产权方与商管公司闹掰 收回运营权 蓝鲸湾不能困于“做房东”

一纸公告，让即将开业的北京崔各庄区域商业项目蓝鲸湾按下暂停键。近日，北京商报记者走访蓝鲸湾项目看到，产权方北京东方瑞平房地产开发有限公司（以下简称"东方瑞平"）和承租方德正吉胜（北京）商业管理有限公司（以下简称"德正吉胜"）双双贴出"分手"公告：因欠租、项目部分行政许可无法办理、收入不及预期等理由暂停合作。荒置七年终有眉目，合作一年却又停摆，让周边居民和消费者的期盼再次落空。如今，东方瑞平收回运营权，下一步的运营模式还在讨论中，项目未来如何发展仍是未知数。

突然"分手"

站位不同、理念不同，让蓝鲸湾的产权方和运营方把"分手"摆在了台面上。北京商报记者走访该项目看到，项目四周围起了铁架，原运营招商的公区大门紧锁，依稀还能看见"蓝鲸湾"的项目名称。项目的一侧入口处，张贴了东方瑞平和德正吉胜的各自公告。

东方瑞平在公告中称，因承租方德正吉胜未履行支付租金义务，出租方已依据合同约定及法律规定，解除与其签订的《房屋租赁合同》，德正吉胜"已丧失对本商业物业的占有、使用、招商等一切权利"。其中标明三条注意事项:一是德正吉胜无权再以任何形式就本商业物业招商、招租或签署其他协议；二是其对外签署的各类协议、文件"均系该公司与各相关方之间的法律关系"，合同履约、款项退还、违约赔偿等事宜请相关方直接与其协商解决；三是东方瑞平已全面接管本商业物业，暂未启动新的招商运营工作。

德正吉胜则在公告中指出解约原因，该公司称，蓝鲸湾项目推进遇到客观壁垒，如部分行政许可无法办理、出租和经营收入不及预期等，遂与东方瑞平开展多轮交涉，并提出根据实际情况调整支付期限等诉求。在交涉过程中，东方瑞平未给予足够的协商空间，10月15日，德正吉胜已向东方瑞平交还了蓝鲸湾物业。

就后续安排，东方瑞平相关负责人表示，项目下一步的运营模式还在讨论中。

八年一场空

从建成到现在，近八年时间，蓝鲸湾所在的商业物业一直没有新进展。

在承租方的公告中，北京商报记者看到，德正吉胜于2025年10月29日与东方瑞平签订《房屋租赁合同》，承租"北京市朝阳区创达路1号院4号楼的商业物业"，并在合同约定范围内开展招商及分租经营。

2026年4月，项目内部效果图首度曝光，并启动招商。蓝鲸湾项目官宣2026年12月18日开业，首批主力店中影逸幕影城、幸福荣耀超市、HiLE PARK运动超乐场签约入驻；对外定位为"连接多元生活方式，引领城市新生态度的品质生活场"，规划潮流时尚、社群体验、艺术亲子、休闲娱乐四大场景，做全龄段、全时段的一站式消费目的地。

在双方签约之前，该项目从建成后一直并未开业。根据北京市规划和自然资源委员会2016年4月26日至5月2日期间就东郊农场保障性住房ABCD地块（棚户区改造定向安置房）项目进行的网上公示，该项目建设单位为北京东方瑞平房地产开发有限公司，项目计划竣工时间为2018年底。公开资料显示，A地块的商业地块，与住宅同步拿地、同步设计、同步建设。A地块总建筑面积近10万平方米，商业经营面积9.1万平方米，地上四层、地下两层，属于保障房地块规划内的自持配套商业。这意味着产权方无法靠出售回笼资金，租金是最便捷的回收路径。

北京商报记者从周边居民处获悉，建成之后，该项目并没有开业。2019年到2025年，这处9.1万平方米的商业配套长期空置，市场筹备周期一再拉长。对瑞平家园及周边社区的居民来说，家门口的商场始终停在效果图里。

北京商报记者通过天眼查看到，北京东方瑞平房地产开发有限公司成立于2006年，隶属北京首农食品集团有限公司。

区域商业查缺补漏

蓝鲸湾所在的区域，正是如今商业竞争激烈的望京商圈。北京商报记者粗略统计，该项目周边5公里半径内，已开业或在营的商业项目不少，但体量与定位各有短板。

北京保利广场于2025年6月开业，商业面积只有3.37万平方米，集中在一层和地下，二层以上为办公，主打文化餐饮、运动、亲子的非标内容；望京万象汇由原望京华彩商业中心改造而来，商业面积不足5万平方米，与地铁14号线东湖渠站连通，主打社区家庭消费；龙湖北苑天街项目总体量达12万平方米，但位于13号线北苑站一带，与该板块之间隔着五环与北苑路，对善各庄、崔各庄一带的日常覆盖相对较弱。

供给的另一头，是密集的需求。在北京商报记者走访时看到，蓝鲸湾周边有大量密集型住宅，例如瑞平家园A、B、C、D区，华樾北京，马泉营家园等等。直线距离约3公里是阿里巴巴北京总部园区；南面是美团总部所在的望京，周边还有乐华娱乐等文创企业。

近10万平方米的蓝鲸湾若是入市，它的商业经营面积仅次于北苑天街，明显高于保利广场的商业部分和望京万象汇的可租面积，也是该区域内为数不多能将多板块、多业态容纳的盒子商业。

中国商业联合会专家委员会委员赖阳表示，蓝鲸湾所在区域具备发展商业的基础，产业和人口集聚带来的生活需求，为项目提供了发展空间。城市在完善工作、居住条件的同时，也需要丰富人们的文化、休闲和交往生活。优质商业既能满足这些需求，也有助于吸引人才和企业，推动产业发展与消费升级相互促进。蓝鲸湾的机会，就在于参与这种区域生活品质的提升。

周边已有多家商场，新增项目仍然可以通过各自的特色形成互补。赖阳表示，云消费时代，商品越来越容易买到，人们逛街更看重发现新鲜事物、参与文化活动、与家人朋友相聚的乐趣。只要能够提供不同的生活体验，几个商业项目就有机会共同增强商圈吸引力，吸引更多消费。蓝鲸湾适合围绕周边居民和企业员工的生活，发展文化、休闲、社交与日常服务相结合的商业，让人们在工作和居住之外，有更多享受生活的选择。

"这种商业要有吸引力，需要把商户经营、文化活动和空间环境共同做好。"赖阳指出，9万平方米的体量，有条件容纳较丰富的消费内容，也应当为休闲、交流和文化展示留出空间，让人们在游逛中不断有所发现，带动餐饮、购物等关联消费。经营者还需要不断发掘、培育有特点的品牌，更新展览和活动，使消费者每次来都有新体验。周边科技、文化企业也可以成为合作对象，通过创意展示、文化交流等方式，让项目逐渐形成与区域产业相联系的特色。

自持运营还是"做房东"

整租结构里，东方瑞平作为产权方，把物业租给德正吉胜，是"房东"的角色，如今收回物业自持。在未来"房东"和"自持运营"的选择中，东方瑞平该如何权衡？赖阳认为，长期自持有利于整体经营，开发商应当利用这一条件培育项目价值。统一产权便于统筹业态、空间和租金，一些文化和休闲内容承担租金的能力有限，却能吸引消费者、带动其他商户经营。如果每个铺位都只选择出价最高的商家，这些内容就很难留下，项目也容易失去特色。对自持商业而言，支持有吸引力的业态成长、维持整个项目的活力，才有条件获得持续的经营收益。

其实，北京一些类似项目也给出了多种选择的答案。例如望京万象汇是华彩置业持有、华润万象生活改造运营，产权方承担改造成本，运营商拿管理费与业绩分成；龙湖北苑天街是朝阳文旅集团与龙湖商业的合作，国企出资产、龙湖出团队与系统，也是北京市重点城市更新项目；同属首农体系的天通苑龙德广场，已被装入中信建投首农商业REIT。三种运营方式的共同点是，产权方保留资产，但不保留"只收租" 的角色。

赖阳建议，开发商引入专业商管团队，也需要共同承担项目培育的投入。专业团队要懂消费变化，能够引进和培育特色商户，持续丰富消费者的体验；产权方则需要在改造投入、合作期限和收益安排上，为这些经营活动提供支持。双方可以根据投入和经营情况，让部分回报与实际收益挂钩，使商管团队有条件支持新品牌、尝试新内容。对于已经空置多年的项目，重新启动尤其需要按照今天的消费需求调整空间和业态，以现实经营能力确定租金预期，为商业逐步成熟留出时间和资金。

北京商报记者 刘卓澜