北京“新政”后首拍地块29亿元底价落槌 中建智地联合体补仓

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

11月3日，北京昌平区北七家镇歇甲庄村土地一级开发项目CP02-0704-0049、0077-01、0073地块出让结果揭晓。

中建智地与北京未来科学城组成的联合体以29.36亿元底价摘得这宗组合地块，住宅部分成交楼面价约3万元/平方米，溢价率为零。

《中国经营报》记者采访了解到，这是“8·28新政”落地后北京首宗正式挂牌竞拍的涉宅用地，其出让结果与交易条件，为观察新政之下土地市场的节奏变化提供了一个具体的切口。

低密指标释放产品空间

此次出让的地块距地铁17号线天通苑东站约1公里，17号线纵贯天通苑、望京、工体一带，向北接未来科学城、向南达CBD；该站按规划为17号线、18号线与R6线的交汇节点。生活配套主要依托北侧天通苑商圈与南侧朝阳新北苑商圈，商业有龙湖北苑天街、龙德广场、昌平山姆会员店，医疗有清华长庚医院。

出让文件显示，地块为R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地。用地规模88918.894平方米（0049地块61452.185 平方米，0077-01 地块 22366.709 平方米，0073 地块 5100 平方米）；地上建筑规模100913.44 平方米（住宅97853.44 平方米，A8 社区服务设施 3060 平方米）；住宅地块限高60米、A8地块24米；容积率0049地块1.01、0077-01地块1.6、0073地块0.6。

从地块本身的素质来看，此次出让的歇甲B组合地与此前板块内已入市的国贤府PARK存在明显的指标差异。0049与0077-01两宗住宅用地的容积率分别为1.01和1.6，较国贤府PARK所在地块2.1与2.05的容积率显著下探。

低容积率意味着更充裕的产品设计余地：0049地块具备布局叠拼与多层洋房的先天条件，0077-01地块亦可承接密度适中的改善型产品，两者可在同一片区内形成从低密到刚改的梯度搭配。与此同时，0073地块须配建社区会客厅、养老驿站、助残服务中心及100个社会停车位并无偿移交，配建体量相对克制，为住宅部分的品质投入留出了更多成本空间。

但规划条件的另一面，是开发节奏上更为严格的约束。挂牌文件明确，该地块适用“8·28新政”后的销售规则：商品住房优先现房销售；若选择预售，单体建筑须完成主体结构封顶，且预售资金接受全额、全过程监管。

地价款支付则保留了缓冲安排，签约后30日内缴纳不低于50%，余款可在两年内免息缴清。首付门槛约14.68亿元，资金峰值后移降低了拿地当期的现金流压力，但封顶预售或现房销售的要求，实质上拉长了从拿地到回款的周期。对操盘方而言，这意味着需要在产品定位阶段就更精确地预判去化速度，以避免资金沉淀周期与市场波动叠加。

从规划条件来看，本地块同样契合了北京市规划和自然资源委员会于10月12日印发的《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》——该文件明确抬板高度原则上不超过8米，并鼓励通过架空层设置停车、配套设施、下沉庭院及邻里空间。此次歇甲地块的《多规合一审核意见函》中也已注明，可通过设置抬板平台的方式，充分盘活地上与地下的立体空间资源。

底价补仓背后的深耕逻辑

中建智地联合体此次以底价出手，并非一次孤立的补仓行为。中指研究院土地市场研究负责人张凯告诉记者，去年10月，同一联合体已摘得歇甲A组团地块，后开发为国贤府PARK；该项目自今年3月底开盘以来，累计网签已达697套，去化率接近84%，网签均价维持在5.6万元/平方米附近。

他指出，此前国贤府PARK144平方米主力户型率先售罄，意味着歇甲板块大面积改善需求具有真实的市场基础。此外，在已有项目接近售罄的阶段补充土储，可以延续团队与品牌在板块内的能见度，摊薄区域深耕的管理成本。

将新地块约3万元/平方米的楼面价与国贤府PARK约2.85万元/平方米的拿地成本对照，每平方米约1500元的价差对应的是容积率下调和配建减少所带来的产品升级余地。“在已验证的售价锚点与可控的成本增幅之间，新地块有条件做出与国贤府PARK形成差异化的低密改善产品，而非在同一价格带上重复供给。”张凯表示。

据悉，地块所在板块按统一规划、配套先行模式整备，内部规划有中小学教育用地、滨湖公园及体育文化设施，清河、清河营郊野公园与温榆河公园构成生态基底。

不过，板块配套的兑现节奏仍是不可忽略的变量。歇甲湾组团的学校、体育场馆、文化中心、滨水商业及主题公园等设施，计划于2028年年底集中交付。这意味着新地块从入市到迎来配套成熟，存在数年的“时间差”。

整体来看，对深耕型房企而言，板块判断没有变，变的是把规则要求前置为资金表、产品表和工程表的能力。底价拿地，正是在成本锚点、售价锚点与配套节点之间完成对齐后的理性出价，而非被动补仓。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）