828新政落地，我们有12点建议

2026年9月6日，“后828新政”时代第九天。

新政几乎重置了中国房地产发展模式，也重构了中国地产开发企业的资金链，影响不可谓不大。但我们仍认为，828系列新政所倡导的，是正确方向。于人民有利，于企业有利，房地产发展将更为稳健，也更为健康。

在新旧模式转换阶段，必然涉及衔接、过渡等方面问题。围绕这些问题，我们充分与市场各方主体深入交流，针对一些共性问题，提出如下建议：

1.集团对项目公司股东借款可否适当降低利率？

当前房地产项目启动资金多依赖集团给予的股东借款。828新政后，竣备放按揭时点后移，导致项目前、中期贷款规模变大，有息负债增多，利息支出增加。开发贷利率约在2.4~4%之间，但很多股东贷款利率高于开发贷，在6~8%之间甚至更高。828新政后，开发项目利息支出明显增加，回报率明显下降情况下，股东贷款利率可否适当下调，最多略高于开发贷利率。

2.投拓测算可否设置更高“冗余”区间？

828新政前的拿地测算模型已经失效，需要重构。在重构的过程中，在成本收益测算项中，成本部分应预留足够冗余空间。因为回款结点与工期密切相关，而工期易受多方不可控影响，天气条件、自然灾害、周边市政设施、施工社区关系甚至重大活动等，都可能导致回款时点进一步后移，带来更多利息支出，吃掉利润。提高冗余部分后，地价上限就更为充分合理，避免从拿地阶段就积累风险。

3.土地出让金分期缴纳，可否免除利息？

828新政中包含允许开发企业分期缴纳土地出让金政策。此举说明中央政府在制定政策时，已经充分考虑到了对开发企业资金链的影响。国内一些城市也已尝试分期收取土地出让金。中央政策定大框架、大原则，地方政府出台细则，对其中各环节做出更具体的规定。分期的时间是否可以适当延长，如允许在1-2年内分期付清；同时通过降低、免除分期支付所产生的利息，减轻开发企业资金的阶段性负担。以此确保新旧模式、运营节奏切换过程中房地产业资金链保持稳定。

4.预售资金监管是否可以更为灵活？

监管预售资金，是期房时代的产物，从严监管预售资金，对降低期房风险，保障购房人权益起到了重要作用。828新政后，封顶预售、竣备按揭放款，房地产项目工程完成度已经大幅提升，烂尾不能交付风险大为降低。此种情况下，可否考虑优化现有预售资金监管制度，综合考虑资信水平等因素，形成不同等级的重点监管额度，重点监管额度以外的预售资金，可由开发商提取用于支付工程款项等支出。这有利于在安全前提下，提高资金使用效率，也可以避免工程企业账期因开发商回款时点后移而过度拉长。

5.与开发相关审批手续可否更多采用并联办理方式？

后828新政时代，时间是开发商资金链的重要影响因素，而办理相关审批手续存在一定时间成本。过往，串联审批居多，通俗说，上一项审批办结，下一项审批才能启动。可否考虑将并联审批逐步纳入开发事项相关审批流程办理当中？即在多项行政审批办的资料提交，审核等工作可同步开展，在上一项办结时，下一项的资料审核已经完成，可根据上一项办理的情况直接进行审核，从而节约时间。能让开发商早开工，早竣备，早回款，顺畅资金流运转。

6.“容缺办证”可否制度化、标准化？

828新政给土地出让金分期缴纳留出了空间，地方出台细则时，希望能对配套各环节都予以明确。例如，按照原规定，土地出让金缴纳完成才能办理土地证，而土地证又是此后各项审批手续的起点，那么，“容缺”的情况下，怎么办证，如果能有一个相对统一的操作细节、办法，更有利于提高审批效率，压缩从拿地到开工的时间。

7.可否分楼栋实施竣工验收？

“竣备放按揭款”是对开发商现金流影响最大的因素。从确保购房人权益，同时平衡开发商资金运行的角度出发，可否采用分楼栋方式实施竣工验收，完成备案？即竣工一批，验收一批，备案一批，回款一批，随竣随验随备案，改变原有集中竣工验收备案的方式。这样，既能充分保护购房人的权益，又能使开发商尽早符合828新政规定的回款时点，有利于房地产资金链的健康平稳运行。

8.可否论证办理竣备的同时即办理现房销售许可？

目前，竣工验收备案和现房销售许可是分开办理，且需要办理完大产权才能办理现房销售许可。828新政后，开发商资金链时点全部大幅后移，因此，每一个环节的时间都十分“宝贵”。从这个角度出发，可否考虑在办理竣备的同时，即同步办理现房许可，这样，竣备回款和现房销售回款，可以实现无缝衔接，避免资金运行的空档期。

9.可否优化竣工备案验收流程，实现统一验收？

竣工验收备案涉及规划、消防、市政等多个部门，流程较长。828新政后，竣备成为按揭放款时点。从这个角度出发，可否优化竣工备案验收流程，所涉多部门协同工作，提高验收工作效率，缩短竣工备案这一环节时间。

10.对于现房销售收取定金的额度、用途、管理、使用等作出更明确规定

828新政目前只规定了现房销售可收取少量定金，但没有作出更具体的规定。地方政府可以根据市场情况，在不违反现行法律法规的情况下，尽快明确定金性质，是定金，还是“订金”，这关系到能不能退的问题，也关系到开发商锁客的问题，还关系到资金运行的计划问题。同时，还应尽快明确这笔资金的用途，可否支付工程款等，这些不仅是购房人权益的问题，也关系到开发商的资金计划安排。

11.如果能做到拿证即开工，那是最理想的状况

虽然土地全面招拍挂以来，熟地出让是基本要求，但是，由于各地情况不同，招拍挂拿地的“熟”度也不同。有的七通一平，有的三通一平，有的虽然地块本身已经熟地，但周边市政配套等因素存在制约，比如水电气热的起初设施、代征道路等，开发商无法做到拿地办证立刻就开工。这些因素不是开发企业能够左右的，却直接影响工期，进而影响竣备回款。在后828新政时代，这些都事关开发商能够理顺现金流，避免意外情况导致的资金断档。如果确实影响开工，部分土地出让金是否可相应后延缴交时间。

12.对特殊区域、特殊施工条件的项目，予以针对性处理

“竣备放按揭”制度下，工期异常重要。现实当中，工期易受多方因素影响。如在一些城市的特殊区域，特殊时段，施工是无法开展的，遇上更特殊的因素，甚至会直接停工。对于这种特殊区域的项目，应有特殊机制予以支持或处理，避免因非市场、非企业因素，导致开发项目资金运行出现不可控或断档而诱发风险。

延展阅读

★★攸克近期文章推荐★★

(点击图片即可阅读)