要做好“潮水退却”的准备，房价或将超出想象

2026年10月，上海二手房网签约2.47万套，同比上涨33%，创近六年同期新高。同月百城二手住宅均价环比下跌0.61%，同比下跌6.72%。成交热了，价格没有跟着涨。

我们认为，普涨的年代已经过去，往后城市之间、小区之间的房价差距，可能比多数人想的更大。

国家统计局的数据把差距摆得很清楚。9月，一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，上海涨0.5%，二线、三线城市二手住宅价格同比分别下降4.5%和5.4%。上海二手房价同比涨了0.8%，是70城里第一个同比转正的城市。

70个城市中，二手住宅价格环比上涨的只有9个。北京也有参照。10月北京二手住宅网签13081套，同比增长8.2%。可是中指研究院监测的百城里，只有肇庆的二手房价格上涨，东营持平，其余城市都是小幅下跌。

热的地方很热，跌的地方还在跌。二手房的分量也变了。住建部等三部门在8月答记者问时提到，我国二手房交易总量已经全面超过新房，市场进入存量提质阶段。

以前大家盯着新盘开盘，现在更多人在二手房里挑房子。买的是别人住过的旧房，价格要看地段、房龄和户型。

回头看，“房子必涨”的想法有它的来路。1998年住房分配货币化改革之后，城镇化提速，大批人口进城，住房需求集中释放。开发商借钱拿地、快建快卖，房价一路抬升。二十多年里，买得早、拿得住的家庭，大多赚到了钱。

这段经历让房子在家庭资产里越来越重。2019年央行对城镇居民家庭的调查显示，住房占家庭总资产的比例接近六成。第七次全国人口普查显示，家庭户人均住房建筑面积为41.76平方米。

住房总量已经不缺，大家关心的，从有没有房转向能不能换得更好。转折从2020年开始。那年8月，监管部门给重点房企划出融资“三道红线”，靠高负债扩张的路走不通了。

恒大2021年出现债务违约，2024年1月被香港法院颁令清盘，2025年从港交所退市。一批房企接连出险，行业由扩张转向收缩。政策随后多次加力。

2024年5月，首付比例下调，房贷利率下限取消，保障性住房再贷款设立起来，用来支持地方收购存量商品房。当月70城房价同比降幅却有所扩大。力度不小，效果没有马上出现。关键在预期。

房价连跌几年，“买房稳赚不赔”的信心就松了。有房贷的家庭忙着提前还款，想买房的人愿意再等等。利率压得再低，也很难把投资客请回来。过去推着房价上行的那股买盘，已经散了。

日本的教训值得我们警惕。上世纪90年代初地产泡沫破裂后，日本大城市地价下跌了十多年。居民和企业把钱拿去还债，消费长期偏弱，通缩反复出现。

中日国情不同，但居民部门陷入长期收缩，是必须提防的一道坎。楼市还牵着外贸。国内需求偏弱，消化不了的商品更多流向海外，顺差随之扩大，围绕“产能过剩”的争论也就更多。

房子的事，关系到消费和就业，也关系到对外经贸的大局。2026年的政策把重心放到了制度上。8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。

新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，已取得建设工程规划许可证的项目鼓励现房销售。继续预售的项目，单体建筑要先完成主体结构封顶。钱的管理也收紧了。

购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，要全部存入住房资金监管机构开立的监管账户。通知施行前已取得规划许可证的项目，仍按原有政策执行。

买房人“先交钱后收房”的担心，会随着制度调整慢慢减轻。

需求端的支持随后到来。9月29日，财政部、人民银行、金融监管总局联合发布政策，自2026年10月1日起，对购买首套住房的新发放商业性个人住房贷款贴息。条件是房子面积在120平方米以下，总价不超过150万元。

贴息按年化1个百分点计算，最长5年，实施期限暂定一年。单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。按2026年二季度3.06%的平均房贷利率算，实际利率降到2.06%。

一笔100万元的长期贷款，最多能少付近5万元利息。这是中央财政第一次给个人住房贷款贴息。政策一出，市场有了反应。10月重点18城二手房成交11.6万套，同比增长17.5%。

低总价房源的成交占比提高，二手房成交均价随之回调。核心区域之外，以价换量的局面还在延续。新房的冷热更不均匀。10月重点30城新建商品住宅成交771万平方米，同比下降15%。

京沪两地新房网签量都高于去年同期，北京新房网签4753套，同比增长38%。同样的政策，落在不同的城市，效果差得很远。房价差距会拉大，依据就在这些数据里。

核心城市成交回暖，价格先企稳。多数城市库存压力还在，价格仍往下探。国家统计局副局长毛盛勇也提到，房地产正处在“控增量、去存量、优供给”的阶段。

现房销售推行后，新房开发周期会拉长，新房供应预计趋紧。这是我们的判断。一部分需求有可能转向二手房，人口净流入、配套成熟的城市，优质房源会更抢手。

人口持续流出的地方，年轻人走了，挂牌的房子只会越积越多。同一座城市里，距离也在拉开。地铁沿线、学校医院配套成熟、户型方正的房子，成交相对稳定。

远郊新盘、老旧无电梯小区、格局不好的大户型，往往要让价才能出手。以前是全城同涨同跌，往后是一套房一个价。打算自住的家庭，眼下用不着抢，也没必要死等。

符合贴息条件的首套刚需，可以优先考虑主城区、轨道交通沿线、配套成熟的现房或准现房，避开人口流出的新区。总价和月供都要留出余地，别把家里的现金流绷得太紧。

手里有多套房的家庭，需要早做安排。远郊、县城、配套薄弱的房子，越往后越难卖，可以考虑先出手。核心城市的优质房源，可以继续持有。暂时空着的，先租出去，用租金补上持有成本。

想换房的家庭，如果所在城市有以旧换新政策，可以在税费、贷款额度和补贴上争取实惠。尽量先卖后买，把旧房换成流动性更好的改善型住房。

行情分化的时候，能不能顺利卖出去，比买得多便宜更要紧。潮水退去，不等于楼市失控下跌。

从三道红线到现房销售，从收储存量房到中央财政贴息，政策的方向一直清楚：稳住合理的自住需求，挤掉投机泡沫，让房子回到居住的本来用途。短期内，不太可能再有一轮全面普涨。

房子还是那套房子，托着它价格的东西变了。过去靠人口红利和信贷扩张，往后要看人口往哪里去、城市有没有产业、房子本身好不好住。对多数家庭来说，房子是几代人攒下的家底，谨慎一点没有错。

早些接受普涨时代已经结束，心里反而踏实。