当现房销售开始站上“C位”

“旧时代落幕，新的房地产大幕，才刚刚拉开。”当制度为“钱不会打水漂”兜底，人们走进售楼处才更有底气。

今年的楼市，比“金九银十”先一步到来的，是一场深层变革。

两天之内，8份文件密集出台。8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；中国人民银行、金融监管总局、证监会同步发布了配套信贷与资本市场文件，多部门在同一时段集中发力，对商品房开发、融资、销售等基础性制度进行了一次整体重构。其中备受瞩目的是，现房销售就此被正式推上“C位”。

这一天也被一些业内人士称为“注定载入我国房地产发展史册的一天”。它标志着一次方向性的制度重塑：以现房销售制、项目公司制、主办银行制“三位一体”，构建房地产发展新模式。

58安居客研究院院长张波的直观感受是，此次新政把“牌”都摆在了桌面上：销售制度怎么改、开发商的资金风险怎么防、购房者交钱之后怎么被长期保护，一目了然。

更关键的是，这项政策试图终结一个时代痛点：让风险回归“风险转嫁”者本身，让购房者不再为企业风险“托底”，让行业更好地进入房地产发展新模式。

托住购房者的“钱袋子”

一段姻缘，曾被卡在了烂尾楼。

在山西运城，有一对年轻恋人购置了婚房。后来，开发商资金链断裂，楼盘烂尾，房子交不了，他们想退房，开发商表示无钱可退。房子拿不到，每月的房贷却还要还，预期中的婚礼亮起了“红灯”。

几天前，上海易居房地产研究院副院长严跃进在分享这个故事时感叹：烂尾楼拖住的不只是年轻人的钱包，有时可能是年轻人的幸福。

他还讲了另一个真实的故事：在河南的一座小县城，一位购房者买了一家知名房企的预售楼盘，后来楼盘“烂尾”了，购房者自然不愿再还月供。但一纸催收函寄到了家里，购房者也很委屈：“房子都没了，我为什么还要还？”可银行的账怎么办？

这些问题的根源在于，“预售制”之下，资金监管跟不上。一旦地产商的资金出问题，房子不能如期交付，购房者就可能为此背负巨大风险。长期以来，部分房地产开发企业采取“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”粗放扩张模式，购房者掏首付、背房贷，房企却拿这笔钱去滚动开发，相当于“购房者无偿给开发商提供大额无息贷款，还要承担烂尾风险”。

正如三部门就《关于完善商品住房销售制度的通知》答记者问时所言，近日，恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，是房地产开发经营“三高”模式弊端暴露的有力证明。改变“三高”模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。

现房销售并非新事物，一些地方已经试点数年。此次新政从制度上完善了现房销售，制定了清晰的政策路径：给商品住房预售戴上“紧箍咒”——预售门槛统一提升至“主体结构封顶”，预售资金监管全面收紧；有力有序推行商品住房现房销售，现房优先，实现“所见即所得”，推行“交房即交证”；同时，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，房地产开发贷匹配建设销售周期，融资从依赖主体信用转向基于项目本身。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，本轮改革“将维护购房人合法权益贯穿始终”——预售资金封闭监管、预售门槛提升、有力有序推行现房销售、按揭“能拿房、再还贷”与“交房即交证”，均以保障购房人资金安全、确保按期交付、提升住房品质为出发点和落脚点，为购房人构建起全链条、多层次的权益保障体系。若房企违约，购房人可解除合同并退款，资金安全得到制度性兜底。

同时，政策推行现房销售定金制——房企取得施工许可证后可收取少量定金，既帮助购房人锁定房源，又以“房企违约返还定金”约束开发主体履约，兼顾了购房人的确定性与房企经营的弹性。

“过去房企的‘低成本’，是建立在购房者承担风险之上的‘红利’。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉谈及，开发商不用掏足额自有资金盖房子，借买房人的钱滚动开发。新政只是把这套不合理的游戏规则纠正回来，要求房企更多依靠自有资金、合规开发贷款完成建设，不能再提前支取购房者的房款来建房。“本质是把本该由开发商承担的建设成本，归还给开发商，不再让买房人为开发风险买单。”

值得注意的是，这套制度并没有“一刀切”地取消预售。市场上出现了误读：“是不是以后房子全是现房？”事实上，此次政策不搞“一刀切”，对存量项目实行“新老划断”——通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的项目，仍按原有政策执行。国家统计局发布的数据显示，7月末，商品房待售面积为75911万平方米。新规指向的是未来：新出让土地及已出让未取得建设工程规划许可证的项目“优先”现房销售，已取得规划许可证的“鼓励”现房销售。

在张波看来，如果预售制的资金监管“笼子”能扎牢，并且随着现房销售制得以落实，“烂尾楼”生长的“土壤”就会逐渐消失，购房者将不再担心自己的钱“打水漂”，“大家买房更有信心，这是非常重要的。”

当制度为“钱不会打水漂”兜底，人们走进售楼处才更有底气。

“房价之问”：攥在市场手里

一揽子政策推出，老百姓最关心的问题还是：会不会推高现房的房价？

据业内人士测算，过去，现房的价格往往比期房高出10%-20%，这背后有资金成本、交付周期等多重因素影响。

回答上述问题之前，需要先回答另一个问题：房价变化是销售制度引起的吗？回望过去20余年，销售制度并未改变，房价却一直起伏跌宕。

决定房价的核心推手是市场。一个鲜活的例证是，近几年，一些小区，购买期房的人刚住进新小区，房价就跌了10%-30%，有人因此开始维权。随着房地产市场变化，个别小区由于销售不畅，现房反而比期房便宜的情况也是有的。

对于“房价之问”，张波的回应很干脆：房价最重要的是受市场影响，销售制度调整直接影响的不是房价，它给的是信心，不是暴涨的“催化剂”。他也举了一个例子：一位来自沈阳的网友2022年本打算购入一套期房，当时该小区的房价为1.6万元/平方米，如今，这一小区变成了现房，房价却变成了1.1万元/平方米。所以，这位网友再次来询问他：是否要“上车”。

过去市场偏好期房，源于两层现实：一是供给结构，市场供应的主流房源偏向期房。不可回避的是，回望起点，预售制诞生于住房短缺年代，快速建起海量商品房，解决了“有房住”；时过境迁，当住房矛盾从“有没有”转向“好不好”，旧模式的“副作用”——延期交付、烂尾风险、同质化、重营销轻品质——再难被忽视。二是房产的投资属性，人们购买期房时多有一个潜在期待：房价会涨。随着“房住不炒”的理念深入人心，市场回归理性，买房人更多基于自身居住需求，在期房、现房之间做选择。

当然，这并不等于房价毫无波澜。中指研究院预测：新项目入市节点后移，新房供应或阶段性下降，有利于改善市场供求关系，加速去库存，但短期政策对房价的影响整体或偏中性。真正的变量，藏在城市与产品的分化里。

现房占比本身已是一条向上的曲线。同策研究院联席院长宋红卫关注到，近5年现房已经成为一种趋势，即便没有明确的制度推进现房销售，市场也在用脚投票。从全国数据来看，商品住宅现房销售面积占比已从2019年的10%提升至2025年的32.4%，购房者对“所见即所得”的现房模式接受度正在快速提升。2020年之后，房地产发展阶段变了，“我们现在需要的是更好的房子，不是更快的房子”。

房价之外，还有一笔“综合账”。宋红卫提醒，很多人只看到现房比期房名义上贵，却忽略了期房的隐性成本：买期房，从交钱到入住要2-3年，这期间购房者有租房成本，首付和按揭提前放出，是资金成本；更别提烂尾风险这一更大的成本。“期房也好，现房也好，有利有弊，不能单纯去讲房价高了或者低了。”

他补充，随着“好房子”标准落地，层高、得房率提升，名义单价虽涨，算上实得面积，实际单价反而可能更低。

在“阵痛”中迎接“新生”

新政之下，开发商的“账本”正在被改写。

这阵子，一些开发商的紧张肉眼可见，资金压力摆在眼前。业内形成了一个共识：房企将迎来一轮阵痛期，短期拿地意愿趋于收缩。

当过去依靠预售回款滚动开发的旧模式难以为继，开发商开始重新核算成本。有开发商算过一笔账：一个25-28层的高层项目，从拿地算起，施工周期约600天，过去主体结构做到一半就能预售回款，如今，现房销售或竣工备案后才能卖。简单来说，就是开发商不仅要用自己的钱，占用资金的时间还很长，资金使用成本明显高了。

李宇嘉指出，对房企而言，这笔所谓“新增成本”，不是政策凭空制造出来的负担，而是把过去转移给购房者的风险成本，回归到开发端。短期会阵痛，但长远看，杜绝了“钱拿走了，房子交不出”的乱象，这才是健康的行业该有的样子。

宋红卫坦言，部分开发商“不能一直占便宜”——预售制下，房企无偿占用购房者首付和按揭做周转，如今权责要对等了。

“资金流是‘生命线’。”中指研究院企业研究总监刘水分析，现售模式下，房企经营进入“高资本金沉淀、慢现金流回流”的新阶段，单一项目自有资金占用显著抬升、周期大幅拉长，集团层面资金或会期限错配、统筹灵活调配受限，项目与集团现金流管理逻辑均需重塑。新政推动融资逻辑从集团信用转向项目制，淡化房企主体信用，强化项目资金闭环管理。

这注定是一场分化。中指研究院相关负责人指出，高产品力、强品牌力及财务稳健的企业竞争优势有望进一步体现，行业竞争格局或加速分化。简单来说，留下来的玩家，必须学会用产品说话。

同时，刘水也注意到，“8·28新政”不仅是对房企的管控，也有支撑，主要是支持房企融资，缓解房企资金流紧张情况，如延长开发贷期限，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，分期缴纳土地出让价款，支持房企发债、ABS、REITs等融资。

市场的“温度计”已经开始变化。9月1日，浙江丽水青田挂牌两宗商住用地，明确该地块实施现房销售。这一举措也释放出“靠一张图纸撬动十倍杠杆的时代，正式开始退场”的信号。

“开发商不仅要抬头看路，还要低头去研究产品，研究市场，更好地磨练内功。”宋红卫认为，开发商要转变思路，从原来的速度模式走到防风险跟高品质并驱的轨道上来。到了存量时代，对开发商而言，容错率很低，拿错一块地，可能整个公司一年就白干了。

这注定是一场有阵痛的转型。对购房者，它是“钱不再打水漂”的安心；对开发商，它是告别“靠预售资金躺赢”的旧幻想；对市场，它是短期供应放缓、加速去库存、城市分化加深的再平衡。

阵痛之中，新秩序正在成形。宋红卫判断，受冲击最大的“不是企业大小，而是开发模式”——那些只会照搬竞品、靠速度取胜的高周转玩家，将逐渐被出清。留存下来的，是“有创新能力、对客户有精准洞察、资金稳健”的房企。

张波谈及，政策的方向非常清晰，接下来的关键在于地方细则加快落地，银行贷款如何执行、各项配套规则尽快明确等。

新政的目标是推动行业从拼速度、拼杠杆，转向拼产品、拼服务，实现从“有房住”到“住好房”的升级。

李宇嘉说：“旧时代落幕，新的房地产大幕，才刚刚拉开。”

来源：中国青年报客户端