破1.4万元/㎡！绵阳房价金字塔出炉，各区域开始大洗牌？

10月的绵阳主城，一二手走出了两条不同的曲线。

官方备案数据显示，10月绵阳主城新房销售备案772套，备案金额超7.1亿元，备案均价7835元/㎡；

同期全市二手住宅成交1050套，环比下降3.5%。

新房量能不算大，价格却没有明显让步；二手房成交活跃度更高，但出现了环比回落。

两组数字放在一起，其实已经说明了当下的市场结构：真正被反复比较、反复议价的，是二手；而决定新房价格中枢的，是那批价格不肯松口的改善盘。

为了方便大家更直观地看清绵阳新房的价格坐标，我们把58个样本楼盘按成交均价切成6个梯队。哪些板块值得入手、哪些身价被低估，看梯队比看单盘更快。

第一梯队：10000元+/㎡级，7个

第一梯队是绵阳的“价格塔尖”，7个楼盘站在万元线之上，彼此之间还分了三层：

锦绣澜山14394元/㎡；金和云松台11845元/㎡；云栖台11644元/㎡，九洲览山晓11380元/㎡；长兴金湖庭院11195元/㎡；粼江云境10761元/㎡；富临绵州水郡10110元/㎡；

这一梯队的内部落差，比很多人想象中更大。锦绣澜山与富临绵州水郡之间，单价相差4284元，接近一整个梯队的跨度。也就是说，绵阳的“万元盘”并不是一档价格，而是1.4万级、1.1万—1.2万级、1万元出头三个层次。

它们对应的其实是同一批购买力：对户型、景观、社区品质有明确要求的改善客群。

这部分需求在10月并没有被整体行情拖下去，万元盘的存在，就是绵阳价格体系的天花板参照——它决定的是“往上还能卖到多少”，而不是“大盘能涨多少”。

第二梯队：9000+元/㎡，6个

站在万元线之下的，是6个9000元档楼盘：

阅南山境9715元/㎡；华宇锦绣云玺阁9456元/㎡；树高上院9388元/㎡；景茂誉玺9264元/㎡；西城云玺9150元/㎡；神州时代江南9068元/㎡；

这一档是塔尖与主流之间的过渡带：比第一梯队便宜5%—30%，又明显高于全市均价。

9000多元的单价，恰好落在“再够一够就进万元档、退一步就落回8000档”的位置上。

正因如此，这一档的成交节奏，往往最能反映改善需求的真实强度——客户还愿意往上加预算，市场就还有温度。

第三梯队：8000+元/㎡，13个

新投美学生活中心8985元/㎡；九洲江渚8575元/㎡；凯瑞天序云苑8568元/㎡；观澜云启8560元/㎡；聚贤山庄8424元/㎡；九华府8364元/㎡；邦泰映悦云邸8297元/㎡；溪涪和院8243元/㎡；璟上江澜8240元/㎡；际华园宸府8143元/㎡；金和天玺8142元/㎡；粼湖轩8033元/㎡；云境浣溪台8021元/㎡；

从8985元到8021元，整档只差964元，却有13个项目共享这段价格带。这意味着同价位里的选择极多，产品力、交付口碑、物业服务的比较，几乎全部发生在这一档。

全市7835元的备案均价，正好压在这一梯队的下缘，8000—9000元，就是绵阳当下“主流偏上”的价位。

云境浣溪台成交均价8021元/㎡，值得一提的是作为目前经开区热销的项目之一，目前仅剩70多套房源，而且此前也是在经开区再次拿地深耕，未来的作品同样值得期待（）。

第四梯队：7000+/㎡，7个

全市均价7835元，落在这一梯队的顶端，这一档才是绵阳房价的真实面孔：

阳光城江山悦7795元/㎡；长虹城7740元/㎡；文泉上筑7659元/㎡；圣水福庭7655元/㎡；绵投和光璟樾7485元/㎡；泰典宸熙臻邸7246元/㎡；万向紫气东来小区7074元/㎡；

这一梯队，说它们是“绵阳平均房价”的样本并不夸张。

想目前整个城西热销的长虹城，每月的数据都是霸榜高新区的存在，上周末也是加推了它们逢推必售罄的99㎡明星户型，畅销实力毋庸置疑（）。

这一档对应的是主流面积段、成熟配套、可贷款可置换的产品，是刚改客群的主战场，也是流通性最好的一段。买这一档，买的不是稀缺，而是确定性。

第五梯队：6000+元/㎡，14个

东辰仙海院子6948元/㎡；科发泰升人和6942元/㎡；光华盛世园6917元/㎡；万为玺园6789元/㎡；万为翡翠御园6716元/㎡；锦绣华庭6710元/㎡；长虹金嶺1号6696元/㎡；领地楠院6517元/㎡；波鸿游仙银杏世家6469元/㎡；首开仙海龙湾6373元/㎡；华驰书院6339元/㎡；万为滨江壹号院6289元/㎡；领地观江邸6037元/㎡；美乐和府6000元/㎡；

这一档是首置与“以旧换新”最集中的价位。

单价往下压1000元，在百平米上就是十万级的差距，对首次置业者的决策影响，远大于产品细节上的差别。也正因为盘多、价近，这一档的竞争最直接：谁的交房更稳、谁的配套更早兑现，谁就更容易被选中。

第六梯队：3000—6000元/㎡，11个

臻溪叠院5983元/㎡；印江山5860元/㎡；交发逸庭5598元/㎡；艾潇明居5541元/㎡；万兴公爵府桂苑5462元/㎡；万合龙悦5411元/㎡；海天瑞府5385元/㎡；华西龙景苑5215元/㎡；蜀崛禧悦4153元/㎡；阳光云江樾3757元/㎡；桂丰御景3618元/㎡

桂丰御景3618元，与塔尖的锦绣澜山14394元相比，相差3.98倍——这就是绵阳房价的全域落差。

这一档多位于城市外围或特定产品形态，价格优势明显，但配套成熟度、通勤距离和未来的流通性，需要单独评估。

低价不等于高性价比，这句话在最下面这一档尤其要记住。

把六个梯队连起来看，绵阳的价格结构其实相当清晰。

第一，塔尖很薄。万元盘只有7个，占58个样本的12%，撑得起天花板，但带不动大盘。

第二，中间偏厚。8000—9000元13个、6000—7000元14个，两头轻、中间挤，说明主流总价带正在往回收。

第三，中枢在7000—8000元。全市7835元的备案均价，正好落在第四梯队的顶部，价格中枢没有上移。

再叠加二手的数据：1050套成交、环比下降3.5%。新房价格不松、二手成交先回落，这是典型的“价格黏性+需求观望”。对买房人来说，这意味着现在不是抢房的时候，而是比较的时候——同梯队内部的价差，已经小到可以逐个楼盘比配置、比交付、比物业。

一句话总结10月：绵阳的房价地图没有重排，只是塔尖更薄、中间更挤。先把梯队选对，再谈涨跌。

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