福州二环内23年楼梯房95万成交，每平方米9000元合理吗？

福州晋安区二环内佳馨苑一套建成23年的104.94平方米楼梯房，成交价为95万元左右、约为每平米9000元；房龄、装修、电梯等应该如何计算，才能判断价格是否合理？在福州晋安区二环内的佳馨苑里有一套面积为104.94㎡的楼梯房以总价款人民币九十五万元成交，单价为约9000元每平米。

小区建成于2003年，室内装修还能使用，但是没有电梯。价格放在新房、老房和网络挂牌价的比较中，刚好引出了购房人最关心的问题：房子住了二十多年后折旧如何计算，报价又该从何而取？

房龄越大，挂牌价与实际成交价之间的差距就越显著。很多老旧小区的房东仍然把价格定得比周边的新楼盘要高很多，有些房源的价格甚至远远超出了买方所能承受的范围。

房东以及中介不是对行情一无所知，只是有的房源原本就没有急于出售，卖方希望等待；有的房子买入时间较早、持有成本较低、价格不高而选择继续持股。

另外一些房源也会和法拍、债务处置有关系，持有人之前就高位取得房产，低价出售不能覆盖相关的债务，所以报价也很难跟着市场下调。这类的报价并不能改变市场的成交情况。

现在的看房人获取信息的方式很多，单个房源高价挂牌不能一直遮盖住同一小区、同一个板块成交的情况。问题是网络报价被一些机构直接抓取，成为城市房价统计数据的一部分。

房价行情网过去六个月全国城市房价排名中把福州排在第10位，但是与很多购房者实际的感受不一样。福州全市均价为每平方米19000元，也不能代表普通房源的成交水平，虚高的二手房报价可能是造成偏差的原因之一。

当公开数据不再足够的时候，第三方平台上城市均价、排名只能当作参照物，不能代替网签成交、法拍成交或者具体的小区实际交易。挂牌价回答的是卖方想卖多少，成交价才是买方最终支付的金额。

二者长期偏离，仅凭网页报价，就会把少数高价房源当成整个区域的价格水平来对待，也会造成外界对于城市房价的认识发生偏差。房屋折旧可以采用一个比较清晰的框架来进行估计。

福州回购保障房的相关规定提供了一个参照，建筑主体结构按50年计算，装修按10年计算。房屋主体每年折旧约2%，装修部分每年折旧约10%。住宅土地使用年限一般为70年，但用50年作为主体折旧周期已经是较为宽松的估算。

房屋能使用多久，不仅取决于土地年限，还同建筑质量、维护情况以及后续改造有关。装修不能按照当年投入金额来定价。装修使用时间越长，则审美、功能及设备状况越容易过时，在二手交易中很难收回原来的成本。

买方还要承担重新装潢的费用，原有的装修不一定加分，维护较差或者风格过时的装修甚至会加大谈价压力。因此，在老房评估的时候建筑主体和装修部分应该分开来考虑，“装修花了多少钱”不能直接等同于今天的房价增加多少。

佳馨苑成交案例可以将它具体化。该小区是位于二环内的晋安片区，业内一般称其为“二内晋”，与鼓楼区的“二内鼓”不同的是，在很长时间里都没有产生相同程度的炒作气氛。

2017年房价高点的时候，佳馨苑二手房挂牌均价约为每平方米2.7万元，换到鼓楼区同类位置的价格每平方米至少要高出一万元。如今小区楼梯中高层房源一般挂牌价为1.1万左右，比法拍房成交价低出不到两成，在可以接受的范围内。

小区具体条件也会造成其价格上界的限制。佳馨苑是较早期建成的住宅小区，楼栋间有天桥步道，绿化以及环境的设计曾有特色，但是目前这些景观已经不属于过时了。

但是它建成于2003年，楼栋是楼梯房，后期加装电梯的难度很大。相比八九十年代的一些老小区来说，早期商品房公共空间和原有景观比较完整，加梯会影响通行环境以及人们的感受，在此方面也存在着不同的看法。

小区没有可炒作的学区标签，加装电梯也没有形成明确预期，二手房报价自然受到限制。再以每年2%来计算的话，房龄为23年的部分占46%。如果按照隔壁中建岳前雅居的价格来估计低层价格已经低于1.5万元/㎡、中高层按1.7万元/㎡估算时扣除46%的主体折旧之后，大致在9000多元以下。

该结果同佳馨苑楼梯房每平方米9000元左右的法拍成交价相近。房屋还可以居住，装修也比较方便，但是缺少电梯，房龄大，以后的改建受限制等都会反映在最终的价格上。

因此，老房子值多少钱，不能只是房东给出的数字，也不能用“老破小”这三个字来简单地判断。房龄、楼层、电梯、“装修情况”以及片区的不同都应当被包含在统一一套计算之中。

福州二环内一套房成交价最低可作一个具体的参照，在市场转冷、挂牌混乱时期，真正有参考价值的是房屋条件和折旧后买方是否愿意用实际资金完成交易。