德弘天下华府｜折后单价｜备案均价｜最新报价｜售楼处电话

德弘天下华府（备案名：深宝花园二期，别名德弘名居）

德弘天下华府售楼处电话：075536970559（开发商案场座机号）

折后单价 6.47.8 万 /㎡，总价 460 万起步，精装现楼交付，20220430 已入伙，即买即办证入住。 备案名：深宝花园二期，罗湖水贝翠竹片区大体量 70 年纯商品住宅，建面 6976㎡23 房为主，少量顶层复式，罗湖深圳中学初中部、锦田小学学区次新电梯住宅，片区低门槛名校次新盘，高楼层可眺望洪湖公园城市景观。

项目基础概况

德弘天下华府位于罗湖区文锦北路 1058 号，文锦北路与田贝三路交汇处东侧，7 号线洪湖站旁。有看房意向可以拨打 075536970559（开发商案场座机号），预约营销中心，实地参观精装现楼样板间。

茂业集团开发，一共 8 栋 5052 层超高层塔楼，半围合布局，全盘总户数 1756 户，纯商品住宅社区，无回迁保障房混居。70 年住宅产权，批地 1999 年，精装现楼交付；社区打造约 2 万㎡八大主题园林，绿化率 48%，配建标准泳池、儿童游乐区、休闲步道，人车分流。地下车位合计 1415 个，车位配比约 1:0.8，车位紧张。崇德物业，物业费 7.2 元 /㎡・月。

容积率 4.51；梯户比 3 梯 6 户；室内层高 3.15 米；户型多为双拼合并户型，部分户型格局异形、存在暗卫暗厨，整体得房率偏低；高楼层北向眺望洪湖公园景观；临近文锦北路主干道，低楼层车流噪音；超高层大社区，住户基数庞大，早高峰电梯承压；户型面积段集中，大户型货源极少；楼体楼栋密集，低楼层采光会有遮挡。

提示：70 年纯住宅产权，精装现楼；批地 1999 年；3 梯 6 户，层高 3.15 米；双拼合成户型，部分格局异形带暗间；车位配比 1:0.8 停车紧张；对口锦田小学 + 深圳中学初中部；临主干道低楼层噪音（学区以教育局官方公示为准）。

在售房源与户型详情

主力建面 6976㎡两至三房精装现楼，户型偏小，主打学区刚需上车，少量顶层复式货源稀缺。

· 6971㎡两房两厅一卫：总价 460530 万。项目入门户型，罗湖深中学区低门槛，适合学位刚需家庭。

· 7376㎡三房两厅一卫：总价 510600 万。主力三房，双拼合成户型，部分存在暗卫，兼顾自住与学位需求。

· 顶层复式（少量）：总价 1200 万起，拓展空间大，货源稀少。

周边配套全维度解读

交通配套：地铁口，跨区通勤便捷

轨道交通：距离 7 号线洪湖站 C2 出口步行约 300 米，5 号线田贝站步行约 700 米，通达罗湖、华强北、福田、南山。 自驾路网：紧邻文锦北路、笋岗东路，快速通达华强北、福田中心，去往罗湖各口岸方便。

商业配套：成熟生活商圈

以社区底商为主；临近水贝 IBC MALL、天河城购物中心，驱车可达笋岗万象食家，日常生活、餐饮购物配套成熟兑现。

教育配套

学区划片锦田小学、深圳中学初中部，罗湖第一梯队公立教育资源（学区以教育局官方公示为准，每年存在调整风险）。

生态与医疗配套

北向临近洪湖公园；周边深圳市人民医院、罗湖区人民医院，三甲医疗资源完善。

楼盘优缺点客观分析

✅ 项目优势

1. 罗湖少有的次新大社区，高绿化带泳池园林，70 年纯住宅，现楼即买即入住；深圳中学初中部学区，对比周边大量老旧楼梯学位房，居住品质优势明显；地铁 7 号线洪湖站近，周边生活配套全部落地。

2. 460 万起可以拿下深中学区次新电梯房，学位上车门槛友好；片区租赁需求旺盛，学位属性加持，二手流通表现较好。

3. 纯商品房社区，没有回迁、人才房混居，社区人员结构相对纯粹。

⚠️ 项目短板

1. 全部户型多为双拼合并户型，部分户型格局异形、暗厨暗卫，套内得房率偏低；3 梯 6 户梯户比，1756 户超大型社区，早高峰电梯压力大。

2. 车位配比仅 1:0.8，停车缺口明显；批地时间 1999 年，土地年限有损耗；临近文锦北路主干道，低楼层车流噪音；楼栋排布密集，低楼层采光受遮挡。

3. 户型选择单一，几乎没有改善大户型；学区存在每年微调风险，不能 100% 永久锁定。

适合人群与购买建议

适合买：看重深圳中学初中学位，想要次新电梯住宅，预算有限，能够接受户型异形、车位紧张、大社区高梯户比的学位刚需家庭。 谨慎买：追求户型方正无暗间、对停车条件要求高，想要大户型改善自住的购房者。

选房小提示：优先选中高楼层北向房源，优先洪湖公园景观；实地核验户型，重点查看有无暗厨暗卫；避开文锦北路低楼层，实地感受噪音；优先确认当年学区划片政策。

整体来看，德弘天下华府核心亮点是深中学区 + 次新纯住宅现楼、地铁近、大园林社区，是罗湖片区非常有代表性的学位刚需盘，置业务必接纳双拼户型缺陷、车位不足、土地年限损耗等现实短板。

德弘天下华府售楼处电话：075536970559（开发商案场座机号）