保利式操盘，打响北京抬板第一枪！

这两年，全国掀起了一阵抬板风潮。

从深圳、上海到杭州、武汉，最受关注的一批新豪宅几乎都做了抬板，把整个社区抬起来，车流和喧嚣放在板下，园林和生活留在板上。

而北京抬板时代的第一枪，是保利打响的

9月20日，保利·京华曜拿到预售证，成为北京首个拿证入市的全抬板社区；10月11日，京华曜内城生活美学体验馆开放，11月1日首开市场反响热烈。

在涛哥看来，这一枪的分量，有三重意义——

第一，它是北京抬板社区的先行者。京华曜方案公示后，北京新挂牌的多宗宅地开始把抬板写进出让条件；10月12日，北京出台新规，抬板正式写进了北京“好房子”建设的规则里，而京华曜是首个拿证入市、率先热销的项目。

第二，它成就了保利曜系的京城首秀。“曜系”是保利深耕一线城市的豪宅产品系，北京首秀带来了内城少见的产品形态：近10米高差的山水园林、近万平的立体会所、全系四居的纯粹社区。

第三，它跑出了北京内城的新速度。从拿地到开盘不到半年，节奏又快又稳，背后是保利北京越来越成熟的操盘体系。

保利北京是怎么做到的？答案可归成三句话：立序政金枢纽，引领生活迭新，刷新北京速度。

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立序政金枢纽

绝版正席，开启抬板时代

在北京内城，一块能成片开发的新宅地，比豪宅本身还稀缺。

所以5月19日，太平桥地块出让，四家国央企一路举牌155轮，最终被保利以41.5亿拿下，溢价率15.4%，创下当时北京年内土拍溢价率的最高值。

但抢到手只是开始。一块好地能做成什么样，要看开发商看得多深做得多准。155轮的热度背后，是全行业对这块地的共识。

第一，位置稀缺。它半步西城、一步海淀，保利操盘团队，为这片区域开创性地提出了一个概念：“大国政金枢纽圈”。

以复兴门为圆心，一边是国家部委，一边是管着全国约三分之一金融资产的金融街；中关村是科技，国贸是商务。它把这块地的差异优势读透彻了——政务与金融同框，内城属性无可替代。

第二，供给近乎断档。一路之隔的西城十余年没有一块经营性宅地出让，三环内十余年供应的宅地，还不到全市的3%。在这里，新房子比好地段更难找。

第三，需求早就等在这里。京华曜行政上属于丰台，客群里西城金融街却占了51.6%，生活在西城的半径里，价格落在丰台的坐标上，这恰是其一大优势。正如一些客户评价“用丰台的价格，买到一个无限接近西城海淀的好房子”。

这些客户大多是机关单位和金融街中坚，保利称他们为“光曜者”，上有老、下有小，离不开内城，却住在上一代的老房子里。

稀缺的供给，遇上攒了十几年的需求，土拍时的竞争和开盘后的热销，都是这么来的。

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刷新北京速度

保利北京，操盘愈发领先

好地段和好产品，决定一个项目能不能被看见；能不能卖成热销，要看操盘。京华曜从拿地到开盘不到半年，在北京内城项目里，这样的速度并不多见。

快，是保利北京操盘越来越成熟的一个体现。

保利深耕北京24年，这份快的背后，是一整套跑熟了的体系；这一次，从定位、客研、产品到传播，每一步都下了功夫。

1）定位高度：基于客研与板块研判，提出“大国政金枢纽圈”

基于深度客群调研与板块研判，提出“大国政金枢纽圈”这个概念，背后有三层思考。

一是城市双轴。依托长安街、西二环两条城市轴线的延展，承接政务与金融两重核心资源，这是圈层价值的基底。

二是地块区位。以双轴交汇处为中心划定4公里半径，圈内汇聚国脉、资本、人文、学府、公园、商圈等城市资源。

三是客研成果。项目核心客群的工作、生活轨迹，大多集中在这两条轴线上。这个圈对应的正是他们真实活动范围，保利京华曜就处在圈层的辐射范围内。一个概念，把这块地和这群人的关系说清楚了。

2）深度客研：问在拿地之前，读懂内城家庭的真实需求

京华曜的客研，拿地之前就开始：600组客户量访、130组深度访谈，很多场是公司高管亲自上门，坐在客户家里聊；产品定型之前，又请100位目标客户先做了一轮产品测试。把高管送进客户家里，比任何一份问卷都管用。

问出来的答案很清晰：这群客户务实，花钱讲究花在实处，不会为一个虚高的品牌标签多掏钱；最在意的，是一家三代住得舒不舒服，邻居是不是同类人，能不能留在熟悉的内城生活圈。

所以京华曜产品思路很清楚：抓住内城和抬板社区两大核心优势，定位全四居改善，把每一平米都用在三代人的日常上。全系四居、124到181㎡克制面积段、双套房和可变空间，都是从这些访谈里长出来的。

3）全维定制：每个产品维度，都按这群人的生活来定制

客研的价值，在于把客户的话变成图纸上的尺寸、材料和空间。京华曜没有照搬南方的抬板，每个产品维度，都按这群人的生活重新算了一遍。

按土地禀赋定规划：内城临街噪音大、低洼地块容易返潮，于是有了5.6米的全抬板。

按北京气候定细节：抬板在南方做了很多年，到了北方，要面对冬天的冷、风和冻融。灰空间用可开合玻璃幕墙，冬天闭合保温，夏天打开通风；阳光车库用全封闭的玻璃幕墙包起来，北方冬天的车库也不再阴冷。

按家庭结构定空间：三代同住，家庭还会变化，于是有了南向双套房、三个卫生间和可拆可合的北向卧室。

按日常习惯定配套：非机动车库做了专项设计；北侧增加人行出入口和电梯，配社区扶梯；三代人的物件越来越多，全屋收纳系统专门请收纳师来做方案。

把客户提出的需求，落成了看得见的细节，用心去满足改善客群的居住诉求。真正的定制，是把客户的生活细节，提前考虑到。

4）节奏热度：拿地不到半年开盘，入市30余天后来居上

客研问得深，产品定得准，服务想在前，最后体现出来的，是速度和热度。

5月19日拿地；8月12日报规，拿地到方案公示85天，这一步在北京通常要四五个月；9月20日拿到预售证，9栋楼一次性取证入市。

10月11日体验馆开放，11月1日首开。拿地到热销，保利京华曜只用了5个多月。内城项目界面复杂、标准又高，在这里，快本身就是一种能力。

在快的同时，京华曜的热度也起来了。这一次，项目探索了北京新房传播的新打法：在入市前后集中发力。

入市30余天，京华曜数据后来居上：按微信指数，单日峰值直冲149万，是今年北京热度最高的新盘。

在涛哥看来，京华曜的热销，是保利北京这套操盘体系的一次集中检验：

客研问得深，产品才定得准；产品定得准，节点才跑得快；再加上清晰的定位和集中的传播，热销水到渠成。

北京楼市的竞争，正在从拼地段、拼面积，走向拼规划、拼体系。

京华曜让抬板在北京内城有了完整的样子，让在内城住了几十年的家庭，有机会不离开熟悉的生活，就住进新一代的房子。

存量时代，北京内城很难再有新增土地，每一块稀缺的地，都值得用下一代的标准去做。

内城从来不缺资源，缺的是配得上资源的房子。抬板时代真正抬高的，是北京人对一套好房子的期待；而京华曜，已经先把这份期待做成了看得见的样子。

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