存量改造占比33%！从古建到粮仓，霸王茶姬解锁多元存量商业焕新价值

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 曹晓晴

图片来源 · 品牌官方

在今年拟开业的商场名单中，每3家就有近1家是存量改造项目。

赢商大数据显示，2026年拟开业项目中存量改造占比预计升至33%；北京更明显，近三年存量调改二次开业项目逐年递增，2025年存量调改占比提升至65%。

从数据上看，改造后的效果更为明显。比如，深圳海岸城通过微改造将空置率从42%降至18%；重庆兴悦里在改造后，日均客流突破万人次。空间仍然是那个空间，但客流和坪效回来了。

这些案例背后，并不是改得多狠，而是找对了品牌。存量改造中，空间解决的是“能不能用”，品牌进驻解决的是“人来不来”，两者缺一不可。

在这一背景下，霸王茶姬盯上了这些存量项目：太原钟楼街的晋商古建、南宁三街两巷的宋城底明清院民国楼、郑州二七米房的旧厂房粮仓。当多数茶饮品牌还在价格战和产品同质化中内卷时，霸王茶姬已经在老房子里做起了新生意。

霸王茶姬太原钟楼街店、

南宁三街两巷店、郑州二七米房店

但值得追问的是，霸王茶姬凭什么能做成？当古建的砖木不能动、老街的格局不能改、老粮仓的结构必须保留，霸王茶姬的每一次落子，都在回答同一个命题：存量时代，品牌到底如何盘活老房子？

01.

城市更新中的存量改造难题

近年来，城市更新是我国城市发展的核心命题，而存量改造是其中最复杂、也最具想象力的部分。

据住建部数据，截至目前，全国历史文化街区已达1300余片，历史建筑6.89万处；工信部2025年10月公布的第七批国家工业遗产名单，将这一名录推至264项。这些项目，因建筑老化、功能落后导致客流稀少，甚至有些被视为拆迁改造的对象，如今都站在了重新激活的路口。

不过，当前的存量改造整体处于从抢救式保护向精细化保护、从粗放式利用向可持续活化的转型期。其核心矛盾是在保护框架和硬件约束的双重边界内，找到商业功能和历史肌理的平衡点。

这道题没有标准答案，每个项目的保护要求、建筑现状、权属关系都不一样，面临的难题也不同。

例如，太原钟楼街，这个被称作“一条钟楼街，半部府城史”的老街区，其商业部分在政府主导下，2020年由华润介入改造。官方政策明确指出，对明清、民国时期及近现代有价值的历史建筑要做到应保尽保，杜绝破坏性的拆除。

霸王茶姬坐落的宅院正是一栋茶商故居，属历史保护建筑。因此，所有空间改造都必须在“不破坏”的前提下完成：外立面、屋顶、吊顶、窗户原样保留，非承重柱不能动，就连三进院落的地面高度不一也难以调整。

霸王茶姬太原钟楼街店外立面

南宁三街两巷，同属历史文化街区。官方明确要求保护范围内禁止大拆大建，以小规模、渐进式微改造延续传统骑楼风貌。霸王茶姬在此焕新升级门店，铺面扩增后，两个铺面需打通形成连贯动线，但阻碍恰恰来自天井：天井上方空间归楼上品牌所有，天花板无法拆除；而失去自然采光的天井，也无法满足经营需求。动线、空间、光线，三重约束叠加。

霸王茶姬南宁三街两巷店店内场景

而郑州二七米房，更多应对的是效率与成本的双重挤压。这里原先是郑州0143粮仓，官方政策要求“部分保留+整体提升”。该铺位原定由其他品牌承接，后转为霸王茶姬接手。在可用面积不足100㎡、时间窗口不足一个月的条件下，如何不推高加盟商投入成本，完成从仓储空间到消费空间的转换，是这家店必须解开的题。

霸王茶姬郑州二七米房店店内场景

02.

空间的多重解法

在限制条件中发挥创造力

可以说，这三家店的改造难点虽不相同，但呈现一个共性：每一家店都是在限制条件中解题。对此，霸王茶姬沉淀了一套相对完善的空间改造方法论：最小干预、文化叙事、在地转译。

具体来看，太原钟楼街店的约束最重，霸王茶姬的选择是给这栋故居加入文化叙事，将此空间定义为“万里茶道”的一段旅程。

核心原因是山西太原坐落在晋商主导的万里茶道的关键节点，虽然山西不产茶，但晋商却把茶从福建武夷经山西运往内蒙古、再出境。基于这个文化历史背景，霸王茶姬借助自身空间台阶的阶梯式格局逐步展现茶道旅程。

第一进，为起点，店内的墙面展示了万里茶道地图，介绍晋商的茶道文化，再配合循环播放的制茶影片，俨然是一座关于茶的微型博物馆；第二进，是驿站，点茶取茶的吧台和卡座设在此处，茶友在这里完成一杯茶的社交；第三进，则叫作归处，八仙桌保留了老茶馆的氛围，以及两侧壁龛用山西古建筑剪影和剪纸非遗做装饰，把在地文化嵌入空间细节，成为茶居雅集地。

从起点到归处，三进空间层层递进，从“看茶”到“品茶”再到“聚茶”，万里茶道的旅途浓缩为一杯茶的体验动线。这种递进式空间叙事，正是这家店的特色所在。

同时，在材料策略上，设计也采用最小干预原则：原有开裂的原木柱子无法移除且表面禁止上漆，设计团队采用不掉毛的纤维麻绳进行包裹装饰；空调机位无法变动，自然形成了两边低、中间高的格局，借势做成了斜坡顶，实现了功能与美学的平衡，也加强了空间中轴线的仪式感；而其地面，也在中轴线上铺设仿古小青砖，营造复古氛围，与古建筑本身相得益彰。

霸王茶姬太原钟楼街店的空间视觉

这套空间叙事也延伸到了门店开业活动的落地。在今年4月，霸王茶姬以“万里茶道×晋商文化”为主题，在钟楼街策划了一场“古道入城·商队巡游”，通过真马驼队、茶香与舞蹈表演沿街行进，重现晋商万里茶道的行商场景，将茶的故事形成体验闭环。同期店内还推出万里茶道主题店限定周边，将采茶、运茶、饮茶的故事融入实物。

从“卖茶”升级为“传递东方茶文化生活方式”，这场活动让霸王茶姬的现在门店持续进阶。市场数据也给出了验证。据品牌方披露，其活动在抖音平台上的整体曝光量达270万以上，总互动量超10万次，山西日报等多家媒体自发转载报道，该店成为钟楼街的必打卡茶文化地标。

霸王茶姬太原钟楼街店开业活动现场

同样是坐落在历史街区的南宁三街两巷，霸王茶姬的解法则又有所不同，门店主题设定为“邕城茶室·三进寻味”，以精细体验感受破解空间格局的约束。

门店布局在原有的三进格局中展开：序章是外摆的街席，用移动家具和竹编晒茶器具营造市井烟火感；第一进，相逢，吧台区居中，点茶取茶的热闹场景迎面而来；第二进，歇脚，天井区域在限制条件中打造了人造天光，并结合竹桌竹椅、中式步道、人造水帘和石头井的造景，依然营造出了户外庭院的氛围；第三进，静心，后堂区域安静舒适，板前吧台的设计让消费者近距离观看纯茶制作过程，体验南宁在地的茶文化。

霸王茶姬南宁三街两巷店的空间视觉

而且，在地元素也贯穿整个空间：几何菱花格图案做雕刻；广西非遗竹编体现在椅子和茶壶外壳上；壮锦布料包裹立柱；鱼纹图案点缀空间；老石磨进行保留，改装成桌子……

霸王茶姬南宁三街两巷店的空间视觉

但是，与古建筑进行现代化设计不同，郑州二七米房店遗留着一个典型的铁皮斜屋顶与工业骨架。

基于该空间原有的粮仓属性，霸王茶姬在此提出了“米房茶仓”的概念，将“仓格、谷物、颗粒”等元素转译为当代空间语言，植入了温润的茶色、木色基底。硬装上，采用“轻介入”策略：保留原有铁皮斜屋顶，仅刷上品牌浅茶色涂料并勾勒立体线条。并且，在不增加资金投入的前提下，在门店主入口玻璃幕墙处设置了结合郑州二七塔元素的城市打卡墙，为门店增设亮点；以室外屋顶的杯子倒麦穗与室内中岛的麦穗形成呼应，提升空间的商业价值，达到吸引客流的作用。

霸王茶姬郑州二七米房店的空间视觉

据我们了解，该店的投入成本与霸王茶姬标准店几乎等同。这意味着，在最小的投入成本之上，霸王茶姬与其加盟商都获得了一家兼具在地文化与设计感的非标门店。

03.

以持续性与连续性

进阶提升非标空间价值

不过，空间改造完成只是起点，真正考验品牌未来的是客流、内容、体验能否长期持续。

以太原钟楼街为例，作为国家级旅游休闲街区，其平日客流约5万人次，高峰期可达15万。然而，街区在改造后虽然风貌古朴、人流如织，却也面临高品质休憩空间的空缺问题。

对此，霸王茶姬在此既有博物馆式的展示空间，也有点茶取茶的社交区，还有八仙桌围合的老茶馆雅集区。消费者在歇脚的过程中完成一杯茶的消费。更重要的是，这些体验会持续转化为专门进店打卡、消费、传播的客流。

社交平台上的相关数据印证了这一空间的吸引力。据赢商网不完全统计，截至发稿前，在小红书、抖音等平台上，该店的相关话题浏览数据已超过10w+。

与此同时，据我们了解，霸王茶姬还将扩增“万里茶道”主题，该店只是第一个落点，未来将计划沿着万里茶道在山西的路径，在晋城、长治、晋中、忻州、大同、朔州等城市也落地主题店，将单店的空间叙事延伸成一条跨城市的文化体验线路。

这种内容纵深的联动能力，还体现在该店的未来中，目前这家店只是一期开业，还将逐步展开二期、三期的空间，整座老宅将变成一个茶文化的体验活动空间。

霸王茶姬太原钟楼街店改造前后对比

霸王茶姬 南宁三街两巷店 改造前后对比

霸王茶姬郑州二七米房店改造前后对比

如今，茶饮市场的存量博弈仍在持续。根据中国茶叶流通协会发布的《2026 中国新式茶饮行业分析报告》显示，预计2026年国内新茶饮市场规模将突破3700亿元。当前的市场竞争维度已经从门店规模竞速转向单店能力较量。而单店能力的分野，正拉在空间上。存量项目的空间改造，兼具稀缺性、文化属性与社交打卡价值。这些特质，最终沉淀为品牌的竞争壁垒。

回到最初的问题，霸王茶姬凭什么把门店开进了古建和粮仓？或许答案是：在有限的条件范围内，用最小干预、文化叙事、在地转译等方法，提升空间价值。

但三家店的改造意义，不止于一个茶饮品牌的方法论。当我国城市从增量开发转向存量经营，当历史文化街区和历史建筑逐渐被重新激活，消费品牌在其中的角色就变成了用内容能力参与存量盘活的合作方。

而衡量这个新位置的标尺，是消费者能否愿意为“在这里喝过茶”买单。当古建与粮仓里的茶香一次次续上，存量时代这道没有标准答案的考题，也就有了自己的参考答案。

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