美国,俄克拉荷马州
今天北京拍了两块地，驼房营暂停土拍也是历史头一回了，听我慢慢说。
朝阳驼房营，三家房企已经报名，75.21亿元的起价也摆在那里，结果马上要拍了，突然暂停出让。
顺义温榆河正常成交。
华润置地以82.993亿元拿下，溢价率约17.37%，按总地上建面粗算，综合楼面价约4.06万元/平。
报名驼房营的是中建智地和太古地产联合体、华润置地、中海新城。
中建智地和太古地产盯着这块地已经很久了。
土拍前，两家还成立了一家合资公司，注册资本正好是75.21亿元，和地块起价一样。
本来出让得好好的，后来又进来两家。
所以我更倾向于，这次暂停的直接原因，是突然出现了两个搅局者，几家对价格和条件没谈妥。
当然这是小道消息，驼房营叫停，确实绕不开828新规。
现在有消息说，北京可能会在本周五公布现房销售的具体细则。
我们猜，大概率会以取得建设工程规划许可证的时间为准。
在规定节点之前拿到规证的项目，可以继续卖期房；之后再取证的，就要换新的销售方式。
要不然太平桥和万泉寺B，也不至于在新规出来的当天晚上，连夜堵门去取证。
细则出来以后，我们就能知道，之前拿地的项目，取了规证和没取规证的分别怎么处理；接下来的土拍，又要怎么玩。
开发商最关心的，还是钱什么时候能回来。
如果以前封顶以后可以卖，后面要等到竣工才能卖，中间可能就差了一两年。
两年不回血，开发商都要贫血致死。
驼房营本身就不是谁都能拿的。
它采用住宅和大体量体育场馆捆绑出让。
地上总建面约17.13万平，其中1018-0013住宅地块计容建面约12.13万平，容积率2.5。住宅地块内还设有一条11米宽的东西向街坊路。
0001、0002、0018三个地块是体育配套组团。体育设施建好以后，要无偿移交朝阳区政府。
按住宅地上建面粗算，起始楼面价已经超过6万元/平。
把三个体育场馆的建设成本摊进去，市场测算的实际可售楼面成本接近7.1万元/平。
这还没算住宅的建安、融资和销售成本。
网传驼房营暂停以后要重新调价。
如果真调，肯定只能往下调。开发商本来就嫌账算不过来，再往上调，那不是调价，是劝退。
尤其是增加现房销售以后，开发商的资金还要多压一两年。出让条件变了，地价不降，这笔账更没法算。
所以驼房营下一次出来，先看两件事：出让条件改了什么，起价降了多少。
再说温榆河。
华润拿这块地，没什么悬念。地就在北京润园旁边，住宅容积率约1.01。
和北京润园的土地成本相比，这次粗算每平米又贵了6000多。
再加上现房销售增加的资金成本，未来新项目每平米比北京润园贵出1万元，都有可能。
那华润为什么还要拿？
因为华润算的不只是新项目这一笔账。
北京润园已经在卖。旁边的新地成本更高、上市更晚，对北京润园反而是一种保护。
新项目未来卖得贵，北京润园现在的价格就显得更好接受；新地拿在自己手里，产品、节奏和价格也都能一起安排。
而且这批客户确实有钱。
等到2028年、2029年现房入市，市场是什么样谁也不知道。哪怕一套房再贵300万、500万元，对有些客户来说，可能真是毛毛雨。
咳咳，这话不是我说的啊。
所以今天一块地暂停，一块地高溢价成交，并不矛盾。
驼房营是一住拖三体，本来成本就高，再加上现房销售的资金压力，开发商当然要重新谈地价。
温榆河这边，华润拿下新地，还能保护北京润园，怎么算都不算亏。
接下来先等周五的细则，再等驼房营重新出让。
新政怎么划线、地价会不会下降，很快就能看明白。
如果你想看这两块地的完整数据和现房销售影响，后台私信「土拍」，我整理好发给你。
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