北京
二手房税费清单，哪几种能免掉
9月7日，一个粉丝发来中介给的税费单，密密麻麻一行行，加起来快二十万，问他这些钱是不是都得交。我让他把房产证时间和家庭住房情况发过来，一算，光个税和增值税就能省下十几万。二手房交易这件事，懂规则和不懂规则，差别就在这张纸上。
说实在的，很多人买二手房只盯着挂牌价，砍下五万块就觉得自己赢了。结果税费一算，砍下来的那点钱还不够填。房子总价是明账，税费是暗账，暗账才更考验人。
先说增值税。杭州的规定是，不满2年的住房按房屋总价3%征收，满2年的免征。注意这里说的是房屋总价，不是差价。一套300万的房子，差一个月不到两年，就得交9万。这9万谁来出，合同里必须写清楚，口头承诺不作数。
那满两年怎么算？看的是房屋产权证上的登记时间，或者契税完税凭证上的填发时间，一般按孰先原则。买房之前让房东把这两样拿出来看一眼，比什么口头保证都管用。
再看个人所得税。这一条规矩稍微绕，但值得弄明白。家庭名下仅有一套住房并且满五年的，个税免征；不满足这个条件的，按房屋总价的1%或者转让差价的20%征收，通常取较低的那一种。你看，杭州是按总价1%核定，这对早期买入、差价很大的人来说是好事。
还是那套300万的房子，如果卖方家庭名下无其他住房且满五年，个税直接免掉；不满足的话，按1%就是3万。加上增值税9万，前后的差距能到12万，够装修一个厨房了。
这里要特别提醒，"家庭名下仅有一套"看的是家庭，不是个人。夫妻加上未成年子女，所有人名下的住房都要算进去。有人以为自己名下没房就符合条件，结果配偶名下有，一查就穿帮了。
契税那部分是买方出的，这一块我前面单独讲过，建筑面积140平方米这条线上下差别不小，这里就不重复了。二手房还有一项容易被忽略，就是房子本身有没有欠物业费、有没有抵押、有没有查封。这些问题在过户前必须查干净，否则税费省下来了，麻烦却接手了。
还有一类特殊情况，赠与和继承来的房子，再卖的时候个税算法不一样，往往按差价20%走，而且原值很难认定。碰到这种房源，价格再便宜也要先问清楚来路。
实操上我给两个建议。一是签合同前，让中介把税费清单逐项列出来，写进合同附件，写明由哪一方承担；二是自己去税务窗口或者线上渠道核一遍，别全听人转述。税费这件事，白纸黑字才作数。
你想想，买房是很多人一辈子花得较大的一笔钱。花两个小时把这些规则弄明白，省下来的可能是一辆车的钱。规则不复杂，就是没人愿意静下心去看。
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