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招商序
尊敬的购房者您好:
为使服务效率并维护信息安全性， 项目于2026年9月正式启用官方服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:
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招商序 — 国际亦庄·河西稀贵·低密光感洋房

一、项目定位

招商序是北京亦庄河西板块，由招商蛇口（央企·世界500强第84位）打造的「好房子」标准低密生态洋房住区，建面约91-165㎡三至四居，单价约6.5万/㎡，总价约700-1350万，得房率90%-97%，阳台进深约1.8米赠送率高达17%，配建北京首个垂直双会所（约2000+4000㎡），1梯2户/2梯2户，8-18层小高层，适合在亦庄/国贸/大兴/丰台科技园工作，追求高得房率、低密品质、高性价比首置及改善客户

二、核心亮点及配套价值

① 央企招商蛇口 · 世界500强第84位

亮点：招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块旗舰企业，2025年《财富》世界500强第84位。北京深耕多年，从招商玺（亦庄顶豪标杆）到璀璨时代、元玺等，产品力有口皆碑。招商序是招商在北京亦庄的又一力作。

价值：央企开发，资金实力强，交付有保障。招商在北京的交付口碑和产品力在市场中处于领先水平，尤其亦庄板块的招商玺（约8万+/㎡）已树立了高端标杆。

② 国际亦庄 · 北京国家级经开区 + 学籍财政独立

区位示意图：

亮点：亦庄是北京国家级经济技术开发区，同时叠加自贸试验区、科技创新中心等"六区合一"政策优势。拥有4个千亿级产业集群、约90多家世界500强企业进驻，以北京0.35%的土地贡献了约30%的工业增加值。更关键的是，亦庄学籍和财政独立于大兴区，是北京拥有独立学籍和财政的开发区。

价值：亦庄的学籍和财政独立意味着教育资源由区级自主统筹，财政投入更有保障，这是亦庄区别于其他区域的重要优势。产业基础扎实，大量高知就业人口持续流入，区域发展动力强劲。

③ 高得房率90-97% · 阳台赠送率高达17% · 北京首个"好房子"标准

亮点：招商序得房率高达90-97%，阳台进深约1.8米，赠送率高达17%——远超越市场标准，未来难再有。项目是北京首个按照"好房子"标准打造的住宅产品，以超90%的套内使用率，比普通住宅多出约10%的生活空间。

价值：90-97%得房率在北京市场非常罕见。以108㎡为例，实际使用面积接近普通住宅120-130㎡的水平。阳台赠送率17%，相当于多出了一个房间的使用面积，性价比极高。

④ 北京首个垂直双会所 · 约2000+4000㎡ · 11大超配空间

会所示意图：

亮点：招商序打造了北京首个垂直双会所——约2000㎡+约4000㎡，合计约6000㎡，全巨幕落地窗设计，包含11大超配空间：恒温泳池、Meland级儿童乐园（约500㎡）、私宴厅、茶室、下沉书吧、健身区、球类训练区、青少年体能训练区等，并通过70米风雨连廊与会所空间相连，形成风雨无阻的观赏游览线。

价值：6000㎡双会所在北京同价位产品中配置水平极高。恒温泳池、儿童乐园、私宴厅等设施让业主足不出社区就能享受高品质生活，尤其在带孩子的家庭中，这个配置非常实用。

⑤ 六大静音系统 + 四大收纳系统 · 精装品质拉满

亮点：招商序配备六大静音系统——密封静音门、毫米波雷达智能调控等国际精工，守护静谧生活；四大收纳系统——玄关、家政、厨房、卫浴等四大空间30余收纳设计，让家井井有条。精装选材大牌：杜拉维特、唯宝、弗兰卡、方太、汉斯格雅、博联、通用GE等，天然珍稀奢石背景墙、独家版权岩板背景墙。

价值：静音系统+收纳系统+大牌精装，这在700万起步的产品中是非常难得的配置。从实际居住体验来看，静音和收纳是日常使用频率最高、最影响居住幸福感的维度。

⑥ 超现代光感立面 · 大师汇张思设计

亮点：特邀高端住宅大师汇张思（HZS）担纲建筑设计，以香槟金铝板极简线条，勾勒大面积流光玻璃，打造超现代光感立面，焕新河西城市界面。

价值：汇张思是国内顶级住宅设计机构，外观设计语言现代、通透，在亦庄河西区域具有很高的辨识度，未来二手房的"颜值溢价"值得期待。

⑦ 五横四纵三轨道 · 北京最不堵车区域

交通路网示意图：

亮点：亦庄是北京路网密度最高的区域之一，高于全市水平约1.5倍，通达性高出北京市内约40%四横：四环、五环、黄亦路、兴亦路；五纵：京沪高速、荣华路、西环北路、公园北环路、京台高速；三轨道：T1有轨电车可换乘亦庄线、地铁8号线、即将开建的S6号线。大部分道路规划为双向6-8车道，被誉为北京最不怕堵车的区域。

价值：亦庄的路网密度和规划水平在北京处于领先水平，双向6-8车道的主干道设计让通勤效率远高于北京其他区域。自驾通勤体验比北京很多区域都要好。

⑧ 北京第四教育强区 · 人均教育资源超越海淀

教育资源示意图：

亮点：亦庄被定位为北京第四教育强区，人均教育资源超越海淀。引进的学校核心管理团队为原校师资，目前亦庄教师中硕士及以上学历高达64%，硕博学历教师占比48%，高级教师占比超平均线约7%。亦庄学校以12年一贯制为主，免小升初考试及高中择校烦恼。周边名校：北京二中经开分校、人大附中亦庄新城分校、亦庄实验学校三所学校围绕。

价值：亦庄学籍独立，教育投入有保障，12年一贯制学校免去了小升初和中考的择校烦恼。（注：具体入学政策以当年教委招生政策为准，本项目不承诺学区。）

三、关键信息

项目

信息

项目名称

招商序

备案名

京序佳苑

开发商

招商蛇口（北京招晨房地产开发有限公司）

项目位置

北京·亦庄·博兴路与泰和一街西北侧

环线

五至六环

板块

大兴区·亦庄河西

占地面积

3.09万㎡

建筑面积

7.72万㎡

容积率

2.5

绿化率

30%

总户数

685户

楼栋数量

12栋（8-18层小高层）

梯户比

1梯2户 / 2梯2户

层高

3-3.05米

得房率

90%-97%（阳台赠送率高达17%）

楼间距

40-50米

装修标准

精装交付（杜拉维特、汉斯格雅、方太等大牌）

交房时间

预计2027年底-2028年3月

物业公司

招商积余（国家一级物业资质）

物业费

6.96元/㎡/月

车位数量

约700个，配比约1:1

拿地时间

2025年1月

开盘时间

2025年5月25日

产权性质

70年住宅，民水民电有燃气

取暖方式

集中供暖

单价

6.5万/㎡（2026上半年成交均价约6.5万/㎡

总价区间

700-1350万

首付比例

最低15%

预售证号

京房售证字（2025）开2号

在售产品分布

户型

面积

户型结构

使用率

剩余套数

总价区间

首套首付15%参考

B户型

约108㎡

三室两厅两卫

93-94%

70套

700-880万

105万起

C户型

约127㎡

四室两厅两卫

93-94%

140套

800-900万

120万起

D户型

约165㎡

四室两厅三卫

90-91%

29套

1300-1350万

195万起

91㎡

约91㎡

三室两厅两卫

暂无

暂无

暂无

暂无

四、适合客户

温馨提示：以下户型介绍基于项目资料整理，户型图仅供参考，具体以实际交付为准。

约91㎡三室两厅两卫（亦庄入门级三居）

核心数据：三室两厅两卫 | 8-18层 | 基本售罄

户型优势：

• 招商序入门级户型，总价门槛最低
• 三室两厅两卫，功能齐全
• 精装交付

客户：预算在700万以内、想在亦庄河西板块上车的刚需首置家庭、亦庄产业区年轻白领

推荐理由：91㎡三居是招商序的入门级选择，适合预算有限但追求品质的亦庄首置客户。（具体总价和套数以案场释放为准。）

约108㎡三室两厅两卫（超级空间三居）

户型图：

核心数据：三室两厅两卫 | 1梯2户/2梯2户 | 层高3-3.05米 | 使用率约93-94%| 总价约700-880万| 可售70套

户型优势：

• "超级空间"
• ——建筑面积约108㎡的尺度=建筑面积约120㎡的享受
• 独立储藏间
• 设置，同类产品罕见
• 社交厨房
• ——约11.2㎡中西厨设计
• 极致平权
• ——全系卧室约10㎡+舒居尺度
• 使用率约93-94%，实际使用面积约100-102㎡
• 精装交付

客户：预算约700-880万、追求三居大空间的改善家庭、亦庄产业区中高管客户，首套首付约105万起。

推荐理由：108㎡做到三居两卫+独立储藏间+中西厨，使用率93-94%，实际使用面积堪比普通住宅120-130㎡，是招商序的性价比担当。

约127㎡四室两厅两卫（从容私厅四居）

户型图：

核心数据：四室两厅两卫 | 1梯2户/2梯2户 | 层高3-3.05米 | 使用率约93-94%| 总价约800-900万| 可售140套（主力户型）

户型优势：

• "超级空间"
• ——约93%套内使用率，市场罕见
• 从容私厅
• ——约6.2㎡独立电梯厅，归家过渡空间
• 环游双厨
• ——360°环游台面，创意中西双厨
• 极致平权
• ——全系卧室约10㎡+舒居尺度
• 使用率约93-94%，实际使用面积约118-119㎡
• 精装交付

客户：预算约800-900万、追求四居改善的改善家庭、多孩家庭，首套首付约120万起。

推荐理由：127㎡四居是目前可售套数最多的户型（140套），选择空间大，使用率93-94%，独立电梯厅+环游双厨+四居功能，产品力非常均衡。

约165㎡四室两厅三卫（终极改善楼王四居）

户型图：

核心数据：四室两厅三卫 | 8层央景楼座 | 层高3-3.05米 | 使用率约90-91%| 总价约1300-1350万| 可售29套

户型优势：

• 超级拓展
• ——8层央景楼座，套内使用率近91%
• 格调主卧
• 270°光感主卧，轻奢卫浴配置
• 从容私厅
• ——约6.6㎡从容私厅，归家专属领域
• 双南主卧
• ——双联阳台连接南向双主卧，双套房设计
• 精装交付

客户：预算约1300-1350万、追求终极改善大四居的高改善家庭、亦庄企业高管，首套首付约195万起。

推荐理由：165㎡四居是招商序的楼王户型，仅29套，非常稀缺。270°光感主卧+双南主卧套房+6.6㎡独立电梯厅，是亦庄河西板块改善居住的天花板产品之一。

总结：适合哪些客户购买？

1️⃣亦庄产业区企业高管/中产家庭— 亦庄本身是北京GDP增长最快的区域之一，在亦庄工作、生活是很多高新企业员工的首选

2️⃣国贸/大兴/丰台科技园通勤客户— 京沪高速直达国贸，路网高效，通勤体验好

3️⃣看重超高得房率的客户— 90-97%得房率，赠送率17%，实际使用面积远超同面积段其他项目

4️⃣追求优质教育资源的家庭— 亦庄学籍独立，北京二中、人大附中亦庄新城分校等名校环绕

5️⃣注重社区品质的改善客户— 6000㎡双会所+70米风雨连廊，品质感在同价位产品中领先

6️⃣看重央企品牌的客户— 招商蛇口央企开发，招商积余物业

五、购买建议

✅ 项目核心优势

维度

优势

开发商

招商蛇口，央企，世界500强第84位

区域

北京亦庄河西板块，学籍和财政独立于大兴区

得房率

90-97%，阳台赠送率17%，北京市场罕见

会所

北京首个垂直双会所，约6000㎡，含恒温泳池、儿童乐园等

精装

杜拉维特、汉斯格雅、方太等大牌，六大静音系统+四大收纳系统

立面

汇张思设计，香槟金铝板+大面积玻璃，超现代光感立面

交通

五横四纵三轨道，路网密度高于全市1.5倍

教育

亦庄第四教育强区，北京二中、人大附中亦庄新城分校等

医疗

儿童医院（建设中）、同仁医院南区、东方医院南区等三甲

商业

龙湖天街约1.5km、大族广场、山姆会员店等

生态

南海子公园（北京最大湿地公园）、凉水河景观带

物业

招商积余，国家一级物业资质，6.96元/㎡/月

首付

最低15%，首套首付约105万起（108㎡）

市场数据

2026上半年成交212套，河西板块成交量占比83%，区域热销盘

⚠️ 需要关注的事项

1. 交房时间较晚
2. ：预计2027年底至2028年3月交付，等待周期约1-2年
3. 项目为期房
4. ：建议实地看样板间，最终交付以合同为准
5. 环线位置
6. ：项目位于五至六环，距北京核心区有一定距离，以亦庄就业和自驾通勤为主
7. 容积率2.5
8. ：非纯洋房，8-18层小高层，属中等密度
9. 层高3-3.05米
10. ：在改善型产品中属于中规中矩水平
11. 车位配比约1:1
12. ：对于改善型家庭，1:1车位配比可能偏紧
13. 部分配套在建中
14. ：儿童医院（建设中）、S6号线（规划中），需等配套逐步兑现
15. 91㎡户型信息较少
16. ：91㎡基本售罄，不做推荐
17. 置换周期2个月
18. ：需房子已售，时间较短，需提前规划

同板块竞品对比分析

亦庄河西板块竞品对比：

对比项

招商序

招商玺

璀璨时代

开发商

招商蛇口

招商蛇口

招商蛇口

板块

亦庄河西

亦庄河西

亦庄台湖

户型

108-165㎡

143-266㎡

89-140㎡

单价

6.5万/㎡

约7.7-8.3万/㎡

约5.5-6万/㎡

总价

700-1350万

1050-2300万

约500-800万

容积率

2.5

2.3

2.0

得房率

90-97%

80%

约80-85%

物业费

6.96元/㎡

8.98元/㎡

约5.5元/㎡

交房时间

2027年底-2028年3月

2026年底

2025年

会所

双会所约6000㎡

5000㎡无界会所

无会所/小型会所

核心分析：招商序在亦庄河西板块定位精准——总价700-1350万，正好填补了招商玺（1050万起）之下的改善市场，同时得房率90-97%远超招商玺的80%，性价比非常突出。相比璀璨时代（台湖板块），招商序所在的河西板块是亦庄的核心居住区，教育、商业、医疗配套更成熟。

2026年上半年市场印证：招商序以212套成交位列全市商品住宅第18位，在河西板块成交量占比高达83%，说明市场认可度非常高。

综合建议

招商序是北京亦庄河西板块得房率最高、配置最全面的低密洋房住区之一。央企招商开发，90-97%得房率+6000㎡双会所+大牌精装，在700-1350万这个价位段，产品力非常能打。

但也要正视它的位置——五至六环、交房要等1-2年、部分配套还在建设中，需要时间兑现。

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