香港高房价背后的原因是什么？

董建华的标签，舆论场上有两个，首先是香港回归后的第一个特首，其次是“八万五公屋计划”，对同样经历过高房价的大陆人来说，第二个标签更加有感触，董建华和香港房价又有着什么样的关系呢？

1、香港明星北上置业

今年6月，杨玉梅在广东中山全款买下280㎡的大房子，主卧留给自己，剩余的房间留给了母亲以及弟弟妹妹。她已经61岁，是土生土长的的香港人，长得十分漂亮，1990年，25岁的她获得亚洲小姐季军，在演艺圈发展近40年 ，为何却跑到中山买房呢？

原因很现实也很扎心，这套280㎡的房子，总价才200多万，她一次性就付清了，面对网友的疑问，她苦笑道，这个钱在香港只能买个几平米的厕所，她出生在香港 ，在香港奋斗生活了大半辈子，却始终没有自己的房子，在中山却能买一套将全部家人都住得下的房子。

中山和香港的房价差距有这么大吗？我们来算一笔账，中山的这套房子，按照250万总价计算，平均房间大概是0.9万人民币/㎡，而香港40㎡以下的小户型房价基本在13万到15万之间，是中山房价的16倍左右，而100㎡-200㎡的房价，更是在18万-25万之间，是中山的24倍左右。

而面积200㎡以上的半山景观大户型高端豪宅，每平米的价格更是高达30万-60万之间，总价在6000万港元以上，200多万在中山能够买280㎡的大房子，在香港只能买一个厕所，这不是夸张，而是残酷的现实，杨玉梅只是无数被高房价逼得北上置业的香港人之一。

2、董建华的“八万五公屋计划”

香港是全球买房负担最高的城市，普通家庭不吃不喝14.1年才能买一套中位数的房子，如果时空可以逆转，很多人认为扭转香港高房价的机会在董建华手里，因为他曾经推出了“八万五公屋计划”，很多人认为这是能够遏制后来香港房价疯涨的政策，情况真的是这样吗？

1996年12月11日，董建华被选举为香港特首，12月16日被中央政府正式任命，1997年7月1日，香港正式回归祖国，新官上任三把火，第一把火就烧向高房价的地产业，此时香港家庭拥房率才52%，租住公屋的轮候时间长达6.3年，高房价将香港人压得喘不过气来。

1997年10月，董建华在他的第一份施政报告中，提出了著名的“八万五公屋计划”，有三个目标，首先、每年新增公私住宅不低于8.5万套；其次、到2007年家庭拥房率提高到70%；最后，租住公屋轮候时间降低到3年。这是一个雄心勃勃的房屋供给侧改革计划。

但是这个计划有一个致命的弱点，时机不对，此时的香港正在面临一场百年一遇的金融危机，从泰国开始的亚洲金融风暴正在席卷而来，当年7月2日，泰国就已经放弃了固定汇率制，7月中旬开始，国际炒家开始狙击港元，马来西亚、印尼、菲律宾、韩国、日本都深陷危机。

3、出师不利

香港是联系汇率制，货币自由兑换，国际炒家们借入低利率的港元，然后卖出，买入美元，赤裸裸做空港元，带动普通资本疯狂出逃，为了增大炒家的资金成本，香港大幅加息，P利率最高加到10.25%，个人住房贷款是和P利率挂钩的，导致房贷利率大幅提升。

一方面是房贷利息大幅增加，另一方面是受到金融危机冲击，经济下行，减薪失业频频发生，再叠加八万五公屋计划的预期冲击，房价遭受重创，私宅售价指数从1997年的172.9（1999年为100），跌到2003年更是跌到61.6的谷底，房价6年跌了三分之二，产生了10.6万宗负资产。

这10.6万宗房产的房价已经低于房贷，无数人从百万富翁变成了百万负翁，把房子卖了都不够还房贷的，这个时候，舆论将茅台指向了“八万五公屋计划”，但是这是错误的，该计划基本没有真正实施，1998年就冻结卖地9个月，2000年董建华公开宣布8.5万套目标不再适用。

2002年，“孙九招”出台，正式永久收缩供给侧，八万五公屋计划正式终结，从实际来看，1997年到2003年，香港住宅增加了20万套，平均每年新增3万多套，和1997年之前相当，房价暴跌的根本原因是金融危机，八万五计划并未真正实施，但是最后却成了背锅侠。

4、因噎废食

当主流舆论将房价暴跌的元凶推给“八万五计划”的时候，香港人不知道未来20年等待他们的将是什么，中国人有一句老话，叫“因噎废食”，香港将房价暴跌错误归因，也导致他们再也不敢进行真正的扩张性供给改革，而是缩回到1997年之前的政策，限制供地，每年就增加3-4万套，远远不能满足市场需求。

刚开始的时候确实是好事，稳定了房地产市场，房价止跌企稳，私宅售价指数在2005年就回升到92，较2003年的低点涨了50%，2010年更是涨到了174，超过1997年的高点，创下历史新高，比2003年更是涨了近两倍，房地产市场一片火热，所有人都沉浸其中，丝毫没有察觉背后将付出的代价。

2015年，香港私宅售价指数涨到280，仅仅5年时间又涨了60%，2019年，香港私宅售价指数涨到379，比1997年还高出120%，比2003年的低点更是涨了5倍，买房的人都赚了，所有人都在为房地产打工，生产要租房，做生意要租房，员工也要租房，钱都流进了房地产。

到了2025年，香港的家庭拥房率仅有50.1%，比1997年还低两个百分点，私宅售价指数跌到300，较2021年的高点跌了约25%，高房价会绑架整个社会，进退失据，供给增多担心房价下跌，关系到50%的家庭，如果维持高位，剩余50%无房者望房兴叹，只能用脚投票。

让人民蜷缩在劏房，成为香港这个高度发达的资本主义社会永远的耻辱。在70年代香港的制造业占GDP比重还高达30%，如今只有1%，制造业就业曾经占到总就业的48%，如今却只有2%，香港制造业彻底空心化了，和新加坡的差距越来越大。