规划22万人、776万㎡住宅！海口又一新城要来了！

海口的城市新格局来了！

11月12日，海口市政府门户网站挂出一则公示：《江东新区滨江片区B011、A045、A046单元详细规划》（草案），坐标指向江东新区的滨江片区！

方案显示，本次滨江片区的三个单元，涉及总面积约12.7平方公里，规划常住人口约22.18万人，另一大看点就是，城镇住宅建筑总规模的阈值设置到776万㎡。

什么概念？

同一周公示的江东新区起步区B013单元，3.61平方公里，规划人口2.5万人，住宅上限122万㎡。

来源：江东新区管理局

从规划的体量上看，滨江片区一个片区的住宅体量，是整个起步区的6倍多。

海口江东新区2018年设立时，所有人的目光都在起步区的总部CBD上。八年后，把新的城市叙事，押在了南渡江边。

正在崛起的一座新城

滨江片区不是从零开始。

看懂滨江片区，先记住四个边界：西边是南渡江东岸岸线，南边到椰海大道，东边到海文高速联络线，北边到灵山镇儒新村——中间这块约12.7平方公里的地，就是这次规划修编的全部范围。

来源：江东新区管理局

为了更直观的了解片区，我们挑选了一些配套和楼盘的坐标：

北端：九中江东校区+文澜府，容积率只有1.5的洋房社区；

南端：翰林府（20.0031, 110.4174）+ 省中医院江东新院区（20.0028, 110.4146）+ 北师大附校 + 规划中的滨江国际活力公共中心；

西缘：南渡江岸线本身，滨江东路沿江，“国际艺术窗”“城市对话岸”都落在这条边；

东缘：海文高速联络线，通桂林洋和机场方向；

总结下来，这是一个有着文澜府、翰林府等明星楼盘，也有着·北师大海口附校、省中医院江东新院区等重量级教育和医疗配套的，正在崛起的一座新城。

来源：江东新区管理局

这片地此前覆盖在《海口江东新区国际文化交往组团控制性详细规划》等组团级规划底下，这次公示的原文也写得很明白——"规划修改草案"。

但修编不是小修小补。

这一版给了滨江片区全新的定位——"滨江国际活力片区"，还在图纸上落了两个新名字：国际艺术窗、城市对话岸。

来源：江东新区管理局

更重要的是规模：22.18万人的容量、396.10公顷居住用地（占建设用地32.32%）、776万㎡住宅上限，这套指标是这一版才落定的。

这些硬核指标，尤其是规划人口和住宅用地的指标，恐怕让海口很多片区，都会羡慕。

海南省艺术中心效果图

教育力简直爆发！

除了人口规划和住宅指标之外，滨江板块的核弹级的内核还在医疗和文化教育力方面。

来源：江东新区管理局

看一组数字就明白这次修编的教育、文化分量：

教育用地18处、约71.27公顷！也就是大约1065亩。

其中5处小学、3处初中、7处九年一贯制学校、2处高中、1处完全中学。

医疗卫生用地3处、20.21公顷；体育用地3处、19.65公顷；文化用地5处、15.82公顷。人均公共绿地不低于11.8—13.8平方米/人。

更关键的是那个"滨江国际活力公共中心"——图书馆、文化馆、青少年宫、大型购物中心、体育运动中心、医院，集中布局在椰海大道以北。

翻译过来：文化教育和医疗的规划配置，给到满格！

夸张！776万㎡住宅指标

与22万人口规划，1065亩教育用地规划匹配的是，超大规模的住宅用地的指标配置。

776万㎡的阈值，几乎可以算是未来海口楼市的重仓区了。

滨江片区实景

这些指标，分为三个单元：

B011单元（508.79公顷）：住宅上限367万㎡，规划人口约10.48万人，居住用地占比32%-34%，定位"滨江高品质、高人气的城市综合服务片区"；

A045单元（309.19公顷）：住宅上限151万㎡，约4.32万人，主打居住生活与特色产业；

A046单元（452.13公顷）：住宅上限258万㎡，约7.38万人，内含滨江国际活力公共中心。

居住用地总计396.10公顷，占三单元建设用地总量的32.32%。

作为对比，起步区的住宅用地被死死压在21%-22%，商业服务业用地（23%-24%）反而压过住宅。

与776万㎡住宅指标对应的是，滨江片区确实是海口当下或者未来土地供应和城更的主力片区。

最近关注度最大的两个：

俊美片区城市更新——板块最大的供地池：白驹大道与琼山大道交叉口东南侧，84.59公顷（1268.83亩）；

JDZH-01-D08/D09——资规局今年9月公开推介的“巨无霸”宅地，合计约123亩、容积率≤1.8（今年海口成交宅地普遍2—3），距北师大海口附校初中部仅200米，就在俊美更新范围内；

另外，2026年度供应计划，全市拟供宅地700.85亩，江东占3宗（D08/D09/D10）合计123亩，全部在这个片区。

当然要说清口径：776万㎡是上限不是承诺，22.18万是规划容量不是实际人口，草案获批之前，这些都还是纸面数字。

江东城市新格局出现

滨江板块突然搞出大动作，作为江东的核心板块，起步区也没闲着。

同一周，起步区B013单元的详细规划也公示了。

3.61平方公里规划2.5万人，住宅用地压在49.0-51.3公顷、占比21%-22%，商服用地23%-24%反超住宅，还留了8%-9%的留白用地待定；路网密度做到14.04公里/平方公里，是滨江片区的近两倍。另外，教育规划1小学+1初中+4幼儿园（7.28公顷）。

海口江东新区起步区B013单元详细规划

对于江东而言，两个片区的同时发力，这个新区的城市新格局正在形成。

配套先行，人跟着来。这个逻辑在片区里已经有两个现成的样本，对于管着这个板块的购房者，两个项目值得关注，都出自省属国企海控旗下：

一个是海控·翰林府，椰海大道21号，省中医院新院区旁，在片区南端，海口常年的热销榜霸榜选手，核心价值来自于是北师大海口附校的优质书包，新的一期，也快出了。

海控文澜府实景

另一个是海控·文澜府，在片区北段——琼山大道31号，海口九中江东校区对面，走的是低密路线：容积率只有1.5，127-196㎡的三房和四房，装修交付，对于追求生活品质的人来说，也是不错选项。