新政渐进落地，多地土拍纳入现房销售

21世纪经济报道记者 张敏

9月3日，厦门市自然资源和规划局发布了两宗土地的出让公告，两宗地块分别位于湖里区和翔安区。其中，位于湖里区的2026P13地块，被设置了现售规则。具体条件为：已完成项目竣工验收，已办理房屋首次登记。

这也是“828新政”后，重点城市中首个在土拍中加入现售要求的案例。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），要求各地有力有序推行商品住房现房销售。新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

上述政策的出台，标志着房地产销售制度正迎来重大变革。《通知》中的多项措施对土地市场影响深远，如鼓励现房销售，规范预售条件，要求房企用自有资金购地等。

近期，相关规定开始陆续落地。除厦门外，浙江丽水也在近期的两宗土地出让中设置了现房销售的规则。另有不少城市强化了预售的标准。

在需求端，房企拿地逻辑正在重构。在近期的重点城市土拍中，优质地块仍受追捧，但一些开发门槛高的地块，热度有所下滑。

新政渐进式落地

厦门市推出的2026P13地块位于湖里区后埔片区，地块的总建筑面积为6.12万平方米，以住宅为主，并包含商业、公建等业态，是岛内少有的优质地块。从出让文件来看，该地块的起价为35.61亿元，仅竞买保证金就达7.12亿元。

厦门本地某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，厦门将这宗地块作为现房销售政策落地的首宗地块，信号意义十分明显。“厦门岛内地块的供应量一直很少，每宗岛内地块的关注度都很高。这块地挂出来后，整个厦门市场都知道，现房销售要推进了。”

丽水市于9月1日推出两宗商住用地，均要求现房销售。分析人士指出，从项目构成看，两宗地块定向回购和安置房源合计占比超过60%，项目销售压力相对可控。

这也是“828新政”后三宗采取现售制的新增地块。除此之外，其余新挂牌地块仍以预售制为主，但要求更为严格。

厦门市同时挂出的翔安区地块，继续采用预售制。该地块的体量略大于前者，但起拍价仅为6.34亿元，预售条件为：项目投入开发建设的资金达到该项工程建设总投资的25%以上，且单体建筑完成主体结构封顶。

上述条件中，“单体建筑应完成主体结构封顶”的要求与新政的要求一致。

对于上述两宗地块的拿地资金，厦门市规定“不得直接或间接使用金融机构各类融资资金”，不得使用借款及非房融资等。这一要求同样与《通知》一致。

前述房企人士表示，从上述两宗地块的出让条件来看，厦门市对推进现房销售采取了渐进式落地的思路。这一方式有助于给市场缓冲空间，同时也为政策衔接留出足够的时间。

广州也采取了类似的做法。《通知》出台同一天，广州市南沙区珠江街道一宗住宅用地以19.07亿元的底价成交。地块的部分房源明确将实施现房销售，该项目也有望成为广州首个现房销售的楼盘。这宗地块是对“南沙十条”中有关现房销售政策的落实。作为配套，该地块的土地出让金分期缴纳期限延长至2年。

新政首周的土地市场

目前来看，现房销售政策的落地，仍处于摸索阶段。

某大型民营房企相关负责人向21世纪经济报道表示，其所在的东部某省会城市，主管部门已召集房企代表做小范围探讨。会议传达的信号是，现房销售将加快推进，各部门会尽量做好配套政策的衔接。

该人士认为，未来将出现预售制和现售制并行的阶段，现售比例加大、预售门槛提高是大趋势。在此背景下，项目的回款周期将拉长，财务成本上升，这将对企业的拿地策略产生影响。

土地市场方面，根据中指数据，“828新政”落地后的第一周（8月31日-9月6日），300城住宅用地成交规划建筑面积为665万平方米，平均溢价率5.3%。

需要说明的是，首周成交地块多为7月和8月上旬公告地块，出让条件大多形成于新政之前，与房企当下的预期有一定反差，但一些优质地块仍受追捧。

9月2日，西安主城共成交8宗经营性用地，其中位于曲江的一宗地块经过24轮竞价最终成交，总价为25.26亿元，溢价率达到40.03%。

次日，北京迎来新政后的首轮土拍。一宗位于顺义温榆河的涉宅地块以82.99亿元的价格拍出，竞价超过170轮，溢价率为17.37%。

而原定于同日出让的朝阳将台地块因故暂停交易。当日晚间，北京市规划和自然资源委员会发布公告称，对于暂停交易的地块，将结合三部委印发的《通知》，进一步优化出让条件。

市场人士认为，该地块为“住宅+体育场馆”的复合型地块，起拍价为75.21亿元，开发门槛较高。在销售制度调整的背景下，房企的预期有所改变。后续该地块大概率会在优化出让条件后再次入市。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道表示，从新政后首周土地市场的表现来看，分化有所加大，优质项目仍需竞争，普通项目则更容易受到投资谨慎情绪的影响。

曹晶晶认为，整体来看，“828新政”对土地市场的影响仍处于初步传导阶段。从行业层面看，预售条件提高、现房销售推进以及资金回笼周期变化，将进一步提高房企拿地和开发的资金门槛，土地市场的分化预计将持续。

房企也在积极应对。前述受访的房企人士均指出，公司正在制定新的测算模型，对于区位优势明显、总价和体量可控的优质地块，仍会出手争夺。同时，组成联合体拿地，或在项目开发中引入合作方，有望成为更为普遍的选择。