开发商的半年报：千亿只剩“保中华”，万科碧桂园还躺在“ICU”

楼市调整转眼来到第六个年头。随着2026年下半年开发商的半年报陆续揭榜，这份成绩单简直让人心里发凉。曾经叱咤风云的房地产江湖，如今已经被残酷的现实彻底改写。

翻看各项指标你会发现，千亿房企的门槛如今成了难以逾越的天堑，整个行业里依然坚挺的仅剩保利、中海和华润，可谓是只剩“保中华”。曾经的老大哥万科和碧桂园，双双交出了百亿亏损的答卷，可以说是还躺在“ICU”里靠变卖资产艰难求生。

现在的焦点根本不是卖房赚不赚钱，而是企业能不能活下去。其实关于楼市分化，之前网上就有一个普遍的探讨。八月四日，房企一年一度的年中销售成绩单正式对外公布。一组 1.8 万亿的销售数据，直接把当下楼市冷暖分化的真实状态摆在大众面前。

从统计数据来看，今年一到七月，百强房企销售总额突破 1.8 万亿元，整体降幅持续收窄，整个行业正在缓慢筑底企稳。不过季节性淡季带来的冲击十分突出，七月单月销售额环比大幅下滑超过三成，市场热度出现阶段性回落。

一边是成交数据走低，另一边局部项目依旧热度不减，热闹与冷清在房地产市场同步上演。行业洗牌还在持续推进，千亿房企阵营已经扩容到五家，央国企头部优势不断巩固。中小房企数量持续减少，大量腰部房企正在加速出清。

楼市已经进入极致的结构性行情。当时很多人认为千亿阵营还在扩容，但看最新的开发商的半年报，千亿阵营其实大幅缩水。刚需楼盘冷热不均，分化进一步加剧，核心城市顶豪项目逆势走红，开盘就能够实现热销。

结合前七月完整的房企销售成绩单，可以看清当下楼市的真实底色、行业分化格局，以及高层定调之下，下半年楼市存在的政策机会与市场走向。

中指研究院统计数据显示，今年一到七月，百强房企销售总额达到 18042 亿元，同比的降幅相比前六月收窄 0.6 个百分点。但是环比维度的数据并不乐观，七月单月百强房企销售额为 2179 亿元，对比六月下降幅度超过三成。

机构方面表示，每年七月本身就是新房市场传统销售淡季，房企月度成交出现环比回落属于季节性现象。我们把时间拉长看，以为大家都能吃肉，现实是利润榜上只剩保中华在苦撑。从宏观政策层面来看，相关会议将房地产纳入切实筑牢安全屏障框架，把稳定市场提升到更高的安全维度。

市场普遍预计短期相关政策会进一步发力，因城施策的实施力度有望继续加大。今年上半年，地产百强房企全口径销售总额为 15863.6 亿元，截至七月末，这一数据增长至 18042 亿元。简单计算可以得出，七月单月百强房企销售额为 2179 亿元。

对比来看，六月单月销售额 3570 亿元，五月单月销售额 3288 亿元，七月的销售规模出现了十分明显的回落。具体到头部房企，上半年销售额突破千亿的企业仅有保利发展、中国海外发展、华润置地三家。进入七月之后，千亿阵营新增招商蛇口、绿城中国，头部千亿房企数量来到五家。

五家房企前七月全口径销售业绩分别为 1500 亿元、1494 亿元、1306 亿元、1098 亿元、1070 亿元。以前大家以为万科能高枕无忧，现实却是亏损百亿还躺在ICU里挣扎。保利发展与中海地产之间的销售竞争依旧十分焦灼。

今年前六个月，保利发展全口径销售数据比中海地产高出 8 亿元。等到前七月统计周期结束，保利发展的领先优势已经收缩到只有 6 亿元。切换到权益销售金额维度，行业排名又发生变化。中海地产排在行业第一位，前七月权益销售金额 1374 亿元。

保利发展以 1182 亿元排在第二位，二者权益销售业绩差距达到 192 亿元。在五家千亿房企之后，建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团、万科 A 占据销售榜单六到十名。这种腰部出清的惨淡现象，在最新出炉的开发商的半年报中愈发刺眼。

前七月全口径销售金额分别为 733 亿元、667 亿元、556 亿元、512 亿元、416 亿元。对比去年同期，中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂等房企，前七月销售额实现同比正增长。之所以能够逆势增长，一方面是这些企业近些年把货值大量布局在核心城市，充分吃到核心城市市场修复带来的红利。

另一方面企业持续对产品进行迭代升级，帮助旗下项目拿到更好的去化结果。中指研究院给出一组对比，今年一至七月，行业千亿房企一共五家，和去年同期数量持平。百亿房企共计 39 家，相比去年同期减少 10 家。

头部企业守住阵地，腰部企业规模收缩，这组变化代表房地产行业洗牌已经进入深水区。机构分析认为，千亿房企数量维持不变，说明头部央国企依靠核心城市布局、规模优势、产品溢价、品牌信用以及稳定交付的能力，稳住自身市场地位。

百亿房企数量大幅下滑，则说明不少规模房企同时遭遇新增货值不足、存量房源难以去化两大难题，企业规模不断收缩。伴随着各地市场持续分化，房企之间的销售表现差距还会进一步拉大。普瑞树脂研究中心同样指出，房企销售业绩正在走向深度分化。

按照权益销售额划分，央企的抗下跌能力最强，跌幅大于 30% 的企业只占到 18.2%。国企内部表现差距很大，有 26.1% 的企业降幅超过 30%。混合所有制房企当中，半数企业跌幅突破 30%，几乎没有出现业绩高速增长的案例。

面对这种冷热不均，受碧桂园等民企风波影响，当下的市场信心依然脆弱。民营房企接近八成企业业绩负增长，但依旧有 15.2% 的企业实现逆势高增长，这部分深耕区域市场的房企展现出很强经营韧性。

房企销售整体回落的趋势，也反映在全国新房成交数据上面，七月新房市场整体成交出现季节性走弱。克而瑞地产研究数据显示，七月新房进入传统淡季，全国重点五十城市新建商品住宅成交环比回落 25.6%，成交面积来到 1069 万平方米。同比下降 4.8%，降幅相比上个月扩大 2.6 个百分点。

前七月累计成交面积大约 8299 万平方米，累计同比下跌 10.9%。分城市能级观察，一线城市七月成交面积约 150 万平方米，环比下降 32.8%，同比小幅下降 5.7%。二十三个二线城市成交面积约 642 万平方米，环比回落 25.1%，同比下降 4.8%。

二十三个三四线城市成交 277 万平方米，环比下降 22.2%，同比下降 4.1%。整体市场转淡的大环境之下，楼市内部撕裂感十分强烈。部分城市顶级豪宅、高端改善楼盘依旧能够拿下热销成绩。

顶级豪宅市场当中，杭州望天际项目七月十六日首次开盘，推出 66 套江景房源，三小时就全部卖完，整体销售额大约 33.6 亿元，项目最高单套房源总价突破 1.52 亿元。普瑞树脂研究中心分析，顶豪项目能够热销背后逻辑高度统一。

不可复制的地段资源，叠加过硬的产品实力，让这类房产受到市场大环境波动的影响相对有限。刚需楼盘的处境则完全不同，市场表现冷热不均。能够精准做到低总价、现成配套、产品符合市场新规的项目，可以实现快速走量。那些位置处于远郊、产品实力偏弱的楼盘，就要面对巨大的去化压力。

今年前七月，各地依旧在持续出台各类楼市支持政策。中指研究院统计，截止七月二十九日，全国各地发布房地产相关政策数量已经超过 680 条，政策出台频次高于去年同期。市场运行呈现出总量筑底、结构高度分化的特征。七月三十日，相关会议召开，着重强调稳定房地产市场。

中指研究院对比过往会议记录表示，去年七月底的经济相关会议当中，没有明确提到房地产。今年两次研究经济工作的高层会议，都重点提及稳定房地产市场，并且把房地产纳入切实筑牢安全屏障框架。

和往年对比，今年相关表述具备更强主动色彩，稳定市场被提升到更高安全维度，房地产行业定位得到进一步升级。在筑牢安全屏障的要求之下，机构判断各地因城施策力度还会继续加大。核心城市现存限制性政策存在优化空间。

后续会有更多城市采用发放购房补贴、提升公积金支持力度、推进住房以旧换新、增加高品质住宅供给等手段，释放住房消费需求。上海易居房地产研究院副院长严跃进提出，最近两年房地产政策总基调一直十分清晰，核心就是要维持房地产市场整体稳定。

回看今年市场表现，新房、二手房市场整体维持相对积极的走向，但是市场复苏路上依旧存在不少不确定性，大众对于未来市场的预期还需要继续巩固。严跃进认为，地方政府要继续把稳定房地产市场作为重点工作，并且从多个方向落地具体举措。

第一，加快打通卖旧买新完整链条，激活二手房置换需求，以此带动新房市场交易热度提升。第二，持续推进房企债务风险化解工作，扎扎实实落实保交楼各项任务。

第三，积极探索房地产行业新发展模式，落地现房销售改革等相关尝试。综合全部信息来看，房地产行业总量还在筑底过程，政策托底的信号清晰且坚定。

各地因城施策还有充足发挥空间，购房补贴、公积金政策优化、住房以旧换新、现房销售改革等利好，后续还会不断落地，持续释放购房需求。不过政策托底不等于市场全面回暖，房地产不会迎来普涨行情。

核心城市优质地段，产品品质过硬的楼盘，才是穿越行业周期的核心底气。站在购房者角度，刚需群体可以多多关注政策红利，把握当下购房窗口期，优先挑选配套成熟、产品合规的高性价比楼盘。

改善以及高端置业群体，核心城市优质房产对抗市场波动、保值的属性依旧突出。放到整个行业层面，房企单纯依靠规模取胜的时代已经彻底结束。

做好稳健经营，持续迭代产品，深耕核心城市市场，才是房企未来活下去的关键路径。大浪淘沙之后，行业活下去的逻辑已经被彻底重写。

从华润、美的等房企毛利率逆势走高中不难发现，房地产的利润核心已经从赚开发的钱全面转向赚运营的钱。而8月底刚出台的现房销售新政，对资金链紧张的民企而言更是极高的生存门槛。

面对库存高企，市场需要的不仅是刺激，更是时间的修复。在这个千亿只剩“保中华”、万科碧桂园还躺在“ICU”的凛冬里，彻底抛弃过去的扩张幻想、坚定地向精细化运营转型，才是企业走出重症监护室的唯一解药。