购房合同解除后，剩余房贷该谁承担？法院这样判

买房遭遇开发商逾期交房，

解除购房合同之后，

剩下的银行按揭贷款该由谁承担？

一起来看一个真实案例！

案情回顾

2018年3月，李某与汉中广某房地产开发有限公司（以下简称广某房产公司）签订《商品房买卖合同》。主要约定，李某通过按揭方式向广某房产公司购买涉案商品房，广某房产公司应在同年12月30日前交房等。后李某、广某房产公司与某银行股份有限公司南郑区支行（以下简称某银行南郑区支行）三方签订《个人购房担保借款合同》，约定由某银行南郑区支行向李某发放贷款人民币240000元（币种下同），用于向广某房产公司购买涉案商品房，且前述购房按揭款直接支付至广某房产公司账户。

2019年1月，三方办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为某银行南郑区支行，义务人为李某。2020年8月，因广某房产公司不能按约如期向李某交房，双方达成退房协议并经法院调解达成调解协议，主要包括：1.双方自愿解除《商品房买卖合同》，李某已向广某房产公司支付的房款，以及已向某银行南郑区支行归还的住房按揭贷款本息，由广某房产公司向李某退还；剩余贷款本息，由广某房产公司限期向某银行南郑区支行全部付清。2.广某房产公司付清上述款项后，李某应于7日内配合广某房产公司办理房屋的相关登记变更事项。

因广某房产公司未按前述调解协议按期支付剩余贷款本息，某银行南郑区支行诉至法院，请求判令：1.解除与李某签订的《个人购房担保借款合同》；2.李某偿还案涉房屋按揭贷款及贷款本息；3.广某房产公司承担连带担保责任。

法院裁判

陕西省汉中市南郑区人民法院于2022年12月25日作出(2022)陕0703民初1683号民事判决：解除案涉《个人购房担保借款合同》，由广某房产公司偿还某银行南郑区支行按揭贷款剩余本息，广某房产公司以已办理预告抵押登记的案涉房屋对前述债务承担抵押担保责任（李某负有协助办理抵押登记相关义务）。

宣判后，各方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。

裁判要旨

本案的争议焦点有二：一是案涉《个人购房担保借款合同》解除后，剩余贷款本息的还款主体认定；二是广某房产公司是否承担案涉房屋的预告抵押担保责任。法院裁判主要依据以下法律法规，并结合案件事实作出认定：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”商品房买卖合同与商品房担保贷款合同具有目的和成立上的关联性，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同的目的亦无法实现，故享有解除权的主体请求一并解除商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。案涉贷款资金实际由开发商收取，两份合同解除之后，开发商应当把李某已经支付的首付款、已经偿还的房贷本息返还李某，剩余未清偿的贷款本息，由开发商直接偿还银行。购房者李某不承担剩余贷款的还款义务，仅负有返还房屋、配合办理登记变更的义务。

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”案涉房屋已经办理预购商品房抵押权预告登记，银行系预告登记权利人。购房合同解除，房屋返还开发商，预告登记效力不会自动消灭。

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”参照抵押权追及效力规则，房屋返还开发商后，预告抵押登记义务主体变更为开发商，由开发商承担预告抵押担保责任，既不额外加重开发商还款负担，也平衡银行、购房者、开发商三方权益。李某作为原预告登记义务人，需要配合办理登记变更手续。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第三款：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”担保借款合同解除，并不当然消灭预告抵押对应的担保责任，案涉房屋返还开发商后，开发商继续承担预告抵押担保责任。

普法提示

1.因开发商违约导致商品房买卖合同解除时，购房者可依法请求一并解除商品房担保借款合同。房屋退回开发商之后，购房者无需承担剩余房贷的还款义务，但要履行返还房屋、配合不动产变更登记的义务。

2.按揭买房办理的预购商品房抵押权预告登记，不会随着购房合同解除直接失效。房屋返还开发商后，预告抵押登记的义务主体变更为开发商，开发商需要承担预告抵押担保责任。

3.购房者遭遇开发商逾期交房，选择解除购房合同，要注意厘清首付款、已还贷款本息、剩余银行贷款的承担主体，通过调解或者诉讼把相关权利义务书面固定下来。若开发商不履行生效法律文书确定的义务，权利人可以向人民法院申请强制执行。

（峨眉山市人民法院）