河南
今天，郑州又有住宅土拍。
编号为29号地。隶属管城区。
这块地，在管南
南三环外。金岱路西。纯正的管南。
具体位置在鼎城街南、文达路西、文德路东。
看下管南29号地的指标。
- 占地面积：约35亩
- 容积率：2.49
- 限高：80米
和之前一样，土拍于上午9点钟开始。
9点10分，没出结果。——代表地块没有底价成交。
时间一分一秒在过去，看来竞拍房企在焦灼加价。
9点30分，结果没出来。
10点，结果还没出来。
10点半，结果还没出来。
11点，结果还没出来。
据说，参与土拍的房企有三家：屹立兴瑞通派
是的，屹立就是屹立天誉东方的那个屹立；兴瑞就是五龙口兴瑞雅著的那个兴瑞；通派就是通派龙湖中原颂和通派龙湖御潮云上的那个通派。
11点05分，结果出来了：
成交总价为27864万元，楼面价为4752元/平米
竞得者为：河南兴茂置业有限公司
兴瑞地产
恭喜，恭喜！
管南又多一位开发商。
这个来自巩义的开发商。
这个开发了五龙口兴瑞雅著的开发商。
当然，最大的获益者是屹立地产。
来，看下地块具体情况。
这个地块，就在今年新盘名盘屹立天誉东方的南边、安置小区瑞祥苑的西侧、曾经片区名盘新城时光印象的东南斜对面。
来，看下我亲临现场的实拍图。
这是鼎城街+文达路西南方向视角。红圈内即地块。
这是地块东侧的文达路场景。刚刚修通。
似乎还没交付市政管理。
路上停满了车。
地块左侧是安置房瑞祥苑
说实话，这个安置房从外观看起来品质很高。
远看，不亚于远处的新城时光印象高层楼。
这是他的大门。对着地块。
下面是他的南侧远处场景：
事实上，这块地只是整体地块的北半幅。
按规划，南边还有一条小支路，支路南边是一个学校。据说是初中。
初中的南侧，才是鼎尚街。
鼎尚街南侧就是大名鼎鼎的郑州城发金岱智慧产业园、管南唯一“牛逼商业”光之谷及曾经的片区名盘龙湖熙上
别看地块北侧目前没人气，甚至感觉荒凉。
但他南边特别是鼎尚街以南，那是相当“繁华”和“热闹”。
有很多美食店。特别是光之谷那一片。
哪怕是地块南侧的鼎尚街上，也有譬如满芳兰庭羊肉汤烩面、小合川川菜馆等饭店。看着挺好吃的。
对了，路北那个临建里，还有个信阳菜馆。感觉也好吃。
这些，我都忘了拍照片了。
地块西侧，是一片河汽车配件有关的产业园（SHICHANG）；还有酒店。还有超市、饭店等。只是城市界面没那么好。
在西北侧，则是新城时光印象。
好了，以上是地块四至周边的情况。
来，再综合看下这个地块的土拍结果逻辑。
这块地的起拍总价是23064万元，起始楼面价为3934元/平米
最终土地成交楼面价为：4752元/平米
没想到，他的楼面价竟然高于屹立天誉东方。
最应该对照的，就是屹立天誉东方
屹立天誉东方的地块，占地约54.5亩，于2025年8月27日由河南屹立置业有限公司以溢价17.72%的代价拿下，其地块成交楼面价为4678元/平米
他以扎实的产品兑现力、实景呈现力和精准的定位能力，赢得了市场的认可。今年8月22日实现首开。销售火爆。其高层价格在1.2-1.4W/平米之间，洋房价格在1.55-1.7W/平米之间。
当然，卖得最快最好最抢手的是高层产品
管南29号地，市场逻辑最应该参考屹立天誉东方。
1、他的地块小于天誉东方。
2、他的地块没有地铁口。
3、他的地块距离南三环远。
4、容积率一样。
我的建议：
1、不要做高低配，全部做高层。限高80米，也就是说做26层的高层。
2、务实地缩小户型面积，建议95-115-128三种面积段产品。最大面积不要超过130平米。
3、毛坯交付。
这是务实的做法。
这个地块，只能做刚需、刚改。
至于最终售价，看市场了。
毕竟，他得：
1、封顶预售
2、竣备放款
如果真的全部做高层，他的开盘销售节点最快得2028上半年了。
让我们慢慢等吧。
你认可本文观点吗？评论区聊聊。
我是探城探盘探地的东哥。
本文完。
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