地产股大涨背后，房地产正在发生哪些变化？

来源：界面新闻

　　界面新闻记者 | 王妤涵

　　9月23日，A股房地产板块再现集体大涨。

　　早间开盘后，万科A快速拉升迅速涨停，随后回落，最终收涨2.89%。华远控股、华丽家族、我爱我家延续强势，录得3连板，中华企业、世联行、荣盛发展也一度触及涨停。

　　拉长时间来看，9月18日以来，房地产板块持续活跃。万科A实现4天2板，近4个交易日累计涨幅近30%，绿地控股、华发股份等多股大涨。从板块整体来看，申万房地产指数近4个交易日大涨超8%，9月21日，申万房地产指数盘中一度上涨4.2%。

　　短短几个交易日，房地产板块为何突然成为资金关注的焦点？

　　“地产股上涨的逻辑比较清晰。首先是地产股整体估值偏低，市场上可选的优质地产股标的并不多，剩余地产股相对优质。其次是销售端数据虽尚未出现非常快的拉升，但新房数据已出现一些筑底迹象，这对股票市场的预期会形成积极作用。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时指出。

　　此外，从近期密集释放的政策信号来看，市场交易的或许并不只是某一项单独利好，而是房地产政策、行业制度和基本面预期正在出现的新变化。

　　与以往以限购松绑、房贷利率下调为主的“点状刺激”不同，8月末至9月间出台的房地产政策，在层级和方向上均呈现出显著的制度性特征。

　　先是在8月28日，住建部、央行、金融监管总局等多部门密集发布文件，对商品房销售制度、融资制度和信贷管理进行系统性重构。销售端，预售门槛提升至主体结构封顶，新出让土地优先推行现房销售；信贷端，个人住房贷款最长期限延长至40年，预售项目个人住房贷款严格在项目竣工备案后发放；融资端，证监会同步优化房企股票、债券、REITs等融资制度，推动融资逻辑从“依赖主体信用”转向“基于项目情况”。

　　紧接着，9月初国家金融监督管理总局连续发布五项房地产融资管理办法，明确新发放贷款项目自动纳入“白名单”管理，确保合规项目获得持续稳定的资金支持。

　　与此同时，房地产进入存量时代后，行业逻辑也在变化。9月18日，国新办举行“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况新闻发布会。住建部明确提出，当前房地产市场出现“两个转变”：一是供求关系发生重大变化，二是房地产进入存量时代。

　　据住建部房地产市场监管司司长张雪涛介绍，二手房交易占比已从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月进一步达到52%。也就是说，二手房交易已经超过新房，房地产市场正在从过去以增量开发为主的阶段，逐步进入存量住房与新房并重的发展阶段。

　　“此轮房地产调控的重心不在于短期的增量规模刺激，而在于深度的制度性重构。长远而言，这种强有力的制度建设对于防范系统性风险、推动房地产市场止跌回稳长效意义显著。”中证鹏元研发部资深研究员吴进辉在接受界面新闻采访时表示。

　　在吴进辉看来，此次以商品房销售制度改革为核心的政策组合，意味着房地产政策底层逻辑正在转向构建房地产发展新模式，推动行业从过去的高速扩张模式逐步转向更加注重居住属性、项目质量和发展质量的新阶段。

　　政策预期升温的同时，近期公布的行业数据也出现了一些积极变化。

　　国家统计局9月15日公布的数据显示，8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，其中上海、广州、深圳分别上涨0.4%、0.1%和0.2%；一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，其中上海、深圳分别上涨0.3%和0.1%。

　　从同比来看，一二三线城市商品住宅销售价格同比降幅继续收窄。8月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降2.3%、1.9%和2.3%，上海上涨3.0%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.7%和4.1%，降幅均收窄0.1个百分点。

　　价格尚未全面企稳，但“降幅收窄”已经成为当前房地产市场的重要变化。同时，成交端也出现了一些积极信号。

　　中指研究院统计数据显示，9月1日至20日，重点30城新建商品住宅成交面积同比微增1.4%，一线城市继续保持增长；重点20城二手住宅成交套数同比增长13.1%。国家统计局数据显示，今年1-8月全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%，二手房成交量继续保持增长。

　　不过，从更长周期来看，市场仍存在明显分化，当前修复主要集中在核心城市和优质项目。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受界面新闻采访时表示，短期来看，9月、10月入市项目仍主要来自前期存量项目，8·28新政对近期供应节奏的直接影响相对有限，市场表现仍取决于需求释放及项目营销力度。

　　在她看来，部分热点城市优质项目市场表现相对稳定，个别项目营销优惠有所调整，但整体来看，价格和去化表现仍存在明显分化，多数城市新房销售延续筑底态势。与此同时，二手房价格调整更充分、房源选择更丰富，仍将承接部分刚性及置换需求，成交表现或继续相对活跃。

　　从后续地产板块的走势来看，严跃进对界面新闻表示，“总体趋势肯定是向好的”。但对短期突然拉升、没有特别明显迹象支撑的行情，在他看来，从股票市场角度仍需稍微谨慎，还是要观察资本市场大盘和整个基本面的走势。