城市更新项目库建退出机制：进度慢、钱不到位者面临清退

城市更新规划正加速推进。与各地财政、土地等支持政策深度挂钩的城市更新项目库，将进入“分类分级、有进有退”新阶段——储备项目的入围优先补民生短板，实施项目中进度滞后、资金悬空者，则面临清退。

9月初，住建部办公厅就行业标准《城市更新规划编制标准（征求意见稿）》（下称“标准”）向社会公开征求意见。该标准征求意见截至2026年10月8日。

在业界看来，作为对《城市更新“十五五”规划》的配套细化，该标准一方面把“专项规划—片区策划—项目实施方案”的框架性表述，拆解为可传导的实施链条；另一方面，围绕项目库这一核心抓手，系统明确了管理办法，推动城市更新从“有规划”走向“有规矩”。

一位接近该标准的业界人士对第一财经表示，城市更新的主责主体仍在城市一级，政策导向是鼓励权责下放。“该标准更多是方向性和框架性的。比如，项目库具体的退出标准还需各地结合自身情况制定，目前一些地方已在着手编制地方标准。”

专项规划以5年为期

如何既保障规划弹性，又从源头上防范资源配置碎片化，同质化，单一主体参与等风险，是标准主要谋划解决的现实堵点。

回到在城市更新三级框架上，专项规划更倾向宏观层面，例如回答“全市更新往哪走、干什么、干多少”等问题。

过去，城市更新专项规划常与以控规为导向的国土空间规划“打架”。在实操层面，城市更新项目落地往往需要先送至自然资源部门开展国土空间规划预审，对不符合国土空间规划的项目，依法依规开展详细规划评估、优化。

标准作出原则上说明：城市更新专项规划编制应与国土空间规划和其他相关专项规划相衔接。

专项规划的时空边界也被明确——城市更新专项规划的规划范围为城镇开发边界范围内，规划期限一般为5年。

专项规划算“投多少”，实施项目算“值多少”

一头连着专项规划，一头连着项目落地，片区规划要解决的问题是：先改哪？钱怎么分？业态怎么定？

近年来，多地已开始采用“肥瘦相间”策略，将民生类等非盈利项目与产业提升类项目打包推进，推动片区规划落地。

标准中再次重申：整合更新片区内存量空间资源，将具有功能互补性、空间关联性的项目有机组合。鼓励土地混合开发和空间复合利用，充分利用闲置房屋和低效用地。

但片区划定作为片区规划的第一步，究竟划定多大合适？是否允许跨行政区划片？是连片划定还是可以适度分散？这些往往是地方实践中的困扰。

标准划出优先级，同时留出弹性空间：宜优先划定存量资源相对集聚、更新综合潜力较大、具备可持续运营条件的区域；综合考虑自然环境条件、行政边界、土地及房屋权属、详细规划单元划分等因素，连片划定更新片区。

“空间上还是应该相对集中成片，具体划片规模可因地制宜，但不宜太大。同时需避免项目碎片化和片段化。”前述业界人士说。

尤为值得一提的是，按照标准，配套支持也将在片区层面实施统一管理和分配。

根据标准，实施保障应依据片区内生成的项目类型与数量开展资金测算，估算总开发量和投资总额，提出资金筹措方案。

在最微观的规划层级——项目实施方案，一方面对投资总额的“预算包”进行明确，覆盖城市更新项目全过程实施中的土地、建设、运营、维护、安置补偿等各类费用；另一方面鼓励收益测算和综合效益评价从“算小账”到“算大账”。

比如，在综合效益评价的经济效益评价中，不仅要求评估功能业态升级对地方税收、就业岗位、固定资产投资等指标的长期拉动效应，也要求统筹兼顾社会资本的合理收益与政府财政的可持续回报。

城市更新项目库有了清退渠道

近两年以来，北京、江西等多地相继建立了城市更新项目库，项目库通常分为储备项目库和实施项目库。

业界普遍认为，项目库有利于提高社会资本参与城市更新的预期与信心。一方面，储备项目库历经政府严格筛选与前期论证，成熟度较高，加之项目位置、规模、业态及规划条件等关键信息集中披露，为企业研判市场提供依据；另一方面，实施项目库常与土地、规划、财政、金融等支持政策联动，社会资本可借此获取容积率奖励、行政事业性收费减免、土地出让金返还、银行信贷支持等一揽子政策红利。

未来，各地城市更新项目库有望进一步向民生等领域倾斜。

根据标准，城市更新专项规划应建立项目库，优先纳入民生急需和落实国家、省市重大战略的项目，以及其他重点项目。

具体来说，“宜优先纳入”的项目包括：补足民生短板、提升安全韧性、推动产业转型升级等项目，以及实施主体明确、资金来源确定的项目。

对于实施主体而言，未达到相关要求的项目面临被“清退”。

标准称，项目库实行动态管理，应设定入库、出库的管理规则；项目经多部门联合审查后入库，定期评估项目进度、资金落实与实施情况。对未达到相关要求的项目启动退出程序。

也就是说，如果项目实施进度慢，或者资金落实不到位，都可能面临清退出库。