中道消息 2026.9.30

长假快乐，本期是关于西二环，京华曜的产品揭秘专场，内容涉及到项目内幕、真相和八卦。

1.说项目前，先聊点八卦，京华曜发布会现场，bl北京公司话事人说了两次话：一次是台上讲话，拿稿念的；一次是端着酒杯讲话，脱稿讲话。

说的都是心里话，但脱稿聊的是商业，有点不应景。

对，就是那个刚刚开业的bl大都汇。在南二环卖住宅，却秀起北五环的商场开业运营肌肉，不是说商业运营压力大，而是道出了北京公司的发力点是存量商办。

2.bl的发布会过去一直是大事小办，小事不办。现在越来越重视品牌，而且还擅长把楼盘发布会搞成企业品牌发布会，典型的一菜多吃，会算账。

3.bl北京在售盘的操盘手，有的来打卡却找机会推销自己项目，有的还在案场拼命，但会场媒体家宴味道颇浓。

这么短的时间里，bl北京的领导这么快和媒体打成一片，媒体氛围很和谐，业绩很期待。

4.特别要夸一下会场组织，真的非常细心，方方面面都想到了，连去卫生间的路上都布置了漂亮的广告档盘。

有小伙伴说，出更前后是记事最牢的时点。

5.说回项目，京华曜的位置是在西二环太平桥，半步西城一步海淀的核心位置，丰台最近风头正盛的两个项目之一。

从案名来看，「京华」既是在讲土地的厚度，内城的底蕴，也是在讲bl要在北京内城干一番大事业的决心。

「曜」字，则是blTOP级的产品系标志，也是光芒万丈的意思。

讲真，表妹感觉bl这次野心都写在脸上了，京华曜是按集团战略级作品打磨，摆明冲着全国标杆去卷。

6.再说一下bl的「曜」系，2025 年bl提出「曜、瑞、奕、珺」四大高端产品系，曜系是绝对的 TOP 级。

虽说曜系头一回进京，但在外埠早就杀疯了。上海外滩曜，均价 14‑15w+，开盘 8 小时直接卖光；广州天曜更离谱，当地每成交 10 套 10 万 + 豪宅，一半都是他家的货。

折腾许久，曜系终于落地北京，表妹觉得，这算死补齐了曜系全国版图的最重要的一块拼图。

7.定位定得这么高，产品端是真在给自己上强度。

最重要的抬板，其实拿地的规划文件里，并没有说太平桥一定要做抬板，属于bl主动给自己加 buff，想要靠抬板形态去啃内城一堆老大难居住问题。

8.到底解决啥问题呢？

首先是焕新老城界面和升级内城人居形象；

其次是更好解决内城临街噪音和汛期返潮的痛点；

再次是实现内城人居立体分层的需求；

最后，其实是很多内城老破小都没有完整的园林，京华曜想要通过抬板，给内城带来一种更稀缺的立体山水场景。

说白了，不是为了炫技做的，就是为了真正解决居住痛点才做抬板。

9.说到解决痛点，这次京华曜的很多产品细节都是客户调研中得到的。

大家也知道，行业里很多项目做客研，基本就是找客户填问卷，真的去了解客户需求的并不多，走个过场交差完事。

京华曜这边直接玩升级版本，前后干了 600 组普通量访、130 组深度访谈，而且不少都是公司高管带队上门入户访谈。

更狠的是，这套调研不是拿地做完就束之高阁，从拿地一直贯穿到后期交付，全生命周期跟进。

换句话讲，

产品设计不是一锤定音，随着不断接触客户，产品还会持续迭代生长。

10.调研收集的反馈，真金白银落到产品上，前后落地优化细节足足 20 多项。表妹挑大家比较关心的说一下，比如说，最朴实确实很多小区都没解决的问题：

电动车停在哪？

京华曜号称打造了全北京最好最方便最实用的电动车库。

表妹是很期待亮相的，毕竟再有钱的人，也不可能出门就坐车，出门 10 分钟，还是敞篷电动车方便。

说不定，还能带来一个新的豪宅评判标准：

北京内城豪宅好不好，先问问小电驴的待遇怎么样。

11.还有一个有意思的发现：客户对着一堆进口精装大牌毫无波澜，反而揪着收纳疯狂发问。

所以这次专门打磨顶配四居收纳体系，请专业收纳师下场参与优化。大到整套收纳逻辑、居家动线，小到娃的红领巾小黄帽放哪、老人药盒能不能随手够到，犄角旮旯全都考虑进去。

现在豪宅内卷真的卷出了新赛道，卷完石材比拼五金，现在开始卷红领巾、药盒这种细碎日常。

12.调研中，客户还有灵魂提问：这边离地铁有多远？西北角的出入口是怎么规划？家里老人要去电力医院开药，出门方不方便？

后面项目直接追加西北角出入口，还专门配上直梯，照顾老人小孩早晚高峰出行。豪宅的面子，有时候真干不过老百姓出行的里子。

13.京华曜还特意做了一个扶梯系统，要知道不是每个抬板社区都会做扶梯系统的，但是 bl 考虑到业主上有老小有小的家庭结构，特意在园林里增设扶梯系统，

兼顾老人和小孩的出行问题。

14.通过调研，真实客群画像也出来了，不是满北京城撒网捞顶豪，地缘集中度高得吓人：

51.6% 意向客户来自西城金融街；

15.9% 来自丽泽周边的丰台；

12.2% 来自海淀。

「半步西城一步海淀」不完全是营销口号，是真的写实啊。

15.本质上，西二环这边就是围绕着长安街、金融街形成的「大国政金枢纽」，毕竟这里 4 公里范围内就拥有 40 多家国家部委决策机构、80 余家国央企总部，整个就是北京最核心资源的聚集地。

所以京华曜的客群特别纯粹，就是就在内城生活的老钱和新钱们，不想离开住惯的内城圈子，只想原地换一套更好住的房子。

bl还给这波客群起了标签叫——「光曜者」。

16.接上条，这批客户消费观相当清醒，拒绝为虚高的品牌溢价花冤枉钱，钱必须花在刀刃上。

所以京华曜面积段做得很克制，120-180 面积段的全系四居产品，而且124㎡、139㎡四居占全盘 78%。

这样一来主力总价锁定 1000‑1400 万，这个位置，感觉确实没什么压力呀。

17.再说说具体产品，京华曜作为北京极少数拥有台板的项目，打造了约 5.6 米的抬板建筑，通过架空层和底层入户花园，实现了一个内城悬浮的浮岛式立体社区。

表妹看过效果图，立体游园氛围感拉满，东方韵味很足，就等实景落地，看看能不能一把封神。

18.当然该有的排面也相当到位，十一期间东侧主大门就要亮相了。

68 米三重檐府门，搭配 12 米高的非遗铜门，气势非常强悍。再搭配上玉带的翡翠桥和两株千万级进口黑松坐镇，内城豪宅范儿抓的足足的。

19.接上条，但 68m 还不是极限，表妹了解到京华曜要在东门打造：

150m的超长城市界面

不得不说，这个尺度量级的城市界面，放在当下的北京属于第一梯队。

20.哦，对了，抬板带来的隐藏福利还有一个，京华曜还拥有北京首个阳光车库。

社区南北两侧用全封闭玻璃幕墙打造，把自然光引进地下车库，归家动线不只是不再黑漆漆一片，直接升级成了「全景车库」。

21.园林上，打造了总高差约 10m 的六重水系造园，引用皇城 6 境，太平 22 景，帝王的 4 玉风华，还在院子里藏了 15 件传世级藏宝。

而且为了把画面更好的呈现，园子里用了千吨级太行金叠石，势必要在内城做一幅立于京华的东方立体山水。

22.还把太平桥的桥字 IP 玩明白了，正所谓：桥连古今，月下叙太平。

京华曜提取古太平桥的造型，园区设置5 座主题景桥，以汉白玉、奢石通过木桥石座的手段演绎了现代的太平桥、拱桥。

23.有桥就有松，大区里打造了 42 棵名贵乔木，还有 9 棵都是树王级，除了大门口的两株进口黑松，还有二进院的五松图，另外两棵树王官方没过多剧透，到时候大家实地自己挖彩蛋。

24.抬板把社区做的更立体之后，还让京华曜拥有了超万平的阳光下沉庭院和会所空间，表妹了解到会所的所有景观盒子和功能空间，都能做到全明，还匹配了 270° 的全景落地窗。

表妹已经搓手期待实景，bl可千万加加油！

25.再唠唠硬件指标，2.0 容积率搁西二环内城，属于相当稀缺的低密底子。

整个地块只排布 9 栋楼，楼间距全部做到 65 米以上，追求景观平权，尽量每家都能享受到园林视野。

26.户型思路也反套路，没有疯狂堆极端大面宽博眼球，讲究「黄金面宽进深比」。

就是说不光要大面宽的里子，还能让每个空间真的能摆家具，拓展居家使用场景；边户配置 270° 观景边厅，和园林景色双向呼应。

说到底，

打动内城改善客户的，未必是一眼震撼的豪华排场。更多的，恰恰是那些天天要用，但开发商写 PPT 的时候总容易忽略的细碎日常。销冠100

.最近更新.