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北外滩置业新选项｜实地踩盘中粮北外滩壹号，解读滨江地块背后的置业逻辑
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作者：@一房一万谈起上海城市豪宅的发展脉络，滨江资源永远是绕不开的核心话题。一座国际化都市的江岸沿线，从来都不只是一条自然水景带，更是城市发展进程当中，土地价值不断沉淀、资源不断聚合的黄金走廊。纵观上海多年新房市场的走向，滨江沿线住宅产品的价格走势，一直都是楼市当中极具参考意义的风向标。

一座板块想要完成价值跃迁，并非短期热度炒作就能够实现，更多依靠城市长期规划落地、配套资源迭代、土地资源收紧等多重因素共同加持。而土地的不可再生属性，注定了滨江沿线可供开发的纯住宅地块会越来越少。当市面上能够直面黄浦江、占据核心滨江区位的宅地逐年递减，滨江住宅的收藏属性，也慢慢被越来越多改善型买家看见。

在上海滨江置业的圈子里，购房者对于滨江住宅的挑选标准一直有着较高的要求。大家选择滨江，不单单是为了一扇能够望见江水的窗户，更多看重地块所处的城市站位、社区整体规划品质、住宅产品的居住舒适度，以及整个板块未来长期的成长空间。多重条件叠加之下，核心滨江住宅的置业门槛，一直处于高位运行的状态。

我们不妨把视线投向上海几处成熟的滨江置业板块。陆家嘴、黄浦滨江、徐汇滨江这些大家耳熟能详的热门板块，近年上新入市的新房项目，成交单价已经站上 19 万 /㎡的区间。同一圈层之内，多个新盘相继入市之后，板块的价格底盘也在慢慢抬升。金茂璞元在 2025 年 8 月正式入市，项目成交均价来到 16.6 万 /㎡；绿城・潮鸣外滩 2026 年 3 月首开，备案均价 17.5 万 /㎡。一系列新盘的入市，也侧面印证了外滩‑陆家嘴黄金三角一带，豪宅市场的价格水位正在稳步抬升。

就在这样的市场大环境之下，北外滩板块上新了一个关注度颇高的新项目 —— 中粮北外滩壹号。项目过会均价 143868 元 /㎡，项目西幢 201 室房源总价约 2188 万起，目前这套房源已经完成去化。横向对比周边已经入市的新盘价格，该项目的定价，在整个北外滩滨江新房市场当中，拥有不错的价格优势。最近一段时间项目已经正式开启销售，市场来访热度持续走高。本期我们就来到北外滩实地探盘，从地块起源、社区规划、户型产品、内部配套、外部城市资源多个维度，完整拆解这一座中粮大悦城旗下第五座壹号系作品。

地块溯源，落子北外滩黄金三角核心版图

时间回溯至 2023 年 9 月 5 日，大悦城控股上海大区拿下虹口区北外滩 116 街坊地块，也就是如今大家看到的中粮北外滩壹号。单单从地块区位上来看，它就已经站在了北外滩规划红线范围以内。熟悉上海城市格局的购房者都清楚，外滩、陆家嘴、北外滩三者，共同组成了上海经典的黄金三角商务区。三块区域隔江相望，互为呼应，共同撑起上海核心滨江商务区的城市封面。

我们把地块的四至边界铺开来看：项目东侧抵达保定路，南侧临近昆明路，西侧毗邻 hk367‑03、hk367‑04 地块，北侧直达唐山路。整个项目总用地面积约 23849.2 平方米，地块容积率设定为 1.95，总计容建筑面积 4.65 万㎡。这块土地最为难得的一点，就是地块属性十分纯粹。在如今上海内环核心出让的宅地当中，不少地块会附带商业办公配建、自持住宅、保障型房源等相关建设指标。而中粮北外滩壹号这块地，属于少有的无商办配套、无 15% 自持住宅、无 5% 保障房的纯居住用地。

纯住宅地块带来最直观的好处，就是未来入住之后，整个小区的人群圈层相对统一，社区内部的管理、居住氛围也会更加纯粹。不用区分住宅、商业客流，业主日常归家动线，社区园林空间都可以给到居住者更安静私密的居住环境。

项目整体的产品排布，采用高层大平层 + 海派风貌别墅的组合形式。社区规划 1 栋 24 层的高层住宅，加上风貌别墅组团。高层住宅一共规划 90 套房源，户型建筑面积区间锁定 185‑228㎡天际大平层；风貌别墅组团共计 118 套房源，户型跨度更大，建筑面积覆盖 130‑350㎡，其中 203‑205‑230㎡的户型占社区房源总量的 83%，属于社区当中的主力户型。整个社区全部房源加在一起仅 208 户，属于低户数、低密度的内环改善社区。户数少，也就意味着后期社区公共资源人均占有率更高，业主在会所、园林等公共空间使用时，不用面对过高的人流压力。

建筑美学：红砖陶板遇上石库门，新旧海派美学碰撞

看完地块基础规划，再来聊聊项目的外立面设计。建筑外立面就是一个社区给到城市、给到业主的第一印象。高层楼栋外立面采用多种材质复合打造，主体选用仿红砖陶板，搭配古铜色铝板、白色石材再加上大面积玻璃幕墙组合而成。多种材质搭配在一起，既保留虹口片区老上海的历史氛围感，又通过大面积玻璃，赋予现代住宅通透轻盈的现代感。

风貌别墅组团则选择复刻上海经典的石库门建筑底蕴。不过项目并没有照搬传统里弄住宅的设计思路。市面上很多风貌别墅产品，受制于历史建筑风貌管控，窗户面积偏小，室内采光容易受到限制。而中粮北外滩壹号在风貌别墅的设计过程当中，适度拉高窗墙比，扩大采光面，在保留石库门建筑韵味的同时，解决传统老里弄建筑采光偏弱的痛点，让室内空间更加敞亮通透。

归家路线的设计，同样延续海派顶奢的设计思路。从社区外部进入园区，依次经过社区大堂、大堂序厅、单元入户大堂，层层递进的空间序列，一步步完成从城市公共空间过渡到私人居住空间的转换，归家的仪式感，就在这条循序渐进的动线当中慢慢建立起来。整条归家动线统一的设计语言，也保证了社区公区审美风格的完整统一。

下沉会所配套｜CCD 操刀 1800㎡私享空间，多元生活场景落地

对于内环低密豪宅社区而言，会所配套已经成为改善买家重点考察的板块之一。虽然小区总户数只有 208 户，开发商依旧深挖地下三层空间，打造了建筑面积约 1800㎡的业主专属会所。我们简单换算一下会所资源与业主户数的配比，人均可享有的会所面积，放在上海一众改善新盘当中，拥有不错的竞争力。

项目会所邀请 CCD 香港郑中设计事务所主持设计。CCD 在全球高端酒店设计领域积攒了大量成熟的实操案例，也是不少高端五星酒店的御用设计团队。从目前流出的会所效果图当中，我们能够感受到偏沉稳内敛的老钱风设计基调，没有过度张扬浮夸的装饰元素，依靠材质、光影、空间布局，营造出安静高级的社交氛围。

会所内部的功能分区十分丰富，可以满足业主不同场景的社交、休闲、健身需求。社交宴会板块，规划私宴厅、茶室、专属酒吧空间。逢年过节邀请亲友到家做客，或是有商务圈层小型会客需求，都可以选择会所私宴空间，不用占用家里的客厅，既能保证居家空间的私密性，又拥有独立的会客场地。

健身康养板块设置瑜伽健身区，空间搭配大面积落地窗，自然光能够充分洒进室内。天花格栅造型搭配复古拼花木地板，把海派文化元素悄悄融入健身空间当中。恒温泳池是会所当中一大亮点，泳池周边搭配垂直花园庭院景观体系，一边游泳一边能够欣赏到庭院绿植景观，弱化室内泳池封闭压抑的感受。

除此之外会所还设置雅集共聚空间，除阅读、棋牌这类比较常见的功能之外，会所内部额外规划一处舞蹈录音室。这样的配套设置，在上海新建的豪宅会所当中并不多见，可以给到业主更多元化的兴趣活动空间。壹号系过往项目已经积累了成熟的会所运营经验，后期会所落地呈现效果，也是后期值得大家持续关注的一大看点。

走出会所来到社区地面园林，景观团队规划八大主题景观场景。场景设计兼顾历史底蕴与现代审美，既有梧桐巷道，复刻老上海街区静谧松弛的氛围；也打造充满艺术气息的现代庭院。多种场景串联在一起，把整个社区园林打造成可供业主漫步、停留、社交的户外生活剧场。

高层户型深度解析，185‑228㎡改善四房，大平层居住样本

高层天际大平层一共推出两款主力户型，建筑面积分别为 185㎡与 228㎡，两款户型全部采用准一梯一户布局。电梯厅可以作为业主独立使用的过渡空间，在入户之前，就拥有一块属于自家的缓冲区域，既提升居家隐私性，也可以拓展一部分收纳空间。

先来看看建筑面积约 185㎡四房户型。这款户型采用大家认可度很高的飞机户型格局，三开间朝南，做到南北通透。户型内部动静分区清晰，活动区与休息区相互分离，家人之间的生活干扰可以降到很低，全屋通风采光条件表现均衡。

进门之后独立玄关空间，承担起居家第一道屏障，入户之后有足够空间放置鞋柜、随身行李，保障室内客厅空间的私密性。客餐厅采用 LDKB 一体化布局，客餐厅整体面积约 55㎡，整体空间方正开阔。一体化的大通厅，打破各个功能区的墙体隔阂，一家人可以在同一个开放空间互动交流，也能够摆放大型家具，满足大家庭聚会的需求。

户型的主卧打造全套房设计，空间尺度宽裕，后期业主可以自行规划步入式衣帽间。独立卫生间配置双台盆、大浴缸、独立淋浴区，功能分区完整。对于长期自住的改善家庭而言，主卧套房的完整度，直接影响日后居住的舒适感。

建筑面积约 228㎡四房天际大宅，在 185㎡户型的基础之上，再次放大空间尺度。这款户型做到四开间朝南，在当下上海内环新盘的四房产品当中，四开间朝南属于比较难得的设计。边厅面积超 50㎡，开放的大横厅空间，能够适配多种居家生活方式。

户型设计约 270° 环幕观景面，室内采光面进一步拓宽。居住在高区楼层，站在窗边就能够眺望陆家嘴城市建筑群以及黄浦江的江景风光，城市景观资源尽收眼底。主卧套房建筑面积达到 50㎡，包含超大主卫以及衣帽间，空间尺度已经可以和市面上建面接近 300㎡的大户型相比较。

室内精装设计交由梁志天团队执笔操刀。梁志天在内地高端住宅室内设计领域拥有诸多经典作品。全屋精装选材标准看齐壹号系过往项目，空间当中大量奢石装饰，加入多处弧形工艺细节。全屋家电厨卫品牌清单，也能够看出开发商的投入力度。西厨岛台选用宝格丽大理石打造，厨房龙头水槽选用铂浪高产品；全屋净水系统配备霍尼韦尔前置过滤器、全屋软水、末端净水设备；燃气热水器选用意大利法罗力；卫浴洁具龙头花洒采用德国唯宝、当代等国际品牌。除此之外，全屋搭载华为智能家居控制系统，全屋的智能设备可以统一联动，给到业主现代化的智慧居家体验。

多维城市配套环绕，享受北外滩成熟的城市资源红利

买内环住宅，除了看社区本身产品力之外，板块成熟的外部城市配套，也是影响居住幸福感的重要一环。接下来我们从轨道交通、自驾路网、商业商圈、生态休闲几个方向，梳理项目周边现有的城市资源。

轨道交通出行层面，地块周边三条地铁线路环绕。步行约 360 米，即可抵达 4 号线、12 号线换乘站大连路站；步行约 560 米，到达 12 号线以及在建 19 号线的提篮桥站点。依托现有地铁线路，乘坐地铁前往人民广场、陆家嘴仅 4 站路程。等到在建 19 号线未来全线贯通之后，这条南北走向的轨道交通大动脉，能够串联起世博、前滩等多个滨江板块，业主跨区域出行会更加便捷。

自驾出行路网同样通畅，地块向北大约 300 米即可驶入北横通道；向南行驶约 1 公里，就能抵达新建路隧道、大连路隧道，两条过江隧道可以快速直达浦东陆家嘴片区。从项目自驾去往陆家嘴、外滩、北外滩核心商务区，车程大多控制在十分钟上下，通勤效率可观。

商业资源方面，项目处于虹口成熟商圈覆盖范围之内。项目距离瑞虹天地太阳宫直线约 350 米，距离北外滩来福士大约 600 米，到白玉兰广场约 1 公里。大型商业体距离社区不远，闲暇逛街购物、聚餐看电影，都可以步行抵达。后续板块内还有 SKP 商业项目规划落地，等到商业建成运营之后，整个北外滩商圈的商业能级还将迎来新一轮升级。项目半径 3 公里范围之内，外滩、陆家嘴、苏河湾等多个核心商圈资源，都可以纳入业主的生活版图。

生态休闲资源同样十分丰富，北外滩板块规划 22 公顷无车漫步区、3.5 万㎡航海公园与中央绿地，还有总长 3.4 公里的滨江休闲岸线。饭后散步、沿江慢跑、周末户外休闲，业主都拥有开阔的滨江生态空间可以选择。

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