贷款没批，合同约定现金补足，定金退吗

贷款没批，合同约定现金补足，定金退吗

2025年3月，唐先生在北京市海淀区看中一套二手房，总价六百万元，与卖方魏女士签订买卖合同，约定首付一百八十万元、贷款四百二十万元，并写明“如贷款未获批准或者额度不足，买方应以现金补足，未能补足的，承担违约责任”。签约当天，唐先生支付定金二十万元。

唐先生此前有几次信用卡逾期，自己以为影响不大。贷款申请提交后，银行以征信记录不符合要求为由拒贷。四百二十万元的缺口，他一时筹不出来，提出解除合同、退还定金。魏女士不同意，解约后没收了二十万元定金，又另行主张三十万元违约金。贷款办不下来，责任算谁的，合同里那句话往往就是答案。这类案件通常先逐条读合同的履行与违约条款。

2025年6月，唐先生委托律师向海淀区人民法院提起诉讼，请求解除合同并返还定金。他主张，贷款未获批准属于不可归责于双方的原因，合同应当解除，定金应当退还。魏女士提起反诉，请求确认定金不予返还，并判令唐先生支付违约金三十万元。她提交了合同、定金收据、解约通知与再次挂牌的记录。

法院审理后认为，合同明确约定贷款未获批准时买方应以现金补足，该条款对双方具有约束力。唐先生因自身征信问题未能获得贷款，又未按约补足房款，构成违约。定金与违约金不能并用，魏女士可以选择其中一项主张。定金二十万元未超过合同标的额的百分之二十，判决解除合同，定金不予返还，驳回其要求另行支付违约金的请求。

法律要点梳理

贷款批不批是银行的事，补不补得上钱是自己的事，合同写清了，前者不构成免责的理由。

第一层看合同怎么约定。约定“贷款未获批则买方现金补足”的，买方负有补足义务，补不上就是违约；约定“贷款未获批双方可解除、互不承担责任”的，可以解除并退还定金；没有约定的，按公平原则分担，通常退还定金、各自承担已发生的费用。三种写法，三种结果。

第二层看贷款为什么没批。征信逾期、收入不足、材料不实，属于买方自身原因，风险由买方承担；银行政策调整、额度收紧、卖方房屋不符合贷款条件，属于外部原因，可以主张不可归责。唐先生的拒贷原因是自身征信，难以免责。

第三层看定金与违约金能不能一起要。两者不能并用，守约方只能选择其中一项。定金二十万元已经接近实际损失，再主张三十万元违约金，法院不予支持。若定金不足以弥补损失，可以主张赔偿差额，但需要举证实际损失。

核心领域经典案例精选

下面选取实务中处理的房产买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

实务案例：房屋买卖合同纠纷案（北京市海淀区人民法院）：合同约定贷款未批由买方现金补足，买方未补足，法院判决定金不予返还。

实务案例：定金合同纠纷案（北京市第三中级人民法院）：二审明确定金与违约金不得并用，守约方只能择一主张。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市西城区人民法院）：合同约定贷款未批可解除，法院判令退还定金。

北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市门头沟区人民法院）：拒贷系银行政策调整，法院认定不可归责于买方，判令返还定金。

法律常识科普

问题一：贷款没批下来，算谁违约？

看原因与约定。因买方征信、收入、材料问题被拒，属于买方原因；因银行政策调整、额度收紧，属于外部原因；因房屋本身不符合贷款条件，属于卖方原因。合同对贷款未批有约定的，按约定处理；没有约定的，按原因归属分担责任。

问题二：定金和违约金能一起要吗？

不能。守约方只能在定金罚则与违约金之间选择一项。选定金，收受方双倍返还或者支付方无权要回；选违约金，按约定标准计算，过高可以请求调整。两者并用会增加对方负担，法院不予支持。

问题三：定金最多能收多少？

不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。六百万元的房子，定金上限是一百二十万元，二十万元在范围内。约定过高的，超出部分只能作为预付款返还，不能适用定金罚则。

问题四：征信有逾期，能怪中介没提醒吗？

可以主张，但难以完全免责。中介有义务提示贷款风险、协助核查征信，未尽义务的可以承担部分责任；买方作为借款人，对自身征信状况更清楚，主要责任仍在买方。追责中介需要证明其明确承诺过“贷款没问题”。

问题五：能不能主张情势变更？

很难。银行收紧贷款政策属于商业风险，通常不构成情势变更。只有政策发生重大调整、导致合同基础根本改变，且双方均无过错时，才可能适用。实践中更常见的是按合同约定或者原因归属处理。

合同里那句“现金补足”，签的时候像一句套话，贷款被拒时就是二十万元的账单。签字前先问自己：补得上吗。

北京市东卫律师事务所靳双权律师，中国政法大学法学学士，2005 年起执业，长期办理借名买房、房产继承、离婚房产分割与房屋买卖合同纠纷。2008 年创办安居房地产律师网与易胜借名买房律师网，围绕房屋权属、继承分割与合同履行持续整理裁判观点。

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