北京
文/北京进深 林振兴
北京大兴区，有个盘把“诚意”都摆桌上了，市场却像没看见。
新航城·世界映，最近网签数据出来了——领证67天，网签5套。
平均13天卖1套，安静得像没开盘。
说它没诚意，真冤。
这是新航城公司首个独立自操盘的住宅，2023年底5个亿摘的地，定位是临空区首个“复合型品质社区”。
除了住宅，还有约2000㎡高定商业+近6800㎡高端酒店+约8700㎡地下沉浸式商业街区，配置单拉出来能打。
更狠的是确定性——楼已经封顶，准现房。
价格也打到骨头里了：成交均价22383元/㎡，同板块洼地。
结果呢？全盘去化率1.7%，成交额约1300万。
套均260万，不是贵。封顶现房，不是虚。配套堆料，不是省。
可大兴买房人，就是不接。
01
价格这剂药，新航城·世界映吃了，但病根不在价格。
首先，客群池子太薄。临空经济区的产业导入和人口聚集需要时间，当前的基本盘是本地安置客户和机场、园区就业人群。
礼贤板块轨道交通尚未直达，对城区外溢客群的吸引力有限。2.2万左右的单价，加一点预算就能考虑地铁沿线的黄村、生物医药基地，客群在对比的第一轮就被分流了。
而且，竞品在前挡枪。中建T5未来住区2024年12月就开了盘，已经卖了一年多，交付在即；和悦璞云更是直接现房。
买临空区房子的人本来就那么多，先被前面两个盘过滤一遍，轮到航城兴苑，剩下的有效客户池可想而知。
再加上，国企节奏，慢也是策略的一部分。
新航城控股是平台公司，首个独立操盘项目，第一批只推169套（全盘288户）。这类操盘逻辑追求的是价格体系稳定和稳妥去化，不是高周转冲量。
首批慢慢卖，一边卖、一边等板块配套兑现，是平台公司的标准打法——急的从来不是开发商，是急着抄底的人替开发商着急。
项目开发主体北京新航城建设实业发展有限公司，注册资本在9月从13.24亿元猛增至33亿元，法定代表人、董事为邓超，总经理为周兴斌。
股权上，它由大兴区属国企由北京新航城控股集团有限公司持股100%。
北京新航城是由北京市大兴区国资委和北京经济技术投资开发总公司共同出资组建的国有企业，是北京大兴国际机场临空经济区开发建设的平台。
02
项目容积率2.0，规划8栋南北纯板9-11层低密洋房，一共288套。
7月25日，新航城·世界映取得预售许可证，拟售均价约2.46万元/㎡。
首批4栋洋房，2#、3#、5#、8#，共169套房源，主力建面98/118/140㎡。
赠送上，结合南向防火挑檐 飘窗，北向设备平台 挑空平台等扩容空间，得房率可达98%。
还有少量下跃产品，以及210-251㎡顶合大平层。其中：
5套顶合大平层，建面210/227/251㎡；
2套首二层复式，建面200㎡ ；
还有2套首层变异户型，建面约79/104㎡。
从一房一价表可以看到，大部分首层房源单价反而更高，这是因为首层有下跃设计，实用面积更大。
比如3号楼、5号楼，首层拟售单价基本接近3万，比顶合价格还高。
这些非标产品，拥有全景舱、空中花园等顶豪配置，多套房设计，可灵活划分书房、茶室、休闲厅，适配终极改善、资产配置的高净值人群。
接下来两个月，金九银十收尾和年底冲刺，新航城必须要为这个处女座发力了。
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