AI造富潮VS高利率“冰封”：美国楼市冰火两重天

“在旧金山，一套挂牌价1850万美元的住宅近期最终以2850万美元成交，比挂牌价高出1000万美元，这也创下了当地住宅史上按金额计算的最高溢价纪录。”美国房产经纪公司Compass经纪人、硅谷房地产经纪人协会全球商业理事会主席马克·王（Mark Wong）告诉第一财经记者。

与此同时，高利率重压之下，美国房地产市场的寒意正进一步加剧。根据全美房地产经纪人协会（NAR）最新数据，美国10月成屋销售折年数环比下滑5.5%至375万套，创下2010年以来的最慢销售增速。

一边是全美成屋销售陷入低迷，另一边，由人工智能（AI）热潮带来的巨额财富正在旧金山和硅谷的核心区域催生出一波行情，甚至在科技行业内部也划出了一道冷暖分明的分界线。

硅谷核心区无视7%高利率

根据房地美数据，美国30年期固定抵押贷款利率仍处于7.11%的高位。但多位硅谷房产经纪人观察到，对于乘上AI浪潮的科技新贵而言，借贷成本的高企几乎构不成阻力。

房地产经纪公司Redfin发布的数据显示，2026年7月至9月，旧金山大都会区（包括旧金山县和圣马特奥县）成交价排名前5%的豪宅中，中位价已接近750万美元，比2025年同期上涨23%，比2019年更是高出60%以上。即便是当地处于中间价位（成交价在第35至第65百分位之间）的普通住宅，9月中位成交价也创下160万美元的历史新高，同比上涨6.5%。

财富效应正迅速向旧金山南部的硅谷半岛地区外溢，全美最昂贵的邮政编码区之一的阿瑟顿（Atherton）成为最典型的风向标。经纪人从硅谷当地房地产多重上市服务系统（MLS）直接调取并提供给第一财经记者的交易数据显示，2026年1月至9月，阿瑟顿独栋屋成交量同比增长19%至64套，中位成交价同比跳涨33%至1165万美元。今年在阿瑟顿售出的独栋屋有一半在10天以内便火速成交，买家平均支付价格达到挂牌报价的104%。

苏富比国际地产旧金山门洛帕克（Menlo Park）经纪人梁彦（Aya Yan Liang）向第一财经记者表示：“近期接待的不少来阿瑟顿看房的买家，要么投资AI公司，要么最近在股市上赚了钱。他们手持全现金，根本不需要贷款，高企的按揭利率对他们影响不大。”她介绍，目前阿瑟顿约有25%的房源属于不公开挂牌的“暗池”交易，业主多为不愿披露个人信息的公司高管，房源仅在买卖双方经纪人之间私下流通。

“我最近一直在帮一位客户寻找1500万美元左右的房产，但一直没能如愿，因为这里放出来的房源实在太少。”梁彦表示，不过交易一直活跃。今年8月阿瑟顿曾有一套1100万美元的住宅公开上市，短短几天内便收到4份报价，买家一路加价至1200万和1300万美元迅速成交。

Mark Wong同样感受到了竞价战的烈度。他表示，仅在今年10月，硅谷至少有36套房屋的成交价高出报价20万美元及以上，其中半数溢价超过40万美元；而在阿瑟顿，至少有四套住宅的成交价较报价高出100万至300万美元。

在业内人士看来，AI财富对湾区楼市的冲击甚至还未走到终点。Mark Wong认为，随着AI独角兽Anthropic的正式首次公开募股（IPO）将近，市场正关注新一轮造富潮将如何进一步推高当地高端住宅的价格。

佳士得国际地产旧金山经纪人宾宁斯（Arrian Binnings）也表示，许多AI企业员工此前已通过股票质押贷款或公司批准的要约收购提前变现，“IPO并不是一场新竞赛的发令枪，我们可能已经跑到了50码线，但后面依然还有很大的上涨空间。”

科技版图内部分化

不过，AI带动的这波楼市热度主要集中在超高端社区，以及直接受益于AI行情的买家群体中。相比之下，硅谷其他区域的普通住宅市场则明显降温。

例如，在硅谷传统科技公司与工程师聚集的圣克拉拉，MLS数据显示当地市场已开始“退烧”。2026年1月至9月，圣克拉拉独栋屋中位价下跌6%，9月在售库存同比激增逾60%至63套，买家平均溢价率从去年2月的115.6%回落至105.9%。面向普通科技白领和首置群体的公寓与联排屋承压更为显著，今年中位价下跌14%至90.5万美元，9月的单位面积成交均价更是创下两年新低。

跨过州界向北，在传统云计算与电商巨头云集的西雅图，降温态势则更为直观。

“硅谷的AI发展迅猛，楼市一片火热，但西雅图今年的情况完全不同。”Compass西雅图经纪人Becco Zou对第一财经记者表示，受传统科技巨头持续精简人员、控制成本，以及高利率环境的双重挤压，西雅图高端与中端市场均明显失速。

Becco Zou透露，目前她代理的300万美元以上豪宅“基本没有动静”；即便是过去最为抢手的100万至200万美元主流价位房源，成交周期也从以往的7至10天大幅拉长。“我手头有两套7月初挂牌的房子，直到现在仍未售出，开放看房日（Open House）鲜有人问津，业主只能一再降价——一套从119万美元降至109万美元，另一套从185万美元两次降价至169.5万美元。”

更令一线经纪人印象深刻的是科技行业用工与移民政策收紧带来的连锁反应。Becco Zou提到，近期部分大型科技公司暂停了H-1B工作签证持有人转绿卡的申请流程，直接冲击了外籍科技从业者的长期置业信心，“我有一位在西雅图大厂工作的中国留学生客户，原本已经准备出手买房，但在公司暂停绿卡申请后，因为不确定未来能否继续留在美国发展，直接取消了购房决定。”

全美楼市深陷“冰封”

硅谷顶豪市场的热度只是全美楼市中的一个例外。放眼美国整体房地产市场，降温趋势正在进一步蔓延。

面对低迷的交易数据，牛津经济研究院首席美国经济学家范登豪滕（Nancy Vanden Houten）认为，美国冰封的房地产市场短期内难以回暖。她表示，由于抵押贷款利率预计在2027年大部分时间内仍将维持在7%以上的高位，全美成屋销售规模直至明年晚些时候都将持续徘徊在400万套下方。

在供应端与价格层面，全美市场同样陷入买卖双方僵持的“冻结”状态。NAR数据显示，10月待售房屋供应量环比增长1.3%至159万套，攀升至2019年11月以来新高，按当前销售速度计算相当于5.1个月的供应量。

不过，范登豪滕认为，10月库存攀升并非源于卖家集中抛售，而是高利率抑制需求后，现有房源在市场上的平均滞留时间从9月的33天拉长至35天的结果。与此同时，高利率的“锁定效应”同样迫使手握低息按揭的现有房主选择持房观望。房地产信息提供商realtor.com的数据显示，截至10月底全美新挂牌房源同比下降了近8%，因此预计后续市场库存不会出现激增。

在供需双双受限的博弈下，10月全美房价中位数环比微跌0.4%，同比仅勉强录得0.4%的微幅增长。范登豪滕称，牛津经济研究院在11月的基准预测中下调了对房价的预期，但在供给偏紧的支撑下，全美年度房价增速仍将保持正值。