降价15.7亿，还是0人报名：上海恒大虹桥国际62.74亿二拍流拍，到底卡在哪一步？

「兴业48小时出表观察」系列 · 对比篇

9月17日，上海虹桥商务区核心区一宗在建工程二拍落槌：起拍价从78.43亿元降到62.74亿元，围观近4万次，报名人数0。

这不是"卖不掉"三个字能概括的——算上约3亿元的补缴土地出让金、六年停工的续建成本，这单资产的真实门槛远不止62.74亿元。

而几乎在同一周，深圳南山1737套房那笔15.13亿元债权，却以债权转让的方式顺利出手。同一类"在建工程"资产，两条完全不同的出路。

一、9月17日，二拍落槌：围观近4万，报名0人

2026年9月17日，上海恒大虹桥国际项目二次司法拍卖结束。标的是项目全部土地使用权及在建工程，起拍价62.74亿元，较首次拍卖的78.43亿元下调约15.7亿元。

结果与前次如出一辙：拍卖期间获得约3.9万次围观、205人设置提醒，报名人数为0，出价次数为0，宣告流拍。

注：两次拍卖围观数据，不同媒体转述存在千位级差异（二拍有39220次与39170次两种口径），本文统一表述为"约3.9万次"，以拍卖平台最终公示为准。

两轮合计超过6万次围观、610人次设置提醒，报名表始终空白。"围观经济"与"接盘意愿"之间的这道剪刀差，正是2026年不良资产处置市场最真实的切面。

二、这块地的前世：2011年拿地，2020年停工至今

项目的命运曲折，几乎是行业周期的缩影。

• 2011年，红星美凯龙等企业以约30.6亿元拿下该地块，项目名为"虹源盛世国际文化城"；

• 2015年，主体结构封顶后停工近三年；

• 2018年，恒大接盘并更名"恒大虹桥国际"；

• 2020年3月，项目再次停工，至今已超过六年，最终进入破产清算程序。

项目体量庞大：总建筑面积约47万平方米，分A、B两区共13幢楼。

• A区：

  8幢楼，总面积约14.2万平方米，2018年已取得预售许可证，另有约2337.4平方米为开发商自持，配套地下室总面积约12.7万平方米；

• B区：

  5幢楼，总面积约12.1万平方米，尚未办理预售证，配套下沉式广场总面积约7.7万平方米。

体量大是资产价值的基础，也是处置难度的来源。47万平方米的在建工程，接盘方要接的不只是楼，还包括一整套未完成的工程、许可与债务关系。

上海市闵行区申长路979号、虹桥商务区

三、算一笔账：62.74亿只是"门票钱"

流拍的表面原因很简单：太贵。但劝退潜在买家的，是起拍价之外那笔藏起来的支出。

第一笔：约3亿元土地出让金。竞买公告明确提示，项目因涉及地下商业开发，需补缴土地出让金，经初步测算金额约3亿元；且这只是初步估算，最终以自然资源和规划部门确认为准。

第二笔：续建与加固成本。公告要求买受人自行承担既有建筑、设备及配套设施的加固、维修乃至拆除重建的全部风险与费用。项目停工六年，主体虽已封顶、外立面基本完成，但室内装修尚差一大截，实际状况需现场踏勘判断。

第三笔：工程资料的补办。公告提示项目停工多年，存在工程资料缺失问题，补办可能对续建复工、竣工验收造成风险和成本。

第四笔：不确定性的时间成本。从复工、验收到重新取得预售与销售条件，这个过程的时间长度本身就是资金成本。

把这些加在62.74亿元之上，按媒体折算的约1.33万元/平方米单价作为参照，买家的决策逻辑就变得可以理解：这不是"便宜不便宜"的问题，而是"总账算不算得出来"的问题。

四、同一周，另一条路：深圳南山1737套房怎么走通的？

有意思的是，几乎在同一时间窗口，另一单同样"大体量、在建工程、复杂担保"的资产，走的是完全不同的路径。

据智收云收录的债权公告显示，深圳南山区T503-0064宗地上，兴业银行深圳分行将深圳正金达产业、金叶珠宝、崧顺电子等3户企业债权（本金15.13亿元）转让给深圳市招商平安资产管理有限责任公司，抵押物为39770.35平方米宗地及在建工程1737套房、建筑面积21.33万平方米。

这笔债权自2021年7月22日发布第一条处置公告起，至2026年9月转让落定，跨度超过5年、公告条数达17条；2026年6月10日在深圳联合产权交易所挂牌（项目编号CQ2026060900009），三个月内成交。

两条路的差别，本质是"资产变现"与"债权转让"的差别：

口径提示：两者金额含义不同（一为资产起拍价、一为债权本金），不可直接比较或加总。

一句话总结：司法拍卖要求接盘方"一次性把资产问题全接走"，债权转让则把时间、专业能力和风险分散给了AMC。对超大体量在建工程而言，后者的容错空间明显更大。

五、0报名的三个真问题

问题一：体量太大，符合资格的买家本就极少。62.74亿元的资金门槛，叠加后续至少数亿元投入，能够出手的主体本来就只有全国性AMC、少数险资与头部机构。围观者多是行业观察者和围观群众，围观量从来不等于购买力

问题二：商办市场的预期尚未修复。项目位于虹桥商务区核心区，属商办属性。上海易居房地产研究院副院长严跃进此前公开评价，78.43亿元的起拍价过高；克而瑞上海亦分析指出，上半年大宗交易虽有所反弹，但不良资产出清仍在进行中，法拍比例下降，虹桥商务区并非上海市中心核心商圈，未来头部项目与尾部项目的分化会更加明显。

问题三：隐性成本难以尽调。对买家而言，最贵的不是已知的3亿元，而是那些"看不见"的部分——工程资料是否齐全、结构是否有损伤、原有合同与预售关系如何处理。在无法定价的不确定性面前，理性选择就是不报名。

六、流拍之后，这个项目还剩哪几条路？

司法拍卖流拍并不意味着资产消失了，处置方通常还有几条路可走：

1. 继续降价、再次上拍。

1. 二拍流拍后的后续安排（降价三拍或进入变卖），需以法院后续公告为准。按首拍78.43亿→二拍62.74亿的降幅节奏，价格弹性仍然存在。

2. 转为债权/资产包整体转让。

   参照本次对比的南山案例，把资产对应债权打包转让给持牌AMC，由专业机构承接处置周期。

3. 在破产程序中重整盘活。

   与该项目同周，杭州博雅城项目重整投资人资格拍卖（起拍价11.16亿元）于9月15日流拍——重整招募与司法拍卖面临的接盘困境高度一致，但重整路径允许"分期清偿+股权对价"等更灵活的安排。

值得记住的是背景：2026年8月20日，广东省深圳市中级人民法院对恒大集团、恒大地产及许家印案一审宣判，许家印被数罪并罚判处无期徒刑、剥夺政治权利终身、并处没收个人全部财产；恒大集团被处罚金88.2亿元，恒大地产被处罚金70亿元。恒大虹桥国际的处置进程，是这家企业遗留资产如何"分批变现"的一个观察窗口。

结语

同一时间窗口、两个超大体量在建工程、两条完全不同的处置路径——南山1737套房5天内由兴业银行转让债权给招商平安资产（智收云对公不良债权公告数据库收录的银行系债权公告），上海虹桥62.74亿元拍卖则连一个报名者都没等到。前者用"债权转让+AMC承接"绕过了司法拍卖一次性变现的现金流压力；后者把全部续建、补缴与工程资料风险压在一次性买家头上。这不是个案差异，而是 2026 年不良资产处置"路径分化"的缩影。

把这两件事放在一起看，判断标准其实很简单：当资产复杂到买家算不出"总账"，司法拍卖的折价空间也就到顶。下一步值得跟踪的是三件事——虹桥是否进入三拍或变卖、杭州博雅城重整投资人资格拍卖的最终结果、以及银行对类似大体量资产是否会更快切换到南山式的"债权转让"通道。这三个问题，可能比流拍本身更能说明问题。

附：关于这次流拍，你可能想问的5个问题

Q1：恒大虹桥国际二拍为什么又流拍？
起拍价62.74亿元虽较首拍下调约15.7亿元，但买家还需承担约3亿元土地出让金补缴、续建加固费用与工程资料补办风险，且项目为47万平方米大体量商办在建工程，符合资金与资质条件的买家本就极少，最终0人报名。

Q2：62.74亿元的起拍价是怎么定的？
首拍78.43亿元即为评估价，二拍在此基础上下调约15.7亿元。该价格为标的资产（全部土地使用权及在建工程）的司法拍卖起拍价，不是债权金额

Q3：买下来还要额外花多少钱？
已知的确定项是补缴土地出让金约3亿元（初步测算，最终以自然资源和规划部门确认为准）；其余包括既有建筑与设备的加固维修乃至拆除重建费用、工程资料补办费用、续建施工与竣工验收成本，需现场踏勘与专业评估后确定。

Q4：这个项目会不会有第三次拍卖？
后续是否继续降价上拍、或转入变卖、打包转让等其他处置方式，目前尚无公开安排，需以法院及处置方后续公告为准。

Q5：这跟深圳南山1737套房那笔债权转让有什么不同？
处置路径不同。恒大虹桥走的是"司法拍卖资产变现"，接盘方需一次性解决续建、验收等全部问题；南山1737套房走的是"银行将债权本金15.13亿元转让给招商平安资产"，由AMC承接清收与抵押物处置。两者金额口径也不一致，不可直接比较或加总

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本文基于智收云收录的债权公告、公开信息与拍卖公告整理，仅供行业观察，不构成任何投资建议；金额与数据以原始公告为准，标注"待核实"的信息请二次确认。

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