出乎意料的信号，房地产这次是真闹大了

　　本周五，住建部释放出重磅信号，我国房地产进入存量时代。

　　一旦做了这样的定调，那么可以预见到的，就是未来操盘手的规划，也会围绕这个定调来，而现房销售只是规划之一。

　　这个怎么理解？

　　说一个正好在三年前发生的事情，2023年9月初，在京沪首次放松楼市政策后（认房不认贷），腾讯的运营找我约稿，说政策后市场分歧较大，很多房东趁机提价。让我写篇文章，帮助大家避坑。

　　文章之后被运营推送到腾讯新闻APP的首页，上线2小时阅读量就到了10万左右。

　　因为知道政策之后就是卖点而非买点，所以我给文章标题起名，“现在不卖房，可能会后悔”（见上图红框），以帮助读者们逃顶或避坑。

　　但这一判断，除了来自数据上的分析，还有一部分就是来自操盘手的定调。那就是2023年7月底，给出的“房地产市场供求关系发生重大变化” 的定调。

　　所以，后续的一系列放松限购限贷的政策，都是为了适配“供求关系发生重大变化”而诞生的。

　　是因为在2023年的时点，供求关系从供不应求变为了供过于求，所以要放松限购限贷等限制需求的政策，以适配供过于求的新形势。

　　所以，这些并不是为了拉房价，而是为了托底，因此，2023年7月定调之后，我们的数据分析就和操盘手的定调达成一致。7月之后变为确定性卖点。

　　所以，我在北京的房子，也是在2023年8月卖出的， 知识星球的同学可以查看下2023年11月我发在星球精华区的卖房记录全文，有这次卖房的全记录，卖房谈价技巧以及心理博弈技巧的分享。

　　那么，回到本次定调，什么是存量时代？

　　二手房销售占比超过50%，就称为存量时代。

　　而在2020年，二手房销售占比还只有27%。

　　既然到了存量时代，新房销售占少数，那么以前为了增量时代而实行的计划，就要发生改变。

　　比如，为了提升供应速度而采取高周转的期房制度会退出历史舞台，现房销售则是大势所趋。

　　再比如，供地计划会逐步压减数量。以上海为例，十五五规划中，新房供地面积比十四五规划减少了两三成。

　　那么，这些举措，会推动房价上涨吗？

　　不会！

　　是因为房地产进入了存量时代，所以要推动现房销售，要减少新房供应以适配新形势，而不是相反。

　　就像3年前，是因为房地产供求关系发生了重大变化，所以要放松限购限贷。但放松政策本身，并未改变楼市的下行趋势，只是放缓了节奏。

　　最近在知识星球，因为现房销售而导致焦虑的星友不少，这是因为各个主播和中介都会把结论诱导到房价上涨。

　　他们不说结婚人数相比10年前下降了50%，也不说出生婴儿数 相比10年前 下降了50%，而结婚和生育这些都是住房需求主力。

　　在完全不提需求端下降50%的情况下，供给端下降个30%（比如上海十五五供地计划），他们就说这个要推动房价上涨了。

　　只说供应数据而选择性忽略需求数据，这个和2023年说放松限购限贷会导致房价上涨，又有什么区别？

　　所以，请大家注意，本次定调一定会带来未来一系列的政策适配，自然也会引发很多中介和主播对于新的适配政策的解读，但因其利益站位，大概率会解释为拉涨房价。所以大家未来遇到类似的解读可以注意一下，别焦虑，也别被诱导就行了。

　　对于房价触底，我们有单独的数据分析方法，在数据未给出确定的触底信号前，大家不必焦虑。

　　说完了房地产存量市场的定调，我希望大家能进一步思考一个问题。为什么很多人会焦虑？

　　因为害怕损失。

　　无论是房产上涨没买房导致踏空的损失，还是房产下跌没卖房导致亏损的损失，都会让大家焦虑。

　　但我们知道，财富本身并不会消失，只会被转移。所以， 如果我们把视角放在一个更高的维度，比如持续的寻找这个财富转移的目的地，我们就会从根本上解决焦虑。

　　举个例子，如果你2023年没有看到我的文章，错过了楼市逃顶，现在，还有什么方法能追回损失吗？

　　答案是有的。那就是追踪财富的转移地。

　　而这遵循财富守恒原理（暂不考虑生产效率的提升）：

　　一方的支出，是另一方的收入，一方的负债，是另一方的资产。

　　试想，如果你2023年加杠杆在京沪楼市高位买了房，你负债了，谁得到了资产？

　　如果买的是二手房，那么负债所创造的货币，就转移给了高位逃顶者；

　　如果买的是一手房，那么大部分钱就变成了土地出让金，而这又会被拿去做大基建，变为大桥，公路，水电站，铁路等等。

　　从资金流视角去看，则是你通过债务凭空生成了一笔货币（根据现代货币学，负债就是货币创造），这些货币作为土地出让金被用来购买基建工人的劳动，变为了大桥，公路等基建。而后工人再用赚来的钱 在未来 购买你的劳动，你付出劳动赚回这些钱后还贷，而后货币消失。

　　本质，就是跨越时间的劳动交换。操盘手用你未来的劳动承诺（负债），去交换了工人的劳动，而工人劳动则凝结为资产，资产在未来可换取他人劳动。

　　以上是资金流从借款到还款并驱动各群体劳动的全过程。

　　你加的杠杆，需要每月付出劳动赚取现金流付出，所以叫负债。

　　而高速公路可以每月收高速费，水电站可以每月收电费，这些费用来自他人劳动所得，所以叫资产。

　　你买新房背上的负债，其实变成了大基建等国有资产。

　　由于产生现金流的都叫资产，而不同的资产周期，又是完全错配的，如果我们持续的跟踪周期，在特定时间把高估资产替换为低估资产，相当于就守住了财富流入的目的地。

　　比方说，2022年9月，对于房产类别来说，是估值极高位，但对于银行来说，却是估值极低位。我们也在星球提示说银行估值到了历史大底。

　　以四大行里的农行为例，从2022至今，有2~3倍的涨幅，正好对应了房产下行周期的周期错配。

　　再比如，以大基建里的高速公路为例。

　　其价格的极低值，是2022年10月，为什么？

　　因为疫情三年，大家都回避旅游和出门，高速车流少，收的高速费就少，这三年财报就一定不好看，于是股价就震荡下行。

　　然而一旦疫情过去，车流恢复，一切也就恢复了。价格便开始了估值修复和扩张。

　　所以，如果你把房地产，看做是所有资产类别中的一种，去对比其他品类资产，你就会豁然开朗。

　　比方说，2022年楼市高位，京沪次新房租金回报率大多也就1%出头。但2022年底我们在星球提示估值大底时，四大行普遍在6.5%~7.5%的分红回报（下图根据2022.12.31的股价和财报数据，自动生成），估值对比一目了然。

　　也就是仅靠分红，14年左右可以回本。或者你拿着7%的分红，去租不到2%租金的房子，还能剩下5%用于生活。 考虑到四大行属于垄断央企，其确定性，应该可以对标一线和强二线城市的房产。

　　所以，如果你把房地产视为配置资产的一种，去全局考虑各种资产，你就不会被房价涨跌所裹挟。

　　甚至，那些原本就来自于你买房负债的资产（比如你交付的土地出让金被拿去搞了大基建），由于这些基建中的优良资产都已上市，你肯定会有低价买回来的机会。这样一样，等同于，你 追回了你的房价损失（如果你高位未能逃顶）。

　　只是，这种机会需要等，并且要结合你的估值方法（ 知识星球的同学可以看2023~2024年星球精华区的各品类估值系列 ）去跟踪。

　　当然，我也会跟踪各类资产，有接近底部区域的品类时，会提前发文做出提示。最近一次的发文提示，是本周一上午，发布在精华区，星球同学感兴趣的可以去看下。

　　最后，文章总结：

　　1 本周五，住建部定调房地产已进入存量时代。

　　2 根据此定调，为了适配存量时代的形势，必然会推进新房的现房销售，以及减少新房的供应。

　　3 尽管有这些政策的适配，但正如三年前放松限购限贷只是为了适配新形势那样，适配政策只是为了稳定房地产，而不是为了推动房价上涨。

　　4 当新的适配政策出来后，一定会有很多中介或主播解读为推动房价上涨，但请不要焦虑。

　　5 当你从全局视角，去看待各个品类的估值周期错配，全局看待财富在周期中的流向，就能从根本上解决房价波动焦虑。

　　后记：

　　当我们忽略技术进步带来的生产力提升，那么世界的财富在中短期就是守恒的。

　　而又由于聚光灯之下的资产，必然高估，因此如果你始终跟着舆论跑，你买到的必然就是高估资产。即使在房价上没被割，在别的地方也难说。

　　而只有掌握了估值方法，才能去等待，去跟踪并找到那些无人问津的低估资产。

　　当你在这些方面有了成功经验，你就真正解决了房价焦虑。

　　全文完