降价10亿越南盾也卖不掉！越南河内普通公寓"雪崩"，当年抢破头如今无人接盘

越南河内（Hà Nội）的普通公寓，正在经历一场“价格跳水”。

灵潭（Linh Đàm）、大青（Đại Thanh）、车罗（Xa La）——这些十多年前开盘时每平方米只要1200万到1500万越南盾的 普通 公寓，在2024到2025年那波市场过热中，涨到了每平方米5500万到6500万越南盾，翻了3到4倍。

但现在，跌了。

梅香（Mai Hương）女士，38岁，住在黄烈坊（Hoàng Liệt）。她2025年中期以27亿越南盾买了灵潭VP6一套47平方米的公寓。去年底，中介报价29亿，她犹豫没卖，想再涨涨。

现在，她愿意降价6亿，以21亿越南盾出手。但市场已经回落到2024年的水平。

孟政（Mạnh Chính）先生，40岁，也住在黄烈坊。去年底，他看到公寓价格持续攀升，以38亿越南盾买了灵潭HH项目一套76平方米的两居室，位于29层，约合每平方米5000万越南盾。

他说，当时这个预算在其他项目很难买到三居室，所以他冒险投资了一套没有房产证的房子，等待涨价。

但从今年二季度起，市场降温，买房贷款利率攀升。他想退出。

5月开始挂牌，接受降价5亿，33亿越南盾，包过户费。找不到买家。

9月初，河内市人民委员会颁布处理孟清（Mường Thanh）生态系统违规项目的计划，其中包括灵潭HH小区。

政先生说，这一消息“打击了该区域公寓的流动性”。从月初起，他挂牌28亿越南盾，接受亏损10亿。但中介说，“大户型、高楼层更难卖，因为大家普遍担心项目被‘削顶’”。

HH Linh Dam 公寓楼，Hoang Liet 区

据VnExpress记录，河内许多 普通 公寓出现降价数亿到上十亿越南盾以求流动性的情况。特别是属于河内市违规处理计划的孟清生态系统项目，降幅明显。

这些项目十多年前开盘时价格约为每平方米1200万到1500万越南盾。由于初始价格低，这一群体在2024到2025年市场过热时曾录得数倍涨幅。然而，目前状况恶化、法律不稳定，导致这些项目多套公寓价格大幅下降25%到30%。

例如，大青都市区一些56到60平方米的公寓曾涨到每平方米5500万到6500万越南盾，现在降到4500万到5200万。在 车 罗住宅区，许多55到63平方米的公寓去年报价每平方米5500万到6300万越南盾，现在降到4600万到5300万。有些约70平方米的大户型公寓相比顶峰期降价4亿到5亿越南盾，但仍难成交。

Batdongsan频道最新数据显示，许多普通 公寓项目的普遍挂牌价同比大幅下降17%到35%。例如，灵潭HH1、HH2和HH3栋的报价约为每平方米3200万到3700万越南盾，同比下降16%到20%。如果与2025年底、2026年初的顶峰相比，降幅超过35%。

车 罗新都市区公寓平均挂牌价下降近17%，金文-金芦都市区下降近18%，大青公寓下降超过19%，均较去年底。

EZ Property总经理范德全（Phạm Đức Toản）说，2024到2025年期间，普通公寓因初始价格低，涨幅明显高于其他细分市场。尽管当时售价较开盘时涨了3到4倍，许多人仍愿意掏钱买，因为在首都一批新公寓涨到每平方米8000万到1亿越南盾的背景下，这类房子“够得着”。

然而，当整体市场下行时，这些项目也录得最大降幅。除了严重老化，市政府大力处理违规的举措直接影响了买家心理和这些地方的住房流动性。

“尽管听到降上亿越南盾很诱人，但这个时候买家也很难掏钱，尤其是那些属于违规范围、没有房产证的房子。”他说。

越南房地产经纪人协会常务副主席阮志清（Nguyễn Chí Thanh）说，灵潭HH、大青、 车 罗等普通公寓项目，因“够得着”的公寓稀缺效应，经历了非常快的涨价周期。目前这一群体进入调整期，买家开始重新评估质量、法律和流动性。

他认为，这一群体的“低价”优势已经减弱，因为河内社会住房供应持续增加。加上推动租赁住房、平价商品房的导向，买家将有更多选择。

专家预测，从现在到年底，使用财务杠杆的投资者将继续调价以求流动性，因此该区域价格水平可能面临调整压力。

“大幅降价将吸引预算适中的刚需买家。因为这些项目仍有优势——区域已形成密集居民区，交通便利。”清先生说。

对于投资者和新买家，Batdongsan频道副总经理阮国英（Nguyễn Quốc Anh）建议，在供应持续增加、买房贷款利率居高不下的情况下，需要多花时间观察。如果此时购买老旧公寓，他提醒买家要特别关注设施、服务质量和项目安保。

事实上，不少人陷入“在低价公寓里受苦”的处境，因为电梯堵塞、没有干净水、缺少停车位或火灾爆炸隐患等头疼问题。更不用说许多老化的房子，买家以为捡了便宜，结果花完改造、维修费后反而变贵了。