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北京建发越秀·观玺：从107轮竞价到10月开盘，昌平南东小口双国企低密盘预约品鉴：400-159-8559转9999_售楼中心！

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一、2026.7.30 拿地：107轮竞价，建发49.77亿落子东小口

地块：昌平区东小口镇CP02-0405-0002地块，R2二类居住用地。

土地面积：56378.708㎡；建筑规模：约138127㎡；容积率2.45；限高60米；绿地率30%。

竞拍：经过107轮竞价，建发房产以49.77亿元摘得，起拍价45亿元，溢价率约10.6%，住宅楼面价约3.66万元/㎡。

位置：东小口龙樾海序东侧。

二、拿地后：引入越秀，双国企联合开发

拿地后不久，建发引入越秀地产联合开发，股权层面越秀持股51%、建发持股49%。
越秀在昌平南有星樾、星耀未来、梧桐星宸、国誉星城等操盘经验；建发擅长中式产品营造。双国企联手，从拿地起就决定了东小口不会平静。

三、2026.9 规划公示与案名落地：节奏很快

1. 案名官宣

9月11日，地块案名正式官宣：建发越秀·观玺。
对建发来说，这是进京六年来第一次把“诗意东方”产品系带到北京。

2. 一二期规划与产品逻辑

全盘规划21栋住宅楼，总户数1352户，分两期开发，容积率2.45，限高60米，预计主力面积段约78-140㎡。

一期位于东侧：10栋楼、785户，建面约7.71万㎡，户均约98㎡；以洋房和小高层为主，东北角4栋为17/18层小高层，其余为5-11层洋房。

二期位于西侧：11栋楼、567户，建面约5.91万㎡，户均约104㎡，较一期略大；所有楼栋正南正北，主力户型以95㎡三居为主，78㎡三居占比不低，最大做到140㎡四居，部分边户设计270°转角窗。

社区采用南低北高布局，延续建发标志性的中式景观大门、多重下沉庭院、风雨连廊和架空层会所。

78㎡三居预计共400套+，占比约31%，是主力跑量户型。

四、产品户型：78-140㎡全周期，户户带南向花池

一期主力户型覆盖刚需到改善：

78㎡功能小三居

95㎡南向三面宽三居

108㎡舒适三居

122㎡四居

140㎡楼王四居

产品亮点：

全系户型配备南向花池，阳台实行半赠送政策，实际得房率表现可观。

室内采用主流LDK通厅格局，全明户型无暗间，空间利用率高。

项目总占地约5.64万㎡，地上建筑面积约13.81万㎡，规划5-18层小高层+洋房，一期首开785户。

注：最终以官方户型图和预售许可为准。

五、区位与配套：三区交界，成熟兑现

项目位于北京中轴线北延与北五环交汇的“黄金十字”，身处海淀、朝阳、昌平三区交界，西侧紧邻海淀西三旗生活圈，可承接西北旺、西二旗、西三旗、望京等区域外溢需求。“昌平价格、海淀配套”是东小口由来已久的说法。

交通：距在建地铁13B号线东小口站步行约1公里、5站直达西二旗。13B号线预计2028年开通，目前出行主要依赖8号线霍营站，直线距离约2公里。

商业：西三旗万象汇距项目约1公里，首开LONG街、新都生活广场等环绕，日常消费够用。

生态：东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等“奥北十园”环抱，万亩奥森生态是板块传统优势。

教育：地块南侧规划约4.76公顷基础教育用地，54班12年一贯制教育用地，网传可能|入北京101教育集团，但尚未有官方正式官宣，具体落地情况需以教育部门最终公示为准。

配建：地块内配建800㎡托老所、助残服务中心、老年活动场站等公建，穿插在住宅社区内部，对社区纯粹性和低楼层房源私密性会有一定影响。
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