玩笑有点大……白菜价房子惊现！兰州的房子也该重新定价了？

11块钱，能买什么？一杯咖啡，一碗面，或者——一套房。

一周多前，鹤岗一套房产在拍卖平台以11元的总价成交。1677人报名、1001次出价、两分钟内，尘埃落定。

消息一经传出就挂上了热搜，很难掀起波澜的市场也被震了一下：白菜价的房子真的来了，还是白菜中的白菜！

再看最近的楼市情况，似乎也不太乐观。很多一线城市，当初开盘单价高达6万的房子，市场价已经降到了2万左右，从最高峰算下来，跌了近70%。

兰州也不例外。很多前几年高位上车的购房者，如今想要出手自己的房子：那最终价格，就得从胳膊肘子，直接砍到胯骨肘子，甚至脚脖子上去……

青白石、福源新城、九州等这些被炒得热火的扩容区，曾经八九千的单价，如今跌到两千左右的二手房，随处可见。

以福源新城为例，几年前7500单价上车的人，现在两千多的比比皆是。如果是月供房，卖掉之后，还得再凑几十万去还房贷。

兰州新区也一样。当年5000单价的房子，购房者可能是被人工湖、丝绸之路主干道这些说辞打动。可现在除了宽敞，一眼望出去，外面依旧是山。单价能被打到骨折，1800左右。

再看城东那些曾经号称"生态大盘"的项目，如今更像一张从未兑现的期票。

当年销售的话术，如今听起来像一场梦：地铁4号线3年必通，自带商圈和私立名校，均价才5000，比城关区便宜一半还多。

五年多过去了，地铁规划还停在图纸上，可能小区门口连直达市区的公交都只有一班，周边荒得连个正经菜市场都没有，市区上班来回的日常通勤费，都快抵上小半月工资了。

这片区域的二手房单价，更是低到没边界，总价十几万的也比比皆是。

市场不给面子，只拿现实说话。中介更是不断给卖家泼冷水：现在的市场不一样了，有价无市的时候，就得拿出"有市"的价格——不然，怎么卖得出去？

即便抛开这些扩容区不谈，主城的房价情况，同样惨淡。

城关区当年总价130万的房子，甚至是总价500万的豪宅，想出手，就得对折卖。十几二十万，甚至四五十万的装修费，还要自己打碎牙往肚子里咽。

过去那些让大部分人觉得触不可及的主城核心房源，价格也让大家从一听到眉头皱得能夹死苍蝇，变成了可接受。

就连七里河地铁旁的二手房，价格都降到了4000一平；安宁、西固的二手房，就算是精装修，一百平总价二十几万的，也不罕见。

不夸张地说，兰州很多二手房的价格，甚至倒退回到了10年前。以前是房子不够卖，全民抢房；现在是房子卖不掉，全民卖房。

处在这种境况下，兰州一部分还没买房的人，就开始"体面"地看笑话了：

"兰州房价本来就虚高，这算啥，还能降！""主城单价四五千，才符合兰州吧？""物价那么高，房子那么多，人口还少，房价早该降了……"

难道接下来，兰州的房子也该重新定价了，降成白菜价才行？其实事实，并非这么绝对。

拿鹤岗这次总价11元的房子来说，其实它原价4万多元，平台补贴了房款。除了11元的购房费用，买家还需要支付两千元左右的契税，再无其他费用。

本质上来说，它是一次营销活动的封顶价，也是一场套着拍卖外壳的抽奖，更是个例罢了。鹤岗房价很低这件事，众所周知。

可就算价格压到这个地步，这些年来，也并没有大批买家蜂拥而入，只是热度比较高罢了。

毕竟低房价，还隔着就业机会、持有成本、配套完善度以及居住质量这几道坎。

试想一下，找不到工作，每个月要交取暖费+物业费+公摊+维护等总和比房价还高的费用，还享受不到便捷的配套，还住着冬天风顺着墙缝往屋里灌的房子，谁乐意？

其实人们真正在意的，或许不是这个价格。而是楼市传出的一个愈发真实的信号："只涨不跌"的共识，彻底消失了，房子也正在从"资产"变回"居住"。

但从这件事上，我们也能大致预判到未来有关兰州楼市房价的几个现状：

其一，房子不再是全都能保值增值的硬资产；其二，房价分化才是真相。

先说前者，828新政的出台已经彻底改写了楼市的规则。房子不够住的年代，城市化一路狂飙，几亿人要从老房子、宿舍、城中村里搬进新房。

开发商手里没那么多钱，买房人就先把钱垫上，于是钱越拿越多、越盖越快，高周转、高负债就这么养了出来。

预售制就是那个短缺年代的加速器，可随着人口、需求减少，房子过剩，资金链一断，踩久的加速器，也就显现出代价了。

当流动性枯竭，兰州人手头的"资产"，也就变成了"负债"。卖不出的情况下，每月还要倒贴物业费、维修基金等，价格自然高不起来。

再看一组数据：截至目前，兰州二手房交易占比已达77%。目前二手房挂牌存量四万多套，去化周期达12.9个月，不乏有中介说，二手房去化的速度远远赶不上挂牌的速度。

也就是说，兰州楼市进入存量时代这个事情，早就是既定的事实了。当市场模式转变，供大于求，那么价格，也就只能持续向下。

更何况这部分房子，本质也不占什么优势，仅仅是具备居住功能。即便当前已经处在相对底部，想要重回高位也基本没有可能。

但这并不意味着，兰州所有的房子，价格都得持续下探。要解释这一点，就要回到后者——未来房价分化的这个定论上了……

可以说，新政改变的不是房子还能不能当资产，改的是：哪些房子配当资产。实际上，兰州市场接下来配当资产的房源，大致可以分为三类。

一类是，在四代及各种新产品概念的加持下的新房。

这部分房源价格确实趋于稳定，国庆甚至有放出单价上涨的信号，单价1.1-1.3万的一部分项目，卖得也不错。

毕竟，这部分房源确实占据优势，可能是更好的小区环境、地下车库、更多维的生活空间等，总之，就是能满足不同兰州改善客群的居住需求。

还有一类就是兰州城市更新后的核心区老房子。主城回归已经是现实了，兰州新增的土地越来越少，核心区域也就越来越稀缺。

这种情况下，兰州主城一部分二手房，在环境改造、基础设施升级、居住体验会明显改善后，价格也不会持续下探。

至于这个核心区域，我们暂时没有具体的界定，能肯定的是，真正有价值的房子，就是附着在城市资源上。

类如通勤便利的地铁房、视野宽阔的河景房等，最重要的是，一定是在人口以及产业配套最密集的地方。

第三类，可能就是暂时还未入市的新房。

要知道，最近兰州城关、七里河、安宁等区域的优质地块密集出让，也都是小而精的地块，这些地块也引发了保利、中海、令牌等房企激烈的竞逐。

这些高溢价地块门槛也越来越高，那留下的房企，就得拿真东西说话，产品就得过硬。

这些房子势必会与当下市场上的房子，拉开明显的差距，那价格也就不好界定了。

最后，从宏观经济的角度来看，人们最大的资产就是房产。一旦房价下跌严重，往往伴随着经济增速放缓、失业率上升、消费萎靡等一系列连锁反应。

更何况，上层的定调，也从来不是让房价跌成白菜价，而是让房子回归居住属性，市场逐渐趋于健康。

兰州的房子，或许已经在重新定价了。不过这个定价，不是无止境的阴跌，而是过去那些年被过度透支的价格，正在回归它本来的价值。

未来兰州的房价，也将会是两种截然不同的走势……

作者=指兰针·小芒果

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