中国城市进入“更新时代”，“老街区”如何跟上？

撰文｜戴晶晶

一次等女儿下课时，鲍莉偶然从楼上望见了小松涛巷。这片位于南京新街口东南侧的街巷里，低矮的民房、传统院落和多层住宅交错，多年加建形成了斑驳混杂的肌理。

在这位东南大学建筑学院教授的记忆中，南京“既可以非常的通俗世俗，又可以非常的清雅”，有梧桐遮阴的街道，有秋天的桂花香、春天的梅花香，偶尔还夹杂着家门口小巷里的赤豆酒酿元宵和炸油条的气味。

随着城市的扩张与建设，高楼、商场和现代住宅逐渐改变了这座古都的面貌。一些老街巷仍保留在繁华的城市中心，留存着历史痕迹，却也面临着房屋老旧、基础设施落后的困境。

在小松涛巷改造前，有的家庭几代人挤在二三十平方米的房子里，晚上架起行军床睡觉；有的家里没有厕所，刮风下雨也得出门。冬天，部分房屋甚至会漏雨，冰箱和洗衣机挤占了有限的空间，居民靠“小太阳”取暖。

2026年6月，住房城乡建设部指出，我国城市发展正从大规模增量扩张转向以存量提质增效为主[1]。从南京的老巷到北京的胡同，如何留住老城风貌，又让居民住得好，是城市更新共同面对的问题。

按照《城市更新“十五五”规划》，“十五五”期间，全国计划改造提升老旧街区、厂区1500个。[1]。

当更新落实到一条街巷，问题也变得具体。哪些老房子值得保留，怎样让它们住得舒适又节能，新增的成本由谁承担？小松涛巷的改造，正是在这些取舍中逐步推进。

01 老房子如何留下来

小松涛巷附近有金陵刻经处等历史文化遗存，地块内则是历史建筑、普通民房与居民加建交错，房屋的年代、质量和产权各不相同。既要保护老建筑，又要改善居住条件、消除安全隐患，整体拆建或简单修缮都难以兼顾。

2020年5月，南京出台《开展居住类地段城市更新的指导意见》，推动更新方式从传统征收拆迁转向“留、改、拆”的有机更新方式[2]。后者优先保留利用原有建筑，通过修缮改造改善居住条件，只进行必要的拆除。

次年3月，小松涛巷项目启动，成为南京首个采用这一方式更新的成片居住类地段。2022年，项目规划设计方案取得市政府批复，随后入选江苏省首批城市更新试点项目[3]。

在这一过程中，鲍莉受邀带领团队参与规划设计，设计重点兼顾居民安置与保留原有街巷肌理。哪些该留，哪些能拆，则需要逐栋判断。

小松涛巷15号是项目中保留修缮的一座两进院落，也被列为推荐历史建筑。它的居住状况并不理想，改造前164平方米的空间里曾挤住多户居民，木柱和椽子腐朽严重，2020年被鉴定为D级危房。

鲍莉曾解释称，这座两进院落与周围建筑相互咬合，共同形成街巷和曲折通道，体现了那个年代的城市建设与居住方式。

东南大学建筑学院教授、全国工程勘察设计大师韩冬青也强调，老城的价值还存在于街巷网络、地块关系和空间尺度之中。如果整体结构消失，即使居民回来，也可能“找不着北”。保护因此既要辨认单栋建筑的价值，也要维系一个地方可以被辨认、被继续使用的空间关系。

确定建筑保留之后，团队需要定下改造的方案。以15号为例，腐朽的构件需要更换，墙体需要加固，采光、通风和保温也需要改善。鲍莉表示，在推进设计时，团队又加入了绿色低碳的目标，希望老建筑既能继续使用，也能减少改造和日后使用中的资源、能源消耗。

这首先体现在对旧材料的处理上。15号仍可使用的砖墙、木梁柱和檩条尽量保留；需要拆除的房屋则采取精细拆解，让完好的砖瓦继续使用。其中，部分普通旧砖用于附近李公祠的修建，发现的城墙砖则移交相关部门，留待城墙修缮。延续老城风貌的做法，也减少了生产、运输新建材的需求。

小松涛巷地块的项目正在分步推进。15号已于2025年完成修缮；2026年1月，北侧B-1地块设计方案进入批前公示，计划修缮部分保留建筑，并新建两栋住宅楼[4]。

针对改造后的建筑，团队考虑了更长远的问题：居民照明、做饭、取暖都需要能源，如何在改善使用条件的同时减少能源消耗？

02 把阳光藏进一片灰瓦里

修缮后的小松涛巷15号，部分屋面铺上了能够发电的光伏瓦。在利用太阳能发电的同时，保留传统院落的风貌，是团队在这里进行的一项尝试。

能源基金会城市与区域发展执行主任王志高指出，他们曾建议在小松涛巷安装光伏，但常规的安装方式可能影响风貌，需要设计团队寻找适合的方案。

鲍莉偶然发现一种波形光伏瓦，看中了它与传统瓦片相近的尺寸和颜色，便提出将它用于15号。光伏瓦并不是新发明，难点在于如何兼顾发电性能与传统屋面的形态。

15号采用的是曲面光伏瓦，通过弯曲封装晶硅太阳能电池，使瓦片的轮廓接近传统屋瓦。这款产品还采用高效电池和降低功率衰减的焊接工艺，兼顾弱光条件下的发电表现，希望在有限的屋面上获得更多电力。

不过，光伏瓦的表面更亮，铺上屋顶仍会影响建筑观感。最终，团队只在靠内院、不易被看见的部分屋面铺设光伏瓦，外侧主要保留普通瓦。

这一调整也带来了成本上的变化。铺设面积缩小，逆变器等配套设备却不能同比缩减，单位成本因此提高。保留灰瓦屋面的古韵，也意味着光伏的应用范围受到限制，需要建设方承担额外投入。

对于后续拟新建的1、2号楼，项目还考虑采用“PVT光伏光热及储能一体化系统”，将发电、供热与储能结合起来。其中，光伏光热组件在发电的同时，通过背部流道收集热量，用于加热生活热水，并可配合储热水箱和空气源热泵使用。

让同一片屋面兼顾发电与供热，可以提高空间利用效率，但水箱、管路和热泵仍需要安装空间，承载、防水与维护也必须一并考虑。协鑫能科鑫阳光公司副总经理候大勇认为，这些复杂性应由专业设计和运维承担，居民打开水龙头就能使用热水，不必为新设备改变日常操作习惯。

设备之外，建筑本身也有减少用能的潜力。韩冬青提醒，更基础的节能工作应从设计阶段开始。在小松涛巷，梳理街巷、打通通风通道、改善自然采光，以及根据朝向设计遮阳，都有助于减少日后对空调和照明的依赖。

“绿色低碳的技术本身不是目标。”他说。改善居住条件，需要将空间设计与适宜的设备结合起来，最终服务于居民的日常生活。

03 多花的钱，谁来承担？

即使方案合适，资金仍可能决定它能否实施。没有经济可行性的支撑，改善民生、保护风貌和绿色低碳的目标，都将难以落实。

光伏瓦的费用在建设时就要支付，节省的电费却在之后才逐年体现。节能门窗、保温材料和高效设备，也面临类似的时间差。如果出钱的是建设方，受益的是住户或运营方，仅仅证明长期可以节省费用，还不足以促成眼前的投资。

小松涛巷项目首先就需要解决整个更新的收支问题。鲍莉介绍，早期设计在满足约50户居民回迁需求之外，还安排了可用于市场销售的住宅，希望用这部分收入平衡更新投入。但这一设想最终能否实现，仍取决于实际建设成本与后续收入。

居民也参与了安置方式和费用的协商。项目提供异地置换、货币回购，以及居民承担部分成本参与原地更新安置等选择。经过29场议事会，形成了50多份“一户一策”安置方案。

低碳改造的额外投入，则需要进一步明确由谁承担。在光伏瓦的尝试中，厂家给予优惠，建设方追加投入。按照鲍莉的设想，未来发电用于公共区域，可以减少居民公摊电费。要将这种做法推广到更多项目，还需明确设备归谁、收益归谁，以及维修和更换由谁付钱。

政策也在拓宽资金来源。2025年《关于持续推进城市更新行动的意见》提出加强中央和地方财政支持，通过地方政府专项债券支持符合条件的项目，并鼓励金融机构和社会资本参与[5]。不过，哪些支出需要公共资金承担，哪些可以通过销售或经营收入回收，仍需在具体项目中明确。

除了经济账，低碳更新还有一笔需要长期核算的碳账。

南京市节能评审中心副主任郝小充指出，团队在小松涛巷改造前记录了住户和商户的用电、用气、用水及原有建材，施工时继续记录材料回用、机械使用和运输情况，建成后还要跟踪实际运行能耗。少用了多少新材料、施工产生了多少排放、日后节省了多少能源，需要放在一起比较。

“不缺模拟，其实最缺的就是这种实证。”郝小充说。截至采访时，项目的最终减碳效果仍有待验证。团队也会记录哪些技术未被采用，以及它们受阻于成本、空间还是其他条件，供后续项目参考。

04 从一条巷，到更多老城

同样要保护历史风貌、改善生活条件，换一座城市，适合的技术和实施办法可能就不同。

在北京前门大街西侧，大栅栏也在探索低碳更新。这里聚集着同仁堂、内联升等老字号，周边胡同里还保留着居民日常生活的院落。近年来，片区通过腾退、修缮和共生院改造，在保留老城风貌的同时，逐步完善居住设施。

在老城更新的背景下，低碳试点进一步关注院落的用能方式。王志高介绍，项目关注的部分院落尚未接入管道燃气，居民仍使用瓶装液化气。更新时，除了补建燃气管道，团队也探索直接采用电炊具，并通过热泵等设备提供热水和采暖的可能。

南京的光伏瓦要适应灰瓦屋面的风貌，北京的电炊具要适应居民的烹饪习惯。王志高希望，通过两个尺度可控的项目“解剖麻雀”，弄清低碳技术进入城市存量发展时代究竟会遇到什么问题，再摸索技术与不同场景之间的适配原则。试点留下的经验，既包括哪些设备可以使用，也包括如何协调空间、分担成本，以及让居民参与选择。

城市规划理论家刘易斯·芒福德在《什么是城市？》中写道，“社会事实是首要的。”在他看来，城市的空间组织、工业、市场和交通，都应服务于社会需求[6]。对老街巷的更新而言，建筑和设备的改善，最终也要体现为生活的改善。

郝小充记得，一次雨天走访中，她来到一对老人的家，屋内昏暗，生活物品挤在一起。老人已经在这里住了几十年，希望改造后还能回来养老。临走时，他们从屋里拿出水果，塞给来访者。

项目建成后，研究团队还需要继续记录能耗、核算碳排放。对盼着回来的老人而言，更新的成效也有更直接的衡量方式，屋顶是否还漏雨，房间是否更加明亮，用水用电是否更安全更便利也更便宜，自己能否在熟悉的街巷里安心养老。

参考文献：

• [1]https://www.mohurdic.org.cn/xw/jsyw/art/2026/art_1479684490.html
• [2]https://ghj.nanjing.gov.cn/njsgtzyj/202005/P020200521533564064100.pdf
• [3https://www.zgjssw.gov.cn/shixianchuanzhen/nanjing/202303/t20230312_7861179.shtml
• [4]https://www.nanjing.gov.cn/zzb/ywdt/msxx/202601/t20260107_5758675.html
• [5]中共中央办公厅、国务院办公厅．《关于持续推进城市更新行动的意见》．2025年5月.https://www.mee.gov.cn/zcwj/zyygwj/202505/t20250516_1119546.shtml
• [6]Mumford, Lewis．What Is a City?［《什么是城市？》］．1937．