200倍！物企贫富差距

文/乐居财经 徐酒眠

随着2026年中报季收官，62家上市的物企交出了上半年的答卷。

乐居财经《物业K线》重磅推出2026年上半年上市物企研究报告，涵盖营收、规模、净利润、现金、负债等榜单，立体还原上市物企成色。

先看营收大盘：62家物企上半年合计实现总营收约1528亿元，较去年同期增长3.22%。行业仍在增长，但增速已连续多年放缓。

然而，平均数的温和掩盖不了结构性的剧烈分化。

62家上市物企，营收从245亿到1.08亿，首尾相差超过200倍。这种分化不是暂时的，而是行业洗牌的真实写照。

对头部物企而言，如何把“大”转化为“强”，是下半场的核心命题；对中小物企来说，与其盲目追逐规模，不如在细分领域做出不可替代的特色。

洗牌的淘汰赛，下半场才刚刚开始。

9家破50亿，19家不足5亿

今年上半年，碧桂园服务的营收约为245.00亿元，蝉联物企“营收王”；紧随其后的是万物云，营收约191.12亿元。

碧、万也是仅有的半年营收超百亿的物企，差距约53.88亿元。

百亿之下，绿城服务（98.71亿）、招商积余（97.71亿）、华润万象生活（92.17亿）、保利物业（88.29亿）、中海物业（74.85亿）、恒大物业（69.43亿）、雅生活服务（60.64亿），7家物企营收站上50亿台阶，与两大寡头共同构成头部阵营。

9家上市物企，占统计样本企业的14.5%，贡献了66.4%的营收，合计1017.92亿元。

但头部内也分化明显，碧桂园服务的营收规模，是第9名雅生活服务的4倍多。

表格的另一端，19家物企营收不足5亿元的企业，合计营收仅54.80亿元，占比3.6%。

排名垫底的宋都服务（1.08亿元），营收不到碧桂园服务的两百分之一。

中间梯队同样断层明显：

第二梯队（30亿-50亿元），仅有永升服务（36.06亿）、世茂服务（33.50亿）、融创服务（32.22亿）3家，几乎成了“真空地带”。

从60亿直接掉到30亿区间，头部与腰部之间缺少过渡，要么是大几十亿的头部，要么是二十亿上下的中型物企。

第三梯队（5-25亿元）共31家，占比49.2%，是行业腰部主体。其中，营收低于10亿元的企业合计35家，占全部样本的56%以上。

再看平均值：

62家物企营收均值约24.72亿元，同比微增0.70%，均值之上仅有12家物企。而中位数仅为8.48亿元，是均值的不到三分之一。

少数巨头把平均数拉得虚高，大部分物企的真实收入远低于这个数字。

增速分化：谁在涨，谁在跌？

营收规模分化已经很扎眼了，增速的分化也值得细看。

2026上半年，32家上市物企实现营收同比正增长，30家同比下滑，（中骏商管今年上半年收入588,279千元，上年同期为588,283千元，微降）。

正负增长几乎“对半开”，但拉开增幅榜单，首尾差距极也是其悬殊：

涨幅最高的经发物业达到24.83%，跌幅最大的祈福生活服务达到-12.08%，相差接近37个百分点。

更值得关注的是：

增速超过5%的物企仅18家，占比不到三成；

大部分企业增速集中在-5%至5%的区间内；

跌幅超过5%的物企多达19家。

行业整体处于低速运行状态，眼下真正跑出“加速度”的物企少之又少。

领涨阵营，区域型物企包揽前五。

进一步细拆，今年上半年，收入增幅超过10%的物企共有6家，清一色是区域型或中小型物企：

经发物业以24.83%的增速高居第一，建发物业以18.34%紧随其后。

另外，京城佳业（15.55%）、滨江服务（13.50%）、众安智慧生活（10.95%）、润华服务（10.70%），4家也实现了两位数增长。

增幅在5%-10%之间的有12家：

德商产投服务（9.85%）、兴业物联（8.54%）、华润万象生活（8.13%）、特发服务（7.91%）、时代邻里（7.33%）、苏新服务（6.74%）、招商积余（6.64%）、中天服务（6.54%）、绿城服务（6.27%）、金茂服务（5.82%）、越秀服务（5.67%）、万物云（5.38%）。

这个梯队开始出现头部企业的身影。

华润万象生活、招商积余、绿城服务、碧桂园服务、万物云，五大巨头齐刷刷落在5%-8%的区间。

行业深度调整中，体量庞大还能保持正增长，本身也是一种实力。

深跌阵营：谁在掉队？

祈福生活服务同比下降12.08%，和泓服务下降11.68%，建业新生活下降11.03%。

3家物企跌幅在两位数以上，而它们的病因各不相同——有“不务正业”的，有经营承压的，有被地产拖垮的。

另外，宋都服务下降6.98%，远洋服务下降6.86%。

跌幅超过5%的物企多达19家，将深跌物企的名单列在一起，规律极其明显：地产关联风险仍在出清。

跌幅榜上超过一半的企业，病因都指向同一个方向。这个“排毒”过程，还没有走完。

方圆生活服务、祈福生活服务这类中小型物企，本身抗风险能力就弱，在市场下行期受到的冲击更为直接。

结语

2026上半年的物企营收榜，呈现的就是一个“折叠世界”：

头部9家拿走66%的营收，尾部19家分食不到4%；

领涨的区域黑马狂飙24%，深跌的物企还在探底；

有人主动收缩提质，有人被地产拖垮，有人“不务正业”自食其果。

行业有着一荣俱荣、一损俱损的一面，但物企们要各走各的路、各承各的果。

展望下半年及更远的未来，悬念或许不在于整体增速能否回升，而在于谁能在洗牌中找准位置，谁又会在分化中彻底掉队。

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