浙江
9月18日，住建部一天扔出两个大招。一个说，4楼及以上的住宅都要加装电梯。一个说，支持老旧房屋原拆原建。
老房业主群里连夜炸了锅。有人开始算电梯装到自家门口要掏多少钱，有人琢磨原拆原建是不是国家出钱，帮我把这套老房子推倒重盖。
先把话说透，想靠拆迁暴富的那扇门，已经关上了。
住建部给城市更新划了红线，城市更新单元的拆除建筑面积，不能超过现状总量的20%，拆建比不能大于2，也就是说绝大多数老房子，都不可能被拆迁了。
根据国务院《城市更新"十五五"规划》，新开工改造老旧小区11.5万个、危旧房50万套、城中村4000个。2026年中央预算内投资安排970亿，叠加1600亿超长期特别国债，合计2570亿。听着是笔巨款，但这2570亿全部砸向"改造"，没有一分钱给"拆迁"。
大拆大建为什么玩不下去了，高盛有个测算，全国房地产新开工面积较巅峰期已经跌了74%。开发商缺钱，地方卖地收入缩水，拆迁安置一户动辄几百万，过去靠卖地回血，现在链条断了。同一周，地产大佬冯仑再被限制高消费，上了热搜，那个靠拆和建滚出黄金时代的行业，连符号人物都在退场。
其实换个角度看，这不全是坏事。拆迁思维是推倒重来，改造思维是精耕细作。政策从"拆"转向"改"，钱的用法就变了，从补偿给少数拆迁户，变成铺给千万户老房子的续命工程。
新路怎么走，绍兴已经打了样。越城区长城教苑是老预制板小区，墙体都是预制板拼的，常规改造没法下手。2026年7月12日启动签约，12天，100%签约。方案是自主更新加片区统筹，居民自筹为主，原地推倒重建11层带电梯的住宅。业主不用搬去郊区等安置，站在隔壁就能看着自家新楼一层层长起来。
武汉2026年7月明确，C级、D级危房可走自主更新，前提是80%以上业主同意，新增建筑面积不超过30%。哈尔滨今年2月发布指导意见。湖南省住建厅的数据，2024年到2025年底累计改造城市危旧房18911套，其中拆除重建4756套，拿到中央财政补助7.15亿。
钱从哪来，这是绕不开的一关，原拆原建不是白拿的福利，居民要承担部分建安成本，政府给的是规划支持，比如优化容积率，让重建多出来的面积卖一部分回血。装电梯同理，一部电梯几十万，财政补一块，业主分摊剩下的，楼层越高出得越多。绍兴那个小区，是居民自筹为主才转起来的。
所以说，看国家鼓励什么，才能读懂未来房地产的走向，国家不再包办你房子的命运，但给了你两条自救的路。房子老了，要么加装电梯续命，要么凑钱原拆原建翻新。
这也是存量时代的资产逻辑。过去一套老房子值不值钱，看地段，看学区，看什么时候等来拆迁。现在据中原地产数据，一线二手房较高点回落三到四成，拆迁预期成了画饼，房子价值只剩一个锚，改造之后还适不适住。
房地产30年的黄金时代已经过去了，未来的房地产注定是走改造更新加品质化发展道路，所以说如果住的是老房子，最大的机会就是原地凑钱翻新，重建，想要拆迁，除非大的城市规划了。
大家怎么看？
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