租金暴跌，业主亏麻！海口一大批商铺，正在被抛弃

大家有没有发现，现在沿街商铺已经越来越难活了。

走在海口的大街小巷，几乎每走几步，就能看到沿街店铺关门或者贴着转让。

就拿楼Sir根据地所在的国兴板块，一间沿街底商，一年内已经换了2个商家。

现在呢？店家又撤了，门上再次贴上了“铺面招租”的广告。

丨国兴底商实景 楼Sir拍摄

旁边几家店，虽然还开着门，但也都门可罗雀，很少见到有人来光顾。

隔壁那条街更惨烈，不仅撤店频繁，更有大量铺面自交付起就从没亮过灯，硬空在那。

还有，同在国兴板块的雅乐里商业中心，曾经也是风光开业，如今客户流失、商家撤场，大面积铺位空置，冷冷清清。

实际上，这种现象不只发生在国兴，像海秀东、国贸这些昔日顶流商圈，同样有大量租户正在逃离。

丨海秀东商铺实景 楼Sir拍摄

那么问题来了，这些商家怎么就撑不下去了？“临街旺铺”为啥旺不起来了？底商究竟还是不是一笔值得押注的买卖？

今天，楼Sir就跟大家唠透。

实体店，利润正被榨干

海口实体店接连关门，商家跑路成风，背后的原因是啥？

其实不说大家也都知道，就是因为现在实体店的生意，真的越来越难做了。

单是线下实体店的竞争，已经让他们喘不过气。

有数据显示，2023年底，海口人均商业面积已经高达约6㎡，远超一线城市。

很多人不知道，这一数据还只算了购物中心这类大型综合体的面积。

丨友谊阳光城实景 楼Sir拍摄

如果再加上临街铺和社区底商，数字估计翻倍还不止。

更别说近几年，海口商业还在不断扩容，龙湖天街、华彩华邑等新项目相继开业，人均面积只增不减。

毫不夸张地说，海口实体商业的竞争激烈程度，全国无二。

丨龙湖海口天街开业实景

线下已经卷成麻花，线上还有电商、直播带货等多渠道疯狂截胡。

现在从老人到小孩，几乎人手一部手机，动动手指就能货比三家、送货上门。

价格便宜还不用出门，谁还愿意顶着大太阳逛街购物？

人们线上下单越来越多，“逛街式消费”越来越少，零售类的商家已经被逼得没了活路。

说到这儿，可能有人要反驳：现在某东、某团这些外卖平台，不也给实体店提供了不少线上销售渠道嘛。

但这，也正是楼Sir要说的第三个问题：成本不断被推高。

大家不妨想想，以前开店做生意，钱都花在哪了？

最大的成本可能在装修和房租，剩下的就是水电、人工、原材料。

现在呢？甭管你开间什么店，除了以前这几样，还得老老实实给外卖平台交一大笔钱。

据楼Sir打探，外卖平台的综合费率普遍达22%-28%，部分商家费率甚至超过30%。

铺租吃掉营收的30%，平台费再扣去30%，剩下的钱还得覆盖水电、物业、原材料、人工…

利润被瓜分得渣都不剩，到头来就是给房东和平台打工。

商家苦，但业主更苦

虽说商家苦，但是呢，商家好歹还有退路。

平台推广费可以少投一点，人工能省则省，实在撑不住了，直接关门撤店，也算彻底“解脱”了。

但商铺的业主呢？铺子在那里，想跑都没门儿。

你降租金？租客永远在嫌贵，降到啥时候是个头；你不降？那铺子就只能那么空着。

空一天就净亏一天，每个月的物业费，还雷打不动得交。

更扎心的是，那些当初贷款买铺的业主，除了贴物业费，每个月还有高额月供要还。

这场博弈，最终的结果就是，海口商铺租金断崖式下跌。

丨某平台商铺挂牌租金

楼Sir跟一位干了多年招商的朋友聊了聊，对方直接一句话：买海口商铺的业主都亏麻了，但市场就这样，谁也没辙。

究竟亏到什么程度？楼Sir实地跑了一圈，结合朋友提供的数据，整理了海口部分商圈底商一层的真实租金情况，供大家参考哈。

可以看到，地段、位置非常好的铺，最高租金也就200元/㎡·月左右。

而位置偏一点的，只能租到50-80元/㎡·月，最低甚至下探到30元/㎡·月。

要知道，海口老牌商圈一楼的铺子，大概10年前，就能租到300元/㎡·月以上。

像海秀东、国贸这样的核心地段，一个街角小铺，租金就能轻轻松松过万，还一铺难求。

现在呢？不仅价格腰斩成这样，还有不少铺子租不出去长期空置，业主的心都在滴血。

为什么这么惨

底商越来越难活，从表面看，可能是因为消费降级、租金太高、电商冲击…

不得不说，这些确实是“杀死”底商的几大诱因。

但楼Sir认为，最本质的原因在于：开发商、业主、租户三方需求的严重错配。

开发商追求的是利润最大化，商铺怎么好卖、怎么能卖上价，就怎么来。

于是我们看到，几乎所有底商，都被拆成单个小铺，高单价、低总价，卖完了事。

丨某楼盘底商实景 楼Sir拍摄

而业主，买铺就是为了投资，要的是高回报率，持有40年，越快收回成本越好。

他们手握绝对话语权，业态、品牌全不管，说白了谁给的租金高，铺就租给谁。

但租客呢？他们要的是稳定经营，要租金低一点，客流多一点，环境好一点。

你看，三方的诉求，根本就是拧着的，最终就形成了一个无解的恶性循环。

开发商只卖不管运营，产权碎片化，从一开始，就注定商铺不会有统一的规划和运营。

业主只认租金不管业态，导致业态乱七八糟，消费体验拉胯。

而租户赚不到钱，必然频繁撤店，空置率上升，整条街死气沉沉。

丨小上大量商铺转让

一圈下来，没有赢家。

开发商虽然卖掉了铺子，但底商越做越烂，直接拉低整个小区的品质，间接砸了自己的品牌和口碑。

业主呢？租金从十年前200-300元/㎡跌到今天30-200元/㎡，月供都包不住，铺子空半年租不出去。

丨海口某社区底商实景 楼Sir拍摄

越来越多社区，开始“舍弃”底商了

说到这儿，不知道大家有没有注意到一个细节。

海口的新盘，正在大幅缩减底商配比，甚至彻底“剥离”底商。

比如，海口顶豪中海丨南海·叁號院，住宅一层全部做了架空会所，商业单独集中设置，传统底商直接消失。

再比如，热门四代宅大华·星屿，直接全域抬板，商业功能被彻底剥离。

还有，最近爆火的仁恒·雲启西岸，同样选择将一层让位于社区配套，而非传统底商。

丨仁恒·雲启西岸架空层实景

开发商集体“抛弃”底商，这绝非偶然。

而是当下市场，对纯粹居住环境最理性的选择。

当然，底商不会彻底消失，社区永远需要便利店、水果店、小药房，这最后一百米的刚需，谁也替代不了。

只是那个“一铺养三代”的时代，真的一去不返了。

底商的价值泡沫正在被挤破，售价和租金会逐渐回到合理的区间。

那么，海口的底商，究竟还值不值得入手？

楼Sir的答案就两个字：慎入。

如果你不是手握大量闲钱，做好了五年以上空置准备，不靠租金过日子的资深玩家，那就别碰。

如果你本身有自己的生意，确实有经营需求，那另当别论，但即便如此，楼Sir也劝你，租一个就够了。

为啥？前面说得很清楚了，租客至少还有退路，业主真是想跑都没路。

总之一句话：纯投资，别碰！自用，只租不买。

当然，如果你实在钱多没处花，就当我没说。

好啦，关于海口底商的话题，今天就跟大家聊到这儿。

屏幕前的各位，你们有没有投资商铺的经历？手里的铺子如今还在“下蛋”吗？欢迎来评论区聊聊你的故事~