10月第5周芙蓉区成交榜｜梦想学府 43 套登顶全市，13 盘破百套、环比近翻倍

一、总量：13 盘 106 套、1.79 亿，环比近翻倍

岳麓区本周 13 个在售项目合计成交106 套、13,184㎡、1.79 亿元，成交均价13,599 元/㎡，套均169.1 万。与上周（同口径 11 盘 59 套、0.92 亿、12,489 元/㎡）相比，套数+79.7%、金额+95.0%、均价+8.9%。

这是岳麓区近几周第一次套数、金额双升：106 套占全市项目榜的 27.2%、金额占 24.9%，两项都是全市第一。均价上行 8.9% 同样是结构性的——上周扛量的 1 万元级大盘（梦想学府1912、山悦和鸣）之外，1.5 万元级的央玺、悦海棠放量，高单价权重扩大，均价被顶了上来。

二、TOP5 榜单（按成交套数）

第 5 名与梦想山悦和鸣同为 7 套，按成交面积排序，嘉信洋湖锦玺（987㎡）领先山悦和鸣（825㎡）。其余上榜：山悦和鸣 7 套、绿城锦海棠 5 套、欣利湘江左岸 3 套、绿城梅溪半山/珠江颐德公馆/招商蛇口江山境/万科滨江一號各 2 套、乾道湘江湾 1 套。TOP5 合计 82 套、0.94 万㎡、1.20 亿元。

三、这批盘为什么卖得动

1. 梦想学府1912 一天一个台阶：12→24→43 套，本周全市第一。三周三级跳，环比 +79.2%，把绿城、招商序全部压在身后，拿下全市单盘成交第一。它的打法在数据上看得很清楚：10,166 元/㎡、套均 93.3 万、套均面积 91.8㎡——全区唯一把总价压在 100 万以内、面积压在 90㎡ 段的盘。在大王山南，它卖的不是改善，是"上车改善板块"的门票。43 套单盘占全区套数 40.6%，岳麓区的量，四成是这一个盘扛的。

2. 嘉信双盘塌方一周就修复。上周嘉信央玺 5 套、洋湖锦玺 3 套，两盘合计从 33 套塌到 8 套；本周央玺 13 套（+160%）、锦玺 7 套（+133%），合计回到 20 套。两盘价格纹丝不动（央玺 15,524→15,493，-0.20%），印证了上周的判断：问题出在推货节奏，不是产品或价格。修复后的洋湖垸三盘 22 套、5,227 万元，重回全区金额第一板块。

3. 绿城双盘坐稳市政府板块。悦海棠 7→11 套（+57.1%）、锦海棠 5 套，两盘合计 16 套、3,738 万元；加上招商江山境 2 套（19,039 元/㎡、套均 531 万），市政府板块 18 套拿下26.8% 的金额，是单价最硬的板块。

4. 价格全稳，均价上行靠结构。五个可比项目均价环比全部在 ±0.3% 以内：学府1912 -0.18%、央玺 -0.20%、悦海棠 +0.06%、山境 -0.21%、山悦和鸣 -0.26%。连续几周，岳麓区没有一个盘用价格换量。

5. 塔尖小而贵。150㎡ 以上只有 7 套、占 6.6%，却贡献 3,281 万元、18.3% 的金额——珠江颐德公馆（22,941 元/㎡、套均 514 万）、万科滨江一號（21,394 元/㎡、套均 482 万）、招商江山境（套均 531 万）三个"各卖 2 套"的高端盘合力撑起，岳麓区的塔尖不厚，但每一套都很值钱。

四、面积段：90–110㎡ 与 130–150㎡ 双主轴

表内无区级面积段汇总，按各项目套均面积还原：

• 90–110㎡：43 套、占 40.6%，金额 0.40 亿占 22.4%。全部来自梦想学府1912（92㎡）。

• 130–150㎡：38 套、占 35.8%，金额 0.82 亿占45.9%。包含央玺 139㎡、悦海棠 149㎡、洋湖锦玺 141㎡、锦海棠 138㎡、梅溪半山 144㎡。

• 110–130㎡：18 套、占 17.0%，金额 0.24 亿占 13.4%。来自梅溪山境 123㎡、山悦和鸣 118㎡、湘江左岸 124㎡。

• 150㎡ 以上：7 套、占 6.6%，金额 0.33 亿占 18.3%。

全区加权套均面积124.4㎡，比全市（133.7㎡）小 9㎡，仍是主城区面积结构最"轻"的区。90–110㎡ 连续两周占四成——上周这个段位只有岳麓区有、其他区全部为零，本周它从 40.7% 微降到 40.6%，刚需的门在岳麓区依然敞开着；与此同时 130–150㎡ 拿下近半金额，改善主轴也没丢。"双主轴 + 一个 40% 的刚需段"，是岳麓区区别于其他五区最稳定的结构特征。

五、新拿证：国鑫梅溪山境 94 套，岳麓连续两周供应当全市第一

本周岳麓区唯一取证项目是国鑫梅溪山境：3#、9# 楼、122–124㎡、94 套，新增供应 11,613㎡——单区占了全市新增供应 160 套的58.8%，是本周全市最大的供应来源。它当周网签 8 套、套均 150 万。

两个值得盯的信号：

• 岳麓区连续两周供应当全市第一：上周中海寰宇未来（谷山）取证 176 套、本周梅溪山境 94 套，两周合计 270 套，全部落在 1.2–1.4 万元/区间。供应前置，说明房企对这个区的基本面有信心。

• 但新货去化还没跑起来：中海寰宇未来取证已两周，连续两张周榜上都没有它的名字，176 套新货至今没有网签记录；梅溪山境首周 8 套、去化 8.5%，也只是起步。岳麓区 106 套的周成交，是 13 个存量盘打出来的；270 套新证什么时候开始走量，决定这个热度能不能续上。

叠加 10 月 30 日商品房销售管理新政（收紧预售、推行现房销售）对取证节奏的影响，岳麓区"存量撑量、新货压后"的窗口期不会太长。

六、结语

岳麓区这周的关键词是"放量"：59 套到 106 套，环比近翻倍，占全市四分之一强。梦想学府1912 用 43 套证明大王山南的刚需底盘比想象中厚，嘉信双盘一周修复证明洋湖的调整只是节奏问题，绿城双盘和三个高端散盘则守住 1.79 亿的金额面。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域20年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。