冯仑限高！海棠湾康养大盘，再生变数！

最近，一则“限高”消息，再次把地产大佬冯仑送上行业热搜。

9月15日，海口市美兰区人民法院向三亚万通健康开发管理有限公司发出限制消费令，公司法定代表人冯仑一同被限高。案件源于与第二大股东润汉辉（海口）投资之间一笔42.58万元民间借贷纠纷。

图源：财联社

这是冯仑5年内第二次因同一对手方被限高。

上一次是2024年5月6日，海口市龙华区人民法院，涉案金额约695万元。

9月18日，冯仑微博回应：借款未经三亚万通任何权力机构决议，系小股东利用其控制的两家公司公章擅自操作所致；该案执行事项不涉及冯仑个人支付义务。

同样的剧本、同样的被告、同样的"小股东擅自操作"解释。

事本身不大，42万对于行业大佬来说也不是什么大钱，但冯仑连续被限高这事，都指向一个三亚海棠湾的康养大盘：

国寿嘉园！

淡出地产后的少有的“冯仑”标签

在外界看来，冯仑已经淡出地产开发很多年了，更多的是以行业思想家的角色活跃在地产圈；而三亚的国寿嘉园，是他淡出地产开发运营后，为数不多的实质性参与项目。

冯仑与国寿嘉园的交集，起点要回到2014年前后。他从万通控股淡出后，2015年成立御风集团，把"大健康不动产"作为转型主线产品线。

海棠湾的国寿嘉园·逸境，被御风对外口径列为标杆案例。冯仑体系实际承担的角色，是康养产品策划、销售代理与客户运营。

海棠湾实景

国寿嘉园的项目公司是国寿（三亚）健康投资有限公司，中国人寿持股51%，海南万通健康持股49%。

把持股链再向上穿透一层：冯仑在项目公司层面的工商持股不到1%。工商层面是股权关系，产品线上是IP共建关系——这是冯仑与国寿嘉园的真实距离。

但站在业内的角度，国寿嘉园的背后，一直有着“冯仑”的标签。

5万/平的康养大盘

即使有着“冯仑”标签，也占据了海棠湾黄金位置，国寿嘉园事实上，也并没有活跃在三亚地产的主流项目之中。

资料显示，国寿嘉园·逸境位于三亚海棠湾林旺南路20号，占地约178.5亩，容积率0.6，绿化率46%，总建面约10.4万㎡。

从占地面积来看，在海棠湾百亩级体量的项目，并不多见，国寿嘉园从体量来看，算是海棠湾的大盘之一。

因为有着国寿的背景，选择走的是康养路径。

业态组合是养生度假酒店 + 健康管理中心 + 联排别墅 + 洋房 + 酒店式公寓，项目立项的起点很高，被视作中国人寿"大养老"战略在海南的旗舰康养综合项目之一。

房价自然也不便宜，安居客平台显示，目前均价5万元/平米。

别墅主力户型：建面约128㎡，实得约420㎡，4房2厅6卫，850-1200万元/套；

销售方面，最高光的时候，"201 套别墅卖得只剩30余套"（据媒体报道）。

运营端已落地的资产清单里，约12000㎡健康管理中心、全套房养生度假酒店、8000㎡健康步行街、康复医院、体检中心、免疫中心、功能医学中心、细胞存储银行——构成"防大病、管慢病、抗衰老"的康养闭环。

随着销售流速的起来和康养配套体系的搭建，在海南康养赛道里，国寿嘉园逐渐站在了标杆者的角色上。

冯仑陆续出局

于此同时，冯仑却在陆续出局！

信任最先出局。

这条裂缝，起于一笔4248万元的会员费罗生门。2017年，国寿嘉园·逸境尚未取得预售许可，项目就以"150万元/份会员费"的形式收取客户预订款；2018年11月2日，冯仑签发付款通知书，将其中的4248万元转给上海中城涌馨；2020年12月19日，三亚警方以"12·08 挪用资金案"立案。股东之间的信任裂痕开始出现。

随后在销售端出局。

三亚万通健康于2018-2020年间担任国寿嘉园·逸境销售代理，销售代理权在2020年10月已被替换为三亚德佑+北京策联。

冯仑一方在销售链条上的角色，2020年就已基本清场，有媒体2021-09现场走访时公示的销售委托书已与冯仑无关。

公司治理端跟着出局。

项目公司国寿（三亚）健康投资有限公司的法定代表人，已经历陈伟波→陶为→袁鹏三任变更；现任董事兼总经理由庄东辉担任，而庄东辉体系同时也是润汉辉（海口）投资的99% 实际控制人。

换言之，跟冯仑打官司的对手方，已经坐到项目公司管理席上了。冯仑本人早已不在公司管理结构内。

双方之间目前仅剩的关联，可能只是工商信息上一条不到1%的间接持股线，以及业主和潜在客户打开天眼查时，仍然能搜到的"冯仑+国寿嘉园"字样。

康养大盘再生变数

放在国寿嘉园的进程里看，冯仑被再次限高，释放出这个康养大盘正在发生新变数的信号。

其中最核心的，冯仑在国寿嘉园的标签，可能将彻底撕下。

一个不到1% 工商持股的法定代表人被持续限高、被列入失信被执行人名单，对央企合作背书而言是直接的负面信号。

另外，这次限高也将股东之间的较劲，摆上台面。

海棠湾实景

这一较劲由来已久——起点是2018年那笔 4248万元的转款罗生门（见03节），此后是 5年内两次限高、连环的民间借贷/合同诈骗 /诬告陷害诉讼，以及冯仑微博9-18公开回应"系小股东利用其控制的两家公司公章擅自操作所致"。

冯仑把责任甩给了小股东，本身就是股东内斗的公开化叙事。

这种较劲公开化，为项目运营埋下了一定的不确定性。

更大的层面，国寿嘉园项目正在进行方向大调整，从"销售"向"运营"明显倾斜。

安居客口径下的国寿嘉园别墅二手房均价走势，把这层调整讲得最清楚：2022-11高点 94245元/㎡，一路下行至2025-06的 71121 元/㎡、2026-06的63238元/㎡，房价一直在跌。

海棠湾实景

但运营端资产清单在持续收厚：

12000㎡健康管理中心、8000㎡健康步行街、369间养生度假酒店、康养公寓（月费 7800-9900元、300-500床位）、会员卡体系——体验卡8万元、逸境卡38万元、铂金卡 58万元（年限1/5/10年），这是2026年从销售走向"会员+服务"的明确信号。

往深一层看，中国人寿"国寿嘉园"品牌矩阵已落地北京、天津、苏州、成都、青岛、深圳6城7个机构养老项目+三亚康养旅居项目，整条产品线就是机构运营模式。

三亚海棠湾是康养旅居一环，并不是孤立的产权式销售盘。

行业大势看，2026 年人民网已明确康养地产从"快销售"向"长运营"转型，国寿嘉园·逸境的方向调整，是这一趋势的注脚。

项目本身并未因这次事件停摆。50000元/㎡ 的均价、12000㎡健康管理中心、369间养生度假酒店、8000㎡健康步行街均在持续运行。

但康养项目对"信任"二字最敏感，央企背书给的多少溢价，"再生变数"又会侵蚀多少？