10月报｜财政部672亿安居补贴就位；个人房东定价权失守！上海开业领跑，浦东集中上新；租金分化，全线承压

“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上深3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2026年10月住房租赁市场报告（国企定制版）》。

报告说明：关注、10月租赁市场动态，研究分析北京、上海、深圳3城住房租赁市场的关键趋势和变化

*本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank

其他额外数据需求，请后台有偿咨询

概 览

■宏观政策：政策持续落地，租赁住房、成熟更新、REIT赛道协同发力，财政部明确672.41亿安居补贴

■地方政策：多地租赁住房政策密集落地，人才安居与供给提质双向发力

■土地成交：土地供应冷淡，北京涉租用地定向供应，上海深圳暂未成交

■个人房源：个人新增房源环比回落，租金环比普降，城市间走势分化

■分散式公寓：新增供应、租金环比齐降，同比分化明显、深圳供应逆势独涨

■集中式公寓：规模持续扩容，深圳同比领跑，租金分化，同比全线承压

■项目新开：沪深集中式公寓新增项目入市，上海浦东新区为供应主力

■品牌动态：住房租赁企业动作密集，新品发布、社群运营与项目开业并行

■金融动态：保租房公募REIT多线推进，运营、上市、扩募、交易持续更新

01

政策篇

六部盘活旧厂 地方加码保障

1

宏观国家政策

政策持续落地，租赁住房、城市更新、REIT赛道协同发力，财政部明确672.41亿安居补贴

10月，多部门释放租赁住房支持信号。住建部等六部门发文推进老旧街区厂区改造，盘活闲置低效空间，支持符合条件项目发行基础设施REIT。证监会就公募基金运作办法征求意见，拟单列不动产投资信托基金品类，优化投资规则。财政部明确2026年安排672.41亿安居补助资金，用于保租房、公租房筹措及补贴发放，同时支持城市更新改造，持续保障新市民、青年人住房需求。

2

地方城市政策

多地租赁住房政策密集落地，人才安居与供给提质双向发力

10月，各省市持续加码租赁住房建设与人才安居保障。北上深、湖南、南宁等多地放宽人才配售、租房补贴条件，推出免租、租金补贴等支持；上海、辽宁完善保租房制度与存量改造机制；广州、云南优化租赁备案、公积金提取服务等。

URI短评：当前租赁住房已经形成中央搭闭环、地方抓落地的完整政策体系。顶层端以财政资金打底、城市更新拓展房源供给、REIT打通退出通道，解决行业长期资金不足、资产难以循环的痛点；地方端结合引才竞争，把保租房、人才安居作为抓手，放宽补贴门槛、优化办事服务，承接顶层目标、适配本地产业需求。

政策逻辑已跳出单纯增量建房，转向 “财政托底+存量盘活+资本市场赋能+人才政策联动” 的长效模式。但红利结构性特征明显：资金、REIT 通道优先向现金流稳定、区位优质的保租房项目倾斜；地方层面还要持续面对财政可持续性、房源配套、资格准入与退出监管的考验，避免补贴泛化、资产入库虚高。

3

地方城市动态

保租房项目集中推进，房源供给与人才安居同步提速

10月，全国多地保租房、人才公寓迎来集中投运、配租动态。天津、杭州、安徽等地披露保租房累计建设规模；深圳、横琴、广州、重庆等多个新项目封顶、投运，定向配租、模块化保障房等新模式落地；青岛、西安、石家庄等城市分批开放人才住房申请，持续面向毕业生、重点企业人才供应房源，盘活存量、扩充保障性住房供给。

URI短评：10月不少城市保租房、人才公寓集中封顶、开放申请。政策不再停留在文件上，变成实实在在可入住的房源。定向配租、模块化保障房这些新模式，目的就是精准接住产业人才的居住需求，后续运营和配套才是决定项目价值的关键。

02

土地篇

京地协议出让 沪深就地观望

保障性住房用地定向供应，热点城市租赁地块暂未成交

10月，租赁相关土地市场较为冷清。上海、深圳无租赁住房地块成交，仅北京朝阳区百子湾一宗保障性住房居住用地以协议出让方式落地，出让面积 16900㎡，受让方为北京保障房中心有限公司，成交总价 10179.73 万元。地块采用定向供地模式，不通过公开竞价，体现保租房土地专项供给特征，反映租赁土地市场整体成交偏弱的态势。

URI短评：热点城市租赁地块成交冷清，仅北京落地定向协议出让保障房用地。土地供给向保障属性倾斜，市场化租赁拿地意愿低迷，重资产开发模式持续遇冷。

03

市场篇

个人房源缩量 集中规模上扬

个人房源

新增供应表现（挂牌）

重点城市租赁新增房源环比回落，城市间走势分化

10 月，北上深个人租赁新增房源均环比下滑。北京新增 47000 套，环比下降 20%，但同比上涨 23%，韧性相对突出；上海新增 24400 套，环比、同比双双走低7-8%；深圳新增12050 套，环比小幅回落 2%，同比下降 4%。

个人房源

租金坪效表现（挂牌）

URI短评：个人房源作为市场租赁基本大盘，10月呈“季节性回调 + 城市韧性分化”。新增挂牌普遍环比回落，属毕业旺季过后的常规走弱；北京供给、租金双强，是三城里需求韧性最强的城市；上海供需同步偏弱，深圳租金压力最突出。一边是个人散租租金承压，另一边集中式保租房等房源持续放量分流中端租客，个人房东定价话语权持续弱化。后续市场会进一步拉开片区差距：核心通勤板块房源抗跌，远郊、非优质户型议价空间持续放大。

重点城市租赁坪效租金环比普降，同比走势分化

10月，北上深个人房源坪效租金全线环比下行。北京租金 3.18元/天/㎡，环比降 4.2%，同比仍上涨 3.9%，韧性较强；上海租金 3.02元/天/㎡，环比下滑 4.7%，同比小幅回落 2.0%；深圳租金 2.64元/天/㎡，环比微降 1.1%，同比降幅达 6.4%。

分散式公寓

新增供应与租金表现

分散式房源新增供应环比齐降，同比京沪断崖式下跌、深圳逆势独涨

10月，北上深分散式新增房间规模环比下降。北京新增 2004 间，环比下滑 6.0%，同比大幅回落 83.6%；上海新增 1882 间，环比下降 5.0%，同比降幅 76.4%；深圳新增 401 间，环比小幅下滑 6.1%，是三城中唯一同比实现正增长的城市，同比上涨 12.6%。

分散式公寓租金走势分化，京沪同比转正、深圳仍承压

10月，北上深分散式房源坪效租金环比均回落。北京租金 3.37元/天/㎡，环比下降 2.6%，同比上涨 3.1%；上海租金 3.39元/天/㎡，环比小幅下滑0.9%，同比下降 3.4%；深圳租金 3.82元/天/㎡，租金水平为三城最高，环比下降 3.0%，同比持平。

URI短评：分散式市场格局显著分化：京沪供给大幅收缩，租金借供给减少实现修复；深圳供给逆势增长，租金承压走平。集中式持续放量挤压分散赛道，分散式运营商进入选择性收房、控风险的阶段。

集中式公寓（含保租房）

新增供应与租金表现（挂牌）

三城集中式公寓存量规模持续扩容，深圳同比增速领跑

10月，北上深集中式公寓房间规模环比、同比全线上涨。上海存量 554162 间，规模领先，环比增 4.8%、同比增 26.6%；深圳 394974 间，环比上涨5.2%，同比大幅提升47.7%，增速在三城中最高；北京157653 间，环比增长 4.5%，同比上涨 23.0%。

URI短评：三城集中式公寓存量同步扩张，深圳同比增速领跑，是保租房、存量改造政策持续落地的直接结果。上海底盘最大，深圳供给扩张力度最强，北京稳步扩容。供给放量和前面坪效全线承压形成鲜明对照，供需宽松格局进一步固化。接下来的竞争不再比拼谁扩得快，而是看项目区位、客群结构、保租房转化能力，高增速不等于高收益，低效新增供给会持续挤压市场化房源租金空间。

集中式公寓租金坪效分化，同比全线承压

10月，北上深集中式公寓租金坪效表现分化，同比全部下行。北京坪效 5.95元/天/㎡，基数最高，环比下降 1.2%，同比下滑 6.0%；上海坪效 4.13元/天/㎡，环比小幅上涨 1.0%，同比降幅达 19.2%；深圳坪效 3.12元/天/㎡，三城最低，环比微增 0.6%，同比下降 9.3%。

URI短评：三大核心城市集中式公寓坪效同比全线下行，城市间收益梯队清晰，短期仅微弱环比回暖，属于季节性修复，需求基本面未见反转，存量运营、成本管控成为生存主线。

集中式公寓供应沪上独大，产品线与租金呈显著梯度分化

10月，集中式公寓新增供应持续高度集中于上海，单月新开超32个项目、超7273套房源，深圳仅4个项目1780套房源入市。上海包揽了从保租房到高端服务式公寓的全线产品：虹桥微领地、金地草莓社区等白领公寓为主力；西岸中环汇BUNDO、驻在云湾等高端产品拉高租金上限（坪效最高达15.6元）。深圳以汇和苑、万科Casa嘉舍为主，保租房坪效低至1.0元。

URI快评：上海集中式公寓供应形成绝对体量优势，并且搭建起从普惠保租房、白领公寓到高端服务式公寓的完整产品梯度，租金跨度极大，体现城市租赁资产分层运营思路；深圳新增供给偏少、产品结构偏保租房，租金底部特征明显。这一分化，既是两地存量改造政策导向、资产基底不同带来的结果，也解释了上海整体坪效承压但高端项目仍能维持高溢价的结构性原因。

市场不再是单一价格竞争，而是客群分层、资产分层：保租房承担安居托底，中端白领公寓走量，高端服务式公寓赚取资产溢价。但对运营商而言，上海供给洪峰之下，中端白领公寓竞争压力最大，盈利空间被两头挤压；深圳赛道则以保租房为主，收益上限被政策框定。

个案代表展示：

【金地草莓社区】

金地草莓社区上海首个中高端系保租房项目，坐落杨浦区临青路256 弄，由旧工业用地更新改造而来，共计662套保租房。地处杨浦滨江科创核心区，距滨江产业带约800米，紧邻 B 站、美团、字节等科创企业，4、12、18 号线三轨环绕，通勤便捷。社区打造约 1000㎡共享空间，配套健身房、书廊、共享办公区，另设约2000㎡社区商业；设有智能、萌宠等特色户型，户户带阳台，部分房源可观江景。项目官方直租无中介费，执行民用水电，配备专属管家与智能安防，面向青年科创人才，打造集居住、社交于一体的滨江青年安居社区。

【万科 Casa 嘉舍 罗湖口岸店】

万科CASA嘉舍罗湖口岸店正式启幕，是万科长租公寓CASA嘉舍产品线首店，官方定位（泊寓旗下中端独立产品线，补泊寓原有青年普惠线和高端服务公寓之间的夹层），一句话概括：中端品质长租、轻服务、面向城市新中产，主打长期居家租住，不算是服务式公寓。项目位于罗湖区东门南路1025号万科老地方大厦A塔，由自持写字楼通过 “非居改保” 改造而成，合计729套保租房。项目紧邻罗湖口岸，深港通勤优势突出，地铁多线环绕，通达东门商圈。户型覆盖 34-67㎡，包含 LOFT、平层单间、一室一厅、两室一厅，全屋精装配齐、全景落地窗，独立厨房、干湿分离卫浴，拎包入住。社区配约550㎡共享空间，涵盖健身、自习、共享办公与会客区；主打轻量化品质服务，提供月度保洁、垃圾日清等，官方直租，面向深港通勤青年与城市品质租住人群。

04

重点品牌动态

泊寓新线登场 社群运营兴旺

长租企业动作密集，新品发布、社群运营与项目入市并行

10月，头部长租企业运营活动丰富多元。万科长租公寓推出全新 CASA 嘉舍产品线，深圳、天津新项目入市；龙湖冠寓发布 5.0 产品体系，华润有巢斩获多项行业奖项。多家企业发力营销与社群运营，落地节日优惠、邻里主题活动；漫柏、尔家等推进新项目入市，城家、格诗庭也推出旅居券、品牌焕新等动作，行业精细化运营持续深化。

品牌动态

1. 万科长租公寓：发布新线 CASA 嘉舍，主打中端租住，项目去化良好；产出租住短视频，社媒引流。

2. 龙湖冠寓：十周年发布 5.0 产品体系，全国门店硬件升级、服务优化。

3. 华润有巢：斩获住房租赁多项品牌、资管、ESG 奖项，入围规模、成长 TOP30。

4. 尔家：锡山科创园人才公寓开放招租，房源定向供给园区职工。

5. 格诗庭：lyf 品牌中国焕新发布，主打美学、社群活化，差异化对标传统酒店。

项目入市

1. 万科泊寓：深圳罗湖口岸店、天津华苑奥体店入市。

2. 漫柏集团：又见青梧・漫柏未来人才社区开业入市。

营销活动

1. 万科泊寓：国庆促销，商旅连住 95 折，新老租户限时福利。

2. 华润有巢：落地楼下生活节系列社群活动；双节签约免租、老带新返租金券。

3. 城投宽庭：联动国货品牌，举办跨社区跑团活动。

4. 首创和园：举办租户音乐节，配套互动抽奖；推出中网租户专属礼遇及系列社群活动。

5. 浦发有家：开展羽毛球、搏击、手作、疗愈类社群活动。

6. 城家：上线华住旅居双 11 囤券产品，多城通兑，面向亲子旅居。

05

金融动态

REIT 扩募放量 ABS 申报繁忙

保租房公募REIT多线推进，运营、上市、扩募、交易持续更新，资产运营基本面平稳

一、REIT动态：

（1）三季度REIT运营收入

三季度保租房 REIT 陆续披露运营数据，收入、利润表现分化。国泰海通城投宽庭保租房 REIT 收入规模领先；华润有巢可供分配金额同比大幅增长。多数项目出租率维持 92% 以上高位，租金收缴率表现良好；中航北京昌保租赁住房 REIT 年化分派率相对突出，其余产品年化分派集中在 2.73%-3.28% 区间，资产运营基本面保持平稳。

（2）新增REIT上市

1. 国泰海通中建租赁住房 REIT：10 月 28 日在上交所挂牌上市，募资 13.675 亿元，底层资产为上海中建幸孚 + 公寓。

2. 中金杭州安居宁巢 REIT：10 月 23 日登陆深交所，为浙江首单保租房 REIT，募资 9.15 亿元。

（3）扩募项目进展

1. 汇添富上海地产租赁住房 REIT：10 月 1 日扩募申请获受理，拟投入 37.23 亿元收购浦东璟耀、璟博两个租赁住房项目。

2. 中金厦门安居 REIT：10 月 9 日调整扩募资金投向，新增两岸时代保租房项目。

二、住房租赁 ABS（标签：保租房 ABS 申报）

1. 浦开集团慧智云璟住房租赁 ABS：10 月 21 日获上交所受理，拟发行 11.01 亿元，底层房源 721 套。

2. 象屿保租房 ABS：10 月 8 日受理、10 月 22 日收到交易所反馈，拟发行 11.4 亿元。

3. 泉城更新保租房 ABS：10 月 8 日获深交所受理，申报规模 10.86 亿元。

三、资产交易与股权出让（标签：租赁资产股权转让）

1. 上海实业控股10 月 28 日以 7.42 亿元出售上海城开晶享置业 100% 股权，对应徐汇区保租房项目城开・阡集汇社区。

四、行业投资与公寓资产并购（标签：长租公寓股权投资、海外资产合作）

1. 海外投资：SC Capital 联合 BEI Group 投资香港学生公寓运营商 iRent；iRent 计划两年内将床位由 3000 个扩至 5000 个。

2. 美国资产合作：UDR 与阿波罗设立 20 亿美元合资平台，纳入 19 个公寓社区、合计 7059 套房源。

3. 业招租：香港湾仔轩尼诗道整栋物业对外招租，面向学生公寓、共居运营商。