳价往上涨，这种情况应该会得到遏制，但是从中央来看，还是需要时间。”郭田勇说。
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王晓易_NE0011
