北京
如果一套投资房当年以100万纽币买入，到了2027年7月1日已经跌到80万，几年后又涨回85万卖掉——
表面上看，房主不但没有赚钱，反而还亏了15万纽币。
那么，按照工党提出的28%资本利得税（CGT）方案，这套房到底有没有“资本利得”？
那5万纽币的上涨，需要交税吗？
这正是工党方案中一个容易被忽略的问题。
根据工党目前公布的政策，上台后将征收资本利得税，并只针对2027年7月1日之后产生的房产增值。
2027年7月1日将作为估值日，之前已经产生的房产升值不会被追溯征税。
但对于那些在2021年前后市场高点买入、此后房价下跌的投资者来说，情况会更加复杂。
计算方法：并非简单拿“2027年估值”来算
上面举的一个例子，就是很常见的情况。
如果从最初买入价格来看，房主实际上仍然亏了15万纽币。
但相对于工党计划的2027年7月1日的估值日期，还是涨了5万。
因此，一个关键问题就是：
工党的计划究竟应该把这5万纽币视为应税资本利得，还是承认房主从100万的原始购买价格算起其实仍然没有赚钱？
NZ Herald报道指出，工党的政策文件和网站此前并没有把这一问题解释得十分明确。
不过，在媒体提出这一问题后，工党方面进行了说明：
这种情况下，不会简单按照2027年估值到最终售价之间的5万纽币上涨来征税。
工党表示，计算CGT时会采用Tax Working Group此前建议的所谓median rule（中位数规则）。
三个数字，取中间那个
这项规则的核心并不复杂。
计算时，需要看三个数字：购买价格、2027年7月1日的估值、最终出售价格。
然后取这三个数字中的中间值，作为计算应税资本利得时的有效成本基础。
还是以上面的例子：
当年购买价：100万纽币
2027年7月1日估值：80万纽币
最终出售价格：85万纽币
三个数字分别是100万、80万和85万。
中间那个数字是85万纽币，而最终售价也是85万纽币。
因此，按照这一规则，这笔交易的应税资本利得为0，而不是把80万到85万之间的5万纽币拿来征税。
工党方面表示，这样可以确保纳税人是针对自己实际获得的收益缴税，而不是因为估值日恰好落在房价低点或高点，就产生一笔“纸面上的收益”。
那如果房价真的涨了，怎么算？
例如：
一套投资房买入价为70万纽币。
2027年7月1日价值为90万纽币。
最终出售价格为120万纽币。
三个数字中间的数字是90万。
因此，应税资本利得就是：
120万－90万＝30万纽币。
按照工党提出的28%税率计算，理论上的CGT就是：
30万 × 28% = 8.4万纽币。
实际税额还会受到可扣除成本、装修、亏损、产权比例以及其他个人情况影响。
工党的这项CGT方案目前仍然只是政策提案，并不是现行法律，最终设计仍可能发生变化。
这个规则特别影响“高点买房”的投资者
新西兰房价在2021年底左右达到高点，之后出现明显回落，房价名义价格已经下降约15%，如果考虑通胀，实际跌幅约为30%。
这意味着，一批在2021年前后市场高点买入投资房的人，到2027年时，可能仍然处于买入价以下。
但如果之后房地产市场重新上涨，他们又可能在尚未完全收回原始购房成本的情况下出售。
这正是“中位数规则”可能发挥作用的地方。
Cotality研究负责人Nick Goodall估计，如果工党的方案最终实施，在市场高峰期买入的住宅投资者中，大约四分之三可能受到这项规则影响。
他估计，涉及的住宅投资物业约有19,500套，而符合这一计算范围的住宅投资物业总数约为26,000套。
需要注意的是，这里讨论的是投资物业，家庭自住房不属于这项CGT的征税对象。
工党目前的方案还规定，投资房包括第二套住房，例如度假屋；如果一个人长期不再居住在自己的原住房中，满足相关条件后，该房屋也可能被纳入投资房范围。
工党目前预计，CGT第一年可以带来约1亿纽币收入，到2030年以后则可能增加到每年超过13亿纽币。
Cotality认为，其中一个原因就是，部分投资者可能会因为新税制而推迟出售房产。
ref:
https://www.nzherald.co.nz/nz/politics/explainer-what-labours-capital-gains-tax-means-for-properties-worth-less-than-they-were-bought-for/premium/5RB2FP37EJBSBHYJ3JT57BXXPI/
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