二手房交易需谨慎：卖方选择单边付费，需要注意什么

上海李老伯夫妇的两套房子，一套挂牌180万元，另一套挂牌220万元。附近几家中介认为，这一报价很难成交。2025年11月，夫妇俩看到一家房屋营销公司的宣传视频，对方称可以快速卖房、不压价。两人随后签约，每套房预付5.8万元服务费，委托期限为两个月。

合同到期，两套房均未卖出。李老伯说，工作人员发来的记录多是中介门店的打卡照片，合同约定的推广视频，他没有看到。双方就退款发生争议，经协调，夫妇俩拿到了退款。

存量房时代，买方市场特征明显，业主卖房难度增加，希望有人专门维护其利益，帮助房屋获得更多关注。在此背景下，二手房市场上一些机构以“单边代理”为名接受业主委托，通过房源包装、视频推广和中介联卖寻找买家，并在成交前收取服务费。

专业分工为消费者增加了选择，也有其合理性，帮助房屋获得更多曝光，减轻业主多头沟通的负担。但额外收费能否换来相应服务，需要考察机构具体做了什么。上海易居房地产研究院副院长严跃进、上海金融与法律研究院研究员刘远举指出，国内部分机构使用的“单边代理”提法与海外相关模式存在差异，消费者尤其需要关注服务范围、收费安排和履约能力。

谁在帮业主卖房

房源委托给中介后，业主通常希望获得更多带看，尽量按预期价格成交。经纪人则需要寻找买家、协调双方报价。挂牌时间较长时，业主对售价的期待与中介对成交价格的判断可能出现分歧，为主打卖方服务的机构提供了业务空间。

一些机构在业主与中介之间开展业务，先与业主商定委托期限、挂牌价格和服务费用，再拍摄房源、制作视频，联系周边门店，组织经纪人看房。合作经纪人找到合适的买家后，再带客看房，参与议价和签约。

上海一些从业者将面向中介的集中推介称为“空看”。代理人员布置房屋，邀请不同门店的经纪人到场，介绍户型、售价，再通过朋友圈、短视频等渠道推广。这类机构承担组织、展示和沟通工作，寻找买家仍需合作门店参与。

费用分配是合作的重要条件。小牛看房常州网站曾介绍，其单边代理费用按房屋出售底价的2%计算，成交后向带来买家的成交方分配相当于底价1%的费用。服务包括实勘、拍摄、线上推广、联系同行及定期反馈，并约定带看不足一定数量时，业主可以终止委托。

另一些机构将前期营销费与成交佣金分开收取。上海小阳房单边代理业务负责人曾介绍，初期收取6800元或9800元等营销费用，成交后收取2%佣金，其中1%为代理费，另1%支付给中介。不同收费安排下，业主的付款时间和前期支出也有差异。

服务还可能延伸至售前改造。2025年，某品牌推出美家二手房业务，为业主和买家分别安排服务人员，并对部分房源进行改造。相关高层曾介绍，上海一套老房子挂牌半年多未售出，经过约一个月改造、组织开放看房后成交。企业未披露该案例的具体改造投入和收益。

李老伯夫妇的争议发生在营销服务环节。其合同注明提供卖房增值服务，“并非居间”，同时写有“一旦开展服务，概不退款”。公司负责人表示，公司主要为卖方和传统中介牵线，并称“不压价即可卖出”是员工随意作出的承诺。

另一位上海业主沈女士也与该公司签约。2025年9月，她以319万元的拟售价委托出售一套约75平方米的住房，预付3.8万元服务费，期限为两个月。

沈女士称，对方发来的部分看房照片与自家阳台不符，后来又有中介告诉她，公司向门店提供的报价是200万元，而她并未同意降价。公司负责人确认代理过该房屋，表示愿意协商退款。截至2026年4月28日，双方未就退款金额达成一致。

两起争议的焦点都是承诺与实际服务是否相符。业主预期机构帮助卖房，机构则以提供营销服务解释收费。走访门店、制作视频和传达报价各有具体内容，若签约时只谈售价和成交期限，未约定推广内容与验收方式，后续便容易在履约、退款问题上产生分歧。

同一名称下的不同服务

严跃进认为，在海外部分国家较为成熟的单边代理模式中，经纪人代表买方或卖方一方，对委托人负有忠实义务。买卖双方可以各自委托经纪人，借助房源共享机制协作完成交易。这种分工明确了经纪人的服务立场，使消费者获得针对自身利益的专业支持。

以美国的MLS房源共享系统为例，经纪机构可以通过系统共享房源信息。美国全国房地产经纪人协会的消费者指南列有独家代理、独家销售权代理、有限服务和非独家委托等安排，服务范围及付费条件各有差异。代表哪一方、提供哪些服务、是否独家委托，需要分别了解。

国内以“单边代理”为名开展的业务，既有房源推广、联系中介，也有机构内部的买卖双方服务分工，还有售前装修。严跃进认为，其中相当一部分业务与海外单边代理的权责安排存在明显差异。

仅负责拍摄视频、联系门店的机构，工作主要集中在营销环节，业主仍可能需要中介完成带看、议价和签约。同一机构安排不同人员服务买卖双方，则涉及内部的利益协调与责任分配。人员分开后，由谁承担合同责任、如何处理双方利益冲突，也需明确。

刘远举认为，一些机构宣称的“单边代理”更接近推广服务，没有覆盖核心交易环节；部分机构依靠其他经纪机构的平台或流量获得买家，再另行组织交易。如果增加了收费主体，却未增加相应服务，消费者就可能为此多付一笔费用。

组织联卖、改善房屋展示、持续跟进反馈，都可能减轻业主的沟通负担，但收费应对应明确的工作和责任。仅凭“站在业主一边”的宣传，消费者难以判断机构能否完成委托。

严跃进还指出，海外房源共享体系有相应的协作和权责分配规则。国内经纪人原本承担连接买卖双方的工作，如果将房源端、客源端进一步拆分，却没有建立顺畅的合作安排，可能增加沟通成本、降低效率。新的付费机制也需要消费者和从业人员逐步理解、接受。

独家委托还会影响业主选择出售渠道。刘远举提醒，部分机构可能切断业主与其他经纪机构的直接联系，形成事实上的排他安排。签约前，消费者应弄清其他中介能否带看、自行找到买家是否仍需付费、提前解约如何结算，避免付款后才发现出售渠道受到限制。

费用与责任如何划分

刘远举建议消费者谨慎识别以“单边代理”为名的服务，优先选择正规、有保障的交易机构，重点判断费用是否与服务相匹配。他提醒，部分预付费模式存在收费后不履行服务的风险，消费者可能在房屋未售出时先承受损失。

选择机构时，业主可以先核对签约主体、收款主体及其实际经营情况。涉及房地产经纪服务的，还应了解机构备案信息、具体服务人员和投诉处理渠道。宣传视频中的个人承诺，应由签约机构在合同中确认。对于只愿口头承诺售价、拒绝写明服务内容和退款条件的机构，不宜急于付款。

预付款使业主在成交前便承担了部分费用风险。一次支付数万元之前，业主可以要求写明拍摄、发布、推介和反馈等工作的完成时间、交付成果，约定分阶段结算。视频发布后应有链接可查，门店推介和带看反馈也应对应委托房源。合同还应列明服务未完成、提前终止委托和到期未售出时如何结算。

中介报酬与另行约定的营销费用有不同的结算依据。《民法典》规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以按照约定请求支付从事中介活动支出的必要费用。对于包含推广、咨询和撮合内容的服务，业主应逐项确认收费对应的工作，保留实际履行和支出记录。

总费用也应提前算清。成交后由代理机构向合作中介分佣，还是业主另付中介费；预付营销费能否抵扣佣金，未成交能否退还，都应在签约时确认。假设一套房以500万元成交，卖方分别支付成交价1%的推广费和1%的中介费，合计为10万元；若此前另付一笔不能抵扣的营销费，支出还会增加。

价格授权应单独写明。机构可以提供市场信息、转达买方报价，但对外报价如何调整、由谁确认，应有明确约定。业主应要求及时获得真实出价和带看反馈，避免仅凭机构转述决定售价。对“不压价”“保证高价成交”等宣传，应结合周边成交情况和实际买方报价作出判断。

涉及售前装修的，业主还需核对改造预算、付款责任、验收及质保安排，以及未售出时费用由谁承担。如果约定分享超过某一基准价的价款，基准价和分配方式也应写清。买方则应了解装修时间和施工记录，核实房屋状况，避免仅凭翻新后的展示效果决定购买。

《房地产经纪管理办法》要求，经纪机构不得收取未予标明的费用，签约前应向委托人说明相关合同内容。消费者应保留宣传承诺、合同、付款凭证、推广链接和报价确认记录，发生争议后据此核对未完成的服务和争议费用，向有关部门投诉或通过法律途径处理。

对消费者而言，卖房是大事。业主希望有人专门维护卖方利益，专业推广和分工也有其价值。服务可以买，判断不能省。签约前要看清机构资质和合同主体，既要考察机构能做什么，也要看清预收费和排他委托的条件。服务内容、全部费用及退出安排明确之后，业主才有依据判断，增加这一环节是否值得。不轻信口头保证，不因“省心”“快卖”急于付款。把账算清楚，再决定是否委托，才是对自己权益最实在的保护。

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