江苏
本文首发“拾榴询财”公众号
楼市 828 新政”落地之后，不少开发商是真的慌了。
周六，我和开发商朋友聊完之后，在 16 号内参写了一篇《未来新房会涨价？是的》。
后来还想再约她，难了。说公司会太多，接下来有一轮大调整。当务之急是回笼现金流，银行那边有新要求了。
新政还有一个确定性变化，就是未来新房会越发小众，走高端化，做不出品质，开发商就要死。
二手房会越来越主流，不断提供性价比，面向普通家庭。
01
最近很多人来问我，二手房到底能不能下手了。
照例先给结论。
买了不住，别下手
长期没成交的小区，别下手
l租售比低于 2% ，同时又没有稀缺性和流动性的，暂时别下手
再泼一盆冷水，绝大多数房子的投资属性已经没了（不要抱有幻想）。
很多人喜欢用“ K 型分化”来形容现在的楼市，我更愿意用“ i ”。
上面那个小点，是数量越来越少、总价越来越高、产品越来越好的新房市场，服务少部分高净值改善需求，而且新房迭代周期也在缩短，今天还是豪宅标杆，两三年之后，就可能被下一代产品甩在身后。
下面那一长竖，才是真正庞大的市场——存量房和二手房。
绝大多数普通家庭的住房需求，最终都会回到这里。
02
基于近期成交，我有一个判断。
一线和新一线城市，二手房已经进入到相对稳定的状态，大部分房子基本结束了大跌调整。
眼下正在发生三种情况。
一种是炒房客没有完全出清，随时会继续补跌。
一种是炒房客基本出清，前期超跌的小区开始修复。有人把它理解成反弹，逻辑不对。
一种是房龄增加、产品落后带来的正常折旧。
当房价不再围绕炒作和情绪波动，而是回到真实居住价值运行的时候，对于自住的人来说，反而是一件好事。心里踏实，就敢买了。
03
过去几个月，我看了上百套二手房。
买房人越来越在意楼层、采光、住得舒不舒服。
大家比较认可的好房子都有一个共同特点，小区流动性好。
什么叫流动性？小区一直有人看，有人买，市场认知比较统一。
我的方法是拉最近三个月的成交、带看和挂牌数据，看真实去化速度。再对比过去六个月和一年的成交变化，判断趋势。最后借助AI，把这个小区放进整个片区比较（不要先告诉AI结论）。单看一个小区，很容易误判，放到周边七八个同类项目里，强弱马上就出来了。
这一轮，不少次新房在跌了 30-40% 之后，性价比开始显现，走出独立行情。
它们有几个共同特点。位置不差，配套完善，交通便利，房龄在 10 年以内，物业管理不错，炒房客大部分出清，学区不能说好，但也不差。
还有一点，以前很少有人关注，现在越来越重要，就是居住人群稳定，最好以中青年家庭为主。
邻居和物业，正在成为稳定二手房房价极为重要的因子。
有没有负面因子呢？我觉得是房龄和房屋质量。
从房龄看，20 年是一道大的分水岭，10 年以内看产品，10-20 年看维护。从房子质量角度，高周转最疯狂那几年（ 2018 年前后）开发的项目要注意，后来的保交楼项目，我更不推荐。
04
老小区能不能买？
能。
不少成交比较活跃的老小区，价格已经接近真实居住价值，租售比也明显改善。这类房子，最大的卖点就是位置好，商业配套和交通更是没的说，缺点就是老。
能卖得上价格的，要么小区环境还可以，物业给力的，要么就是一楼有院子，现在很稀缺。
想买这种房子，一定有你的原因，多看几次，只要喜欢，满足真实居住需求，没问题的，但要做好一直住下去的心理准备，后期流动性会慢慢消失。
如果非要提醒，没电梯的话，高楼层千万别碰，这是无解。
05
郊区的房子到底能不能买？
无论是库存还是二手房，买房的决定不在于区域的判断，而是房子能带给你什么样的生活品质。
不仅仅包括那一百多个平方和更好的装标，还有通勤、配套、教育、医疗。
所见即所得，不要对以后有太多幻想。
所以外人帮不了你做决定。
我写这里，猜到评论区会有人说，房子还要继续跌......
在目前这个周期里，最理性的选择是不买房，但房子从来不只是一项资产，而是你未来很多年生活的方式。
再讨论房价见底没有，意义不大了。
真正担心的无非三件事，房子会不会出现非正常下跌，未来几十年贷款能不能还得起，以后卖的时候没有人接盘。
都想明白了，又有真实居住需求，现在可以下手，这就是我今天这篇文章想表达的内核。
哎，又写长了！
做个预告，本周我们将更新《警惕！物业大撤退》。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
