咸宁6个县区9月楼市真相

温泉区6372元还在扛，通山远郊跌到2527元没人接

咸宁9月的楼市，走出了跟恩施完全不同的曲线。

恩施是避暑盘在崩，咸宁是远郊在“失血”，核心区反而在企稳。

全市9月新房公示均价4725元/㎡，二手房挂牌均价3997元/㎡，同比跌了6.81%。

数字看着风平浪静，但拆到每个区县，完全是两码事。

我扒了6个县区的真实数据，6个要点，一个一个说。

一、咸安区：4475元的全域均价，被温泉区“平均”了

咸安区全域新房均价4475元/㎡，但温泉区6372元/㎡。

同一个区，差价近1900块。

温泉核心配套带，价格稳得住，成交周期也短。

但咸安北、温泉南这些远离核心商圈、规划没落地的片区，库存去化周期普遍超过18个月，部分老旧公房挂牌价比去年高点下调了3%-5%。

一个真实的例子：咸安新鄂高旁边的香泉公馆，9月二手房均价3598元/㎡，同比去年9月跌了12.05%。

2023年这个小区还能卖5045元/㎡，两年时间，跌了将近1500块。

买咸安，核心区和非核心区，差的不是一点半点。

二、温泉区：6372元的价值，靠的是“真配套”

温泉区6372元/㎡，放在咸宁全市，是天花板级别的存在。

为什么贵？学校、医院、商业全配齐了。

咸宁1-8月商品住宅成交均价，咸安区（含温泉）最高，5101元/㎡，同比还涨了3.1%。

但温泉区也在分化。

温泉外围非配套辐射区，流动性明显弱于核心盘。

碧桂园温泉城云熙山别墅9月二手房均价11641元/㎡，但那是别墅产品，不代表普通住宅。同区域的普通次新房，价格差了好几档。

温泉区的逻辑很简单：配套成熟的地方，扛得住。配套没落地的地方，一样跌。

三、赤壁市：4788元均价排第一，但二手房在“挤水分”

赤壁市二手房均价4788元/㎡，在全市各区县里排第一。

但赤壁9月二手房均价实际是3959元/㎡，同比跌了11.61%。

注意，两个数据不矛盾。4788是区县均价（含新房和二手房混合口径），3959是纯二手房成交均价。

赤壁城区二手房挂牌均价3648元/㎡，环比还在跌。

鹏成清华府二手房9月6109元/㎡，环比上月6159元又降了一点。

但赤壁房网上活跃的房源信息显示，老城区金三角摩尔城旁边有房源挂5316元/㎡，高铁片区长城花园挂3877元/㎡，差价拉到1400多块。

赤壁在“挤水分”，但挤的是非核心地段的泡沫。高铁片区、老城核心区，依然是刚需的首选。

四、嘉鱼县：非沿江板块跌破3000，议价空间超10%

嘉鱼全县9月二手房均价3439元/㎡，环比微涨。

但这个平均数，掩盖了一个残酷的现实。

嘉鱼非核心板块，实际成交均价已跌破3000元/㎡。万鑫国际花园等部分组团的议价空间已经扩大到10%以上。

嘉鱼9月二手房同比跌了29.2%，近三成。

东城时代二手房9月2940元/㎡，馨欣嘉苑2670元/㎡，护县洲移民新村2850元/㎡。

一套100平的房子，一年前可能值40多万，现在不到30万。

嘉鱼的问题在于：远离政务核心区、没有优质学区配套的小区，根本没人看。

五、通山县：3330元全域均价，远郊跌到2527元

通山是咸宁这轮调整里最惨的一个县。

全域二手房均价3330元/㎡，但非核心远郊片区挂牌均价只有2527元/㎡。

近3个月，远郊片区的去化周期超过24个月。

什么概念？现有库存要卖两年多，而且还是在没有新增供应的情况下。

现代森林小镇、向阳馨苑等外围小区，实际成交均价已回落到3800-4100元/㎡区间，部分房源挂牌价较年初跌了约7%。

粤汉城央一品2026年二季度挂牌均价2981元/㎡，2025年还能挂3387元/㎡。

但通山也不是完全没有好消息。县政府今年推出了“新春购房季”，买首套新建商品住房每平方米直降400元，政府和企业双重补贴。

坚步文园价格在3000到3600元/㎡，有幼儿园、实验小学配套。

政策是真金白银，但市场信心不是一天能回来的。

六、通城县和崇阳县：一个稳、一个“虚高”

先看通城。

通城9月二手房均价4145元/㎡，环比涨了6.1%。

但注意，近三个月通城挂牌均价3433元/㎡，远低于4145的月度数据，环比持平，没有涨。

说明什么？通城的成交集中在核心区的高价房源，外围的房源根本挂不上价。

通城县新房均价4269元/㎡，通城幸福里4300元/㎡，价格一直很稳，没有大跌也没有大涨。

通城属于“不温不火”型，供需相对平衡。

再看崇阳，这个县有点特殊。

崇阳新房均价4400元/㎡，但8月二手房挂牌均价5137元/㎡，二手房比新房贵了700多块。

为什么？因为崇阳新盘供应太少。

加泰·铂金湾4300元/㎡，崇阳壹号院4600元/㎡，在售项目屈指可数。

但崇阳6月二手房均价才3705元/㎡，8月突然飙到5137元/㎡，一个月涨了将近40%。

这个跳涨不太正常，可能是统计样本变化导致的，实际市场并没有这么热。

崇阳人要注意：二手挂5137，不一定卖得出去。

总结

咸宁9月的楼市，一句话就能说清楚：温泉核心区在扛，咸安外围在磨，通山远郊在割肉。

温泉6372元/㎡的均价，靠的是实打实的配套。咸安4475元被温泉拉高了平均值，咸安北的老旧小区实际成交价已经在3600元上下。通山远郊2527元/㎡的挂牌价，是这轮调整里最刺眼的数据。嘉鱼非沿江板块跌破3000元，万鑫国际花园的议价空间超过10%。

政策端倒是在发力。咸宁今年推了“住房公积金二十四条”，购房首付可以提取公积金，装修、车位、物业费全能提。市城区买90㎡以上新建商品住房，每套给2万元购房补贴。多孩家庭购房每平再补150元。

但核心问题是：政策利好在核心区能托住价格，在远郊只能让“割肉”割得慢一点。

咸安区1-8月成交均价5101元/㎡，同比涨了3.1%，库存去化周期67.7个月，供应在主动收缩，1-8月月均新批上市面积同比下降44.2%。

供应端在收，这是好事。但67.7个月的库存摆在那，市场消化需要时间。

最后问一句：你在咸宁哪个区县？9月你家小区房价是涨了还是跌了？评论区报个小区名，我帮你查查数据对不对。

数据来源：中指研究院周报/月报、58同城、安居客、中国房价行情网、赤壁房网、咸宁市住建局公开信息，截至2026年9月。